【正文】 區(qū)域環(huán)境，十公里優(yōu)尚生活圈。翠屏山、將軍山、牛首山、雨花臺(tái)等，自然生態(tài)景環(huán)繞四周。項(xiàng)目總占地面積654畝，建筑面積約75萬平方米，一期共開發(fā)17棟小高層，總體規(guī)劃以流動(dòng)性的空間布局、分割形成功能與景觀、社會(huì)活動(dòng)與生活居停的巧妙融合。強(qiáng)調(diào)社區(qū)開放性、交流性、國(guó)際化的特質(zhì)。并通過功能、主題、分眾化獨(dú)身定做的研究，兼顧不同人群的活動(dòng)專署領(lǐng)地的區(qū)隔，將整個(gè)空間以居家與渡假兩大主軸線進(jìn)行生活、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、社交、頤養(yǎng)五大功能區(qū)分，并以會(huì)所、博物館、俱樂部、電影院、主題公園、雙語幼兒園等多種開放空間支撐引導(dǎo)南京時(shí)代才俊國(guó)際級(jí)生活方式的培植，使654畝的土地真正成為一個(gè)有活力、有價(jià)值、積極向上的街區(qū)生活空間。托樂嘉?街區(qū)以“在家渡假VACATION AT HOME”的姿態(tài)和魄力，用純正美式生活風(fēng)情來打造一個(gè)和睦歡娛的生活小鎮(zhèn)。博物館、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的電影院、運(yùn)動(dòng)公園、開放式圖書館、托樂嘉購物中心、咖啡街、紅茶坊、酒吧街等鮮明國(guó)際化生活概念和極富創(chuàng)意的規(guī)劃設(shè)計(jì)，無疑是對(duì)“時(shí)代才俊”、社會(huì)主力階層的巨大誘惑。豐富多彩的規(guī)劃為主業(yè)們提供了一個(gè)前所未有的實(shí)現(xiàn)人生理想的平臺(tái)。在托樂嘉，每個(gè)人都能體會(huì)到最寬泛的生活樂趣所帶來的無限愜意。相關(guān)分析：四周生態(tài)環(huán)境較好，有著十公里優(yōu)尚生活圈。項(xiàng)目的開發(fā)面積大，入住率高，積聚了大量的區(qū)內(nèi)業(yè)主客流量.社區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，幾乎涵蓋了社區(qū)內(nèi)街所有的業(yè)態(tài)。小區(qū)內(nèi)商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃及其重要，他決定了小區(qū)商業(yè)的興衰.華潤(rùn)蘇果投入巨資在托樂嘉?“蘇果新型的大型購物廣場(chǎng)”。從面積來看，托樂嘉商鋪面積上幾十平方的占多數(shù)，這反映了內(nèi)街的小面積的商鋪優(yōu)勢(shì)比較大，有利于招租。一方面商鋪不臨街，消費(fèi)群體大部分都是針對(duì)社區(qū)內(nèi)的居民，消費(fèi)需求小，多以服務(wù)居民生活需求的項(xiàng)目為主，中小面積足以。另一方面，小面積的商鋪總價(jià)低，風(fēng)險(xiǎn)小，有利于招租。從價(jià)位看，租金比南京其他類似的社區(qū)街鋪?zhàn)饨鹨?。離市中心較遠(yuǎn)，交通多有不便左鄰右舍：名稱位置物業(yè)費(fèi)商鋪面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)左鄰右舍岔路口宏運(yùn)大道1188號(hào)(每月)600到800之間50到200之間出售面積600到800在65007000元之間面積50200的10000元社區(qū)內(nèi)街左鄰右舍描述： 左鄰右里位于南京市江寧區(qū)岔路口，是江寧區(qū)距離南京主城區(qū)最近的片區(qū)，距新街口僅10公里，公交車車程2030分鐘?？偨ㄖ娣e30萬平方米，建筑以多層住宅為主，配少量小高層酒店式公寓及沿街商鋪。周邊交通縱橫，27路直達(dá)新街口、86路直達(dá)河西新城，起始站就在小區(qū)對(duì)面，另外1010101010南金線、金陸線、寧丹線各路公交車岔路口站步行至小區(qū)只需10分鐘。地鐵1號(hào)線南線延線有兩個(gè)出口分別位于小區(qū)的東北及東南面，近在咫尺。京滬高速鐵路站及長(zhǎng)途客車站緊鄰本案，相距本案三站路的繞城公路西接機(jī)場(chǎng)高速向西直通過江隧道，東接滬寧高速向東直達(dá)長(zhǎng)江二橋，由此使得此區(qū)塊形成了繁華的中央交通生活區(qū)。相關(guān)分析： 商鋪特點(diǎn)：商鋪的位置相對(duì)較好，在價(jià)格的制定靈活且有著較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)空間。從商業(yè)定位及業(yè)態(tài)來看：社區(qū)商業(yè)配套，兼有服務(wù)社區(qū)居民生活和完善周邊配套以及服務(wù)流動(dòng)人口的三重功能。從商鋪的面積來看：面積靈活多變，能滿足多種不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需求。從商業(yè)配套上看：交通方便，容易到達(dá)；商業(yè)配套不夠健全。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看：人流量大、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨著三種主要的消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)范圍廣泛。綜上所述：有著諸多類型的消費(fèi)人群，有著較強(qiáng)的消費(fèi)人群和潛力，如果不斷完善商業(yè)服務(wù)配套，加強(qiáng)對(duì)大型的商鋪進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃管理和引導(dǎo)，商業(yè)操作成功。街鋪之王名稱位置物業(yè)費(fèi)商鋪面積鋪位銷售方式租售價(jià)商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)街鋪之王江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科寧路6212132174號(hào)待定最小180最大400出售價(jià)格在6400到6500之間純街鋪式的社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)街鋪之王描述： 街鋪之王，科學(xué)園片區(qū)的首席社區(qū)商業(yè)配套。圍繞街鋪之王周邊的居民社區(qū)非常之多、非常之密，例如橋頭公寓、武夷綠洲等等這樣的大型居民區(qū)；再加上密集型的產(chǎn)業(yè)基地消費(fèi)市場(chǎng)，整個(gè)片區(qū)的消費(fèi)力將達(dá)到10萬人口之眾。街鋪之王是政府在科學(xué)園片區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)中心，大力扶植，甚至整個(gè)區(qū)域的大型市民廣場(chǎng)就建立在商業(yè)中心的西頭。街鋪之王首先是一個(gè)大型的社區(qū)商業(yè)中心，而且是純街鋪式的社區(qū)商業(yè)中心，全是沿街商鋪。對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來說，純街鋪、準(zhǔn)現(xiàn)房是非常難得的。，每鋪都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、園林式街道上設(shè)有公共洗手間、充足停車位等等，街鋪之王在商鋪的物業(yè)形態(tài)上既有創(chuàng)新又將品質(zhì)做到了一個(gè)相當(dāng)?shù)某潭?。相關(guān)分析：商鋪的價(jià)格：商鋪的租售價(jià)格不高，同時(shí)又具有相當(dāng)大的升值潛力，能吸引更多的投資客戶。 從商業(yè)主題定位來看： 定位明確，具有自己產(chǎn)品的特色。從商鋪的面積來看：商鋪的面積較大，其總價(jià)不低，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受到一定的限制。從商業(yè)配套上看：有充足的車位、公共洗手間等相對(duì)完備的商業(yè)服務(wù)配套，產(chǎn)品規(guī)劃合理。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看：周邊分布著眾多大型居民社區(qū)，有著強(qiáng)大的消費(fèi)能力，有著良好的商業(yè)氛圍和消費(fèi)潛力。政府支持：街鋪之王是政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)項(xiàng)目，有著良好的外部發(fā)展機(jī)遇。綜上所述：街鋪之王本身有著良好的產(chǎn)品規(guī)劃、完備的商業(yè)服務(wù)配套、強(qiáng)大的市場(chǎng)消費(fèi)能力，又得政府大力扶持，可謂是占盡天時(shí)、地利、人和之便。三、江寧區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)人氣轉(zhuǎn)旺成定局 截至去年底，江寧商業(yè)供應(yīng)量達(dá)數(shù)十萬平方米之巨，同時(shí)，包括銅鑼灣廣場(chǎng)、本土品牌商業(yè)華潤(rùn)蘇果超市、法國(guó)歐尚等也相繼進(jìn)入，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場(chǎng)、南京義烏小商品城、鳳凰港、21世紀(jì)現(xiàn)代城等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開發(fā)，并且這些商業(yè)項(xiàng)目各具特色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，江寧商業(yè)面積在5年內(nèi)總上市量預(yù)計(jì)突破100萬平方米，加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會(huì)在200萬平方米左右。 在商業(yè)發(fā)展上，今年江寧區(qū)將主動(dòng)對(duì)接南京“全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”和“長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流中心”建設(shè)，加快發(fā)展以軟件研發(fā)、現(xiàn)代物流、科技服務(wù)等生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。同時(shí)，重點(diǎn)抓好秦淮風(fēng)情一條街、同曦國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)，精心打造府前——楊家圩——百家湖城市核心區(qū)，盡快形成新的城市商圈。 不可忽視的是，以鐵路南站樞紐和地鐵一號(hào)線南延建設(shè)為契機(jī)，南站所形成的鐵路交通樞紐，未來支撐的人流足夠形成一個(gè)服務(wù)圈，而地鐵將主城區(qū)和江寧大部分片區(qū)通過快速通道交通連接起來。這些利好是刺激購房者來江寧買房最為強(qiáng)大的動(dòng)因。此外，蓬勃興起的社區(qū)商業(yè)也正在形成其日漸顯露的“人氣”效應(yīng)。 商業(yè)發(fā)展 江寧樓市成長(zhǎng)的重大利好 在推動(dòng)以住宅為主的江寧房地產(chǎn)開發(fā)的問題上，商業(yè)規(guī)劃功不可沒，根據(jù)江寧房管局最新統(tǒng)計(jì)，目前江寧商品住宅的平均入住率達(dá)到65%，相比前兩年已經(jīng)不可同日而語，其中岔路口片區(qū)68%，科學(xué)園片區(qū)64%，開發(fā)區(qū)片區(qū)57%，東山鎮(zhèn)片區(qū)甚至達(dá)到70%。江寧房產(chǎn)局局長(zhǎng)孫永安特別強(qiáng)調(diào)：江寧區(qū)住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，與包括交通、商業(yè)在內(nèi)的配套因素增長(zhǎng)密不可分。 此外是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)因素，江寧房管部門的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1—11月份，江寧全區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到3737元/平方米，比去年上漲5%左右?；仡櫼酝y(tǒng)計(jì)，2003年江寧房?jī)r(jià)不到2500元/平方米，2004年達(dá)到3120元/平方米，2005年3405元/平方米，去年最終上升到的3737元/平方米。雖然這其中經(jīng)歷了若干次低迷，但江寧的住宅還是用三年時(shí)間走出了一輪行情通道，這與居住配套的發(fā)展密不可分。 “從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，江寧區(qū)應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)城市商業(yè)副中心來考量”南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心教授葛揚(yáng)認(rèn)為，“從遠(yuǎn)期看，江寧必然要分擔(dān)部分南京市的商業(yè)功能：南京發(fā)展了這么多年，它的城市功能的分散不夠。其中重要的就是商業(yè)功能，南京市的市區(qū)人口已發(fā)展至300多萬。顯然以一個(gè)新街口的所謂的商業(yè)中心來承擔(dān)整個(gè)南京市的商業(yè)是不可能的。”他認(rèn)為，江寧從短期來看，重點(diǎn)在于解決人們生活的基本商業(yè)服務(wù)問題，而長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是要形成區(qū)域商業(yè)中心。 按照南京市政府規(guī)劃的要求，江寧新城區(qū)將建成區(qū)域面積達(dá)60平方公里，拉開框架達(dá)170平方公里，并將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。此外根據(jù)《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，新市區(qū)將至少包含有10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的大型商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。 人氣轉(zhuǎn)旺 江寧新商圈獲得“源頭活水” 此外，住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)給了江寧的商業(yè)開發(fā)一個(gè)較為清晰的投資前景導(dǎo)向。依照江寧區(qū)政府最新統(tǒng)計(jì)，江寧購房群體比例正在發(fā)生變化，其中南京老城區(qū)居民占到70%，江寧本地居民占到20%，這說明江寧在減輕主城區(qū)壓力，安置老城人口方面已經(jīng)發(fā)揮著重要的作用。如果以60~70%的入住率和目前江寧的市區(qū)人口已經(jīng)可以用百萬平方米的居住面積來計(jì)算，粗略估算，如果一戶擁有百余平方米左右住房，那么新增居住人口至少也在2至3萬。對(duì)于江寧居民來說，日常生活消費(fèi)，節(jié)假日消費(fèi)都不可或缺，這勢(shì)必給剛發(fā)展起來的江寧商業(yè)產(chǎn)生足夠動(dòng)力。 現(xiàn)在是很多商戶大量涌來做租賃，而真正投資商鋪的業(yè)主還沒有那么多。江寧的商業(yè)動(dòng)力，不僅要為當(dāng)?shù)厝肆髯龇?wù)，更重要的是對(duì)包括商場(chǎng)、餐飲乃至于休閑消費(fèi)的巨大空間，“完全可以建成一種完善的休閑業(yè)態(tài)”。而目前的情況是，很多業(yè)主對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很感興趣，但因?yàn)槭浅跗?，沒有看到旺盛景象，也不敢輕易投資。 有關(guān)專家建議，在完善區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的前提下，江寧的商業(yè)招商投資與經(jīng)營(yíng)實(shí)力也要進(jìn)行全面拓展，目前的幾個(gè)大項(xiàng)目已經(jīng)在著手凝聚業(yè)態(tài)，與實(shí)力企業(yè)聯(lián)手進(jìn)行招商投資，此外，產(chǎn)業(yè)人口的發(fā)展必將使江寧的商業(yè)配套轉(zhuǎn)向多元化和檔次提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)中有28家企業(yè)進(jìn)駐江寧，包括汽車、IT、教育、物流等，僅僅是一家國(guó)外企業(yè)，就可能給江寧帶來200套以上的住宅有效需求。目前產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也無形地帶動(dòng)江寧房?jī)r(jià)的上升。愛立信、菲亞特、南汽、福特汽車、摩托羅拉相繼進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。這部分人口的消費(fèi)潛質(zhì)今后將在江寧市場(chǎng)得以發(fā)揮。 小規(guī)模投資 社區(qū)商鋪提供廣闊空間 社區(qū)商鋪原先僅局限于小規(guī)模的服務(wù)，但從去年起，由于郊區(qū)大盤的開發(fā)銷售紅紅火火，居住人口規(guī)劃日漸密集，南京各主流板塊的社區(qū)商鋪已經(jīng)從開始的小范圍住宅底商向區(qū)域商業(yè)發(fā)展，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在商業(yè)成熟的南方一帶，目前已屬新城區(qū)的社區(qū)商業(yè)做得最為火爆，利潤(rùn)率相當(dāng)高。這也促使相當(dāng)多的住宅開始研究規(guī)劃新生的社區(qū)商業(yè)部分。 依照不完全統(tǒng)計(jì)，江寧目前已經(jīng)有武夷綠洲、南方花園、 托樂嘉、明月港灣、翠屏國(guó)際、萊茵東郡、21世紀(jì)現(xiàn)代城等若干個(gè)住宅大盤先后開發(fā)起2~5萬平方米以上的大型社區(qū)商業(yè)，包含了超市、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，類似華潤(rùn)蘇果等品牌商家的入駐從去年開始，今年將會(huì)越來越多。 江寧除了大型的shoppingmall，還會(huì)有新生的社區(qū)商業(yè)，現(xiàn)在隨著樓盤的崛起，其實(shí)他們各自已經(jīng)有一些商業(yè)在崛起。極力發(fā)展的就是包括衣食住行在內(nèi)的配套便利性，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和成熟，可以解決周邊地區(qū)的配套，對(duì)樓盤開發(fā)大有好處。3. 商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析及預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)南京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調(diào)查分析，我司認(rèn)為目前南京市商業(yè)物業(yè)的價(jià)格可細(xì)分為4大類。‥　　　　商業(yè)街商鋪。由于歷史發(fā)展原因，往往是某個(gè)大型商圈的中心旺鋪，因此租賃價(jià)格和銷售價(jià)格均具有局部特殊性。此類商鋪均價(jià)至少應(yīng)為510萬/平方米。‥　　　　社區(qū)商業(yè)物業(yè)。功能上基本為社區(qū)商業(yè)配套，但兼?zhèn)鋵?duì)外商業(yè)活動(dòng)功能。此類物業(yè)影響力不大，只能形成區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值不高，均價(jià)大約在12萬/平方米。‥　　　　中檔住宅、寫字樓、公寓底商。本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)潛力，可以獨(dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)空間，甚至成為區(qū)域性商圈的中心。‥　　　　高檔寫字樓、公寓底商。此類型商業(yè)物業(yè)具有良好的的商業(yè)投資價(jià)值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場(chǎng)需求旺盛。，甚至更高?！?預(yù)計(jì)2003年南京的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將仍然保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)前景繼續(xù)看好。但是由于2002年部分產(chǎn)品積累到2003年，因此在短時(shí)內(nèi)有可能出現(xiàn)大面積供應(yīng)，形成一定的市場(chǎng)壓力，但商業(yè)物業(yè)的售價(jià)和租金不會(huì)受到太大影響，仍然保持小幅增長(zhǎng)。窗體底部基礎(chǔ)知識(shí)部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與業(yè)態(tài)研究零售業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分為四種方式分別是獨(dú)立商店、連鎖總店、連鎖分店和其它經(jīng)營(yíng)方式。顧名思義就是單獨(dú)的一個(gè)商店，僅有一個(gè)店面，是零售業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式之一。也叫直營(yíng)連鎖店，期初投入、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、所有權(quán)、損益均由總公司負(fù)責(zé)，從業(yè)人員均為受雇者，故總部有絕對(duì)指揮權(quán)。優(yōu)點(diǎn)在于總部能完全掌控銷售訊息，并執(zhí)行銷售手段，而能獲得較佳經(jīng)濟(jì)效益。從管理上一般分三種模式：第一，總店－門店集中管理模式，在這種管理模式下，總店的管理權(quán)限高度集中，從采購進(jìn)貨、商品配送、價(jià)格管理、供應(yīng)商結(jié)算等業(yè)務(wù)都由總部完成，門店只負(fù)責(zé)銷售；第二，總店－配送中心管理模式，是指沒有門店，倉庫（或配送中心）在異地，由總店完成公司的訂單、零售供應(yīng)商結(jié)算等業(yè)務(wù)，倉庫（或配送中心）完成收發(fā)貨管理，總部能夠?qū)崟r(shí)查詢商品的進(jìn)銷調(diào)存的情況；第三，總店－門店－配送中心管理模式，是典型的連鎖經(jīng)營(yíng)管理模式，公司的運(yùn)作是以配送中心為基礎(chǔ)，總店可能只完成采購訂單、配貨單、供應(yīng)商結(jié)算等管理職能，門店的主要職能就是銷售?？偛磕軌虿樵兊絺}庫（配送中心）的商品進(jìn)銷調(diào)存以及門店的銷售情況。也就是 特許經(jīng)營(yíng)是英文FRANCHISING的漢譯。又稱為特許經(jīng)營(yíng)、特許專賣、特許連鎖、加盟連鎖，特許經(jīng)營(yíng)不是一種行業(yè)，只是一種營(yíng)銷商品或服務(wù)的方法。在過去的十年里，特許經(jīng)營(yíng)已經(jīng)在許多國(guó)家，不論是在發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，都已被證明是一種有效的分銷商品和服務(wù)的方法，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。特許經(jīng)營(yíng)發(fā)源于一系列的商業(yè)交易過程、方法和實(shí)踐。這些商業(yè)交易過程、方法和實(shí)