【正文】 果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。　　根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)?！　№?xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　(1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1%。　　(2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%?！　?3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指 窗體頂端窗體底端客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見下表：?！卧騼r(jià)格調(diào)整系數(shù)表 　　(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　景觀對(duì)于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過20%?！　【C合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)?！　∪缓笥妹織潣堑母鲗訕堑臉菍泳鶅r(jià)（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格?！「鲉卧獌r(jià)格的微調(diào)　　上述各單元的初步價(jià)格相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)?！　‘?dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符?！　‘?dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 九、投資客心理分析投資商鋪的主要有三類人：一類屬于商鋪經(jīng)營者。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多，這批人是最早關(guān)注商鋪的人；第二類是商鋪炒家。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開始銷售了，這批人消息最靈通；第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念，近年由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對(duì)廣大的購房投資者有利有弊： 利益方面：，對(duì)于投資者來說，可得到極大的便利。 ，經(jīng)營管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。 。一般管理型商鋪委托經(jīng)營合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于： ，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)10—20年運(yùn)營期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營失敗，商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。 ，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果。或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。十、商鋪的推廣銷售策略技巧有哪些主要有：（1）一次性付款：通常都有折扣。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱購房抵押貸款，是購房者以所購房屋2之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由三成到九成不等。（4）返租，購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方協(xié)定。（5）升值銷售，發(fā)展商向客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時(shí)達(dá)不到這一幅度，則發(fā)展商將按當(dāng)初承諾價(jià)收回。（6）回報(bào)銷售，投資者只須支付部分房款（一般是30％），但暫不使用，一定期限后，（一般是7—10年）此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70％的方塊回購商鋪前十年的使用權(quán)，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經(jīng)營，但不利于快速回收房款。十一、商業(yè)地產(chǎn)廣告的訴求特點(diǎn)A、推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級(jí)目的出發(fā)，為招商、銷售、運(yùn)營服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)總的目標(biāo)是招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營三個(gè)方面的成功。招商吸引到具有強(qiáng)大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達(dá)到85%左右；商鋪銷售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達(dá)到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷售完成；商業(yè)運(yùn)營也就通過宣傳、推廣活動(dòng)間接或直接帶來人流、產(chǎn)生利潤，并實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。如何有效的推動(dòng)招商、銷售、運(yùn)營工作的進(jìn)展，就是評(píng)價(jià)宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，宣傳推廣應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r劃分階段。并且使每個(gè)階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費(fèi)用，合理的分配預(yù)算費(fèi)用。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動(dòng)。B、宣傳推廣中，應(yīng)該明確推廣目的及審核標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。當(dāng)然，在實(shí)用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時(shí)候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動(dòng)策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應(yīng)張揚(yáng)的主題、迷失了預(yù)定的目標(biāo)。作為推廣中面對(duì)目標(biāo)群體的產(chǎn)物，追求廣告畫面的個(gè)性、漂亮，追求活動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)是沒有錯(cuò)的，但是必須確定一個(gè)前提，即在構(gòu)思、制作時(shí)，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預(yù)期收益指標(biāo)。不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的收益，那么廣告就可以判斷為無效廣告。 C、宣傳推廣中，也要作營銷者，而非生硬的推銷者。簡(jiǎn)單的說，要知道目標(biāo)群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測(cè)。例如現(xiàn)階段目標(biāo)需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個(gè)策劃公司一年前撰寫的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報(bào)分析的廣告，這屬于與目標(biāo)群體的溝通不暢，3次之后，目標(biāo)群體的注意力將會(huì)轉(zhuǎn)移，對(duì)項(xiàng)目的正常進(jìn)展造成不利的因素。宣傳推廣部門在進(jìn)行一項(xiàng)推廣、宣傳工作之前，一定要先調(diào)查市場(chǎng)，摸清目標(biāo)群體的需要，然后對(duì)癥下藥。所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動(dòng)，也應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)的研究員和熟知目標(biāo)群體心理的專家。 D、公關(guān)多一些還是廣告多一些？公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。就筆者看來，公關(guān)與平面廣告在商業(yè)項(xiàng)目推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達(dá)不同信息所選擇的手段。平面廣告是通過創(chuàng)意的新穎和訴求點(diǎn)的針對(duì)性傳播信息；公關(guān)則通過新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。但是從影響效果來說，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時(shí)效性也比平面廣告更長。 E、勾繪前景，而非強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠。住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價(jià)（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢(shì)，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的前景。例如，國內(nèi)多數(shù)SHOPPING MALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說服商家入駐就靠開發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實(shí)力的商家會(huì)看重長期利益。企業(yè)一方面要用市場(chǎng)的實(shí)績來證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體，目標(biāo)客戶認(rèn)可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營思路，即使暫時(shí)有各方面的顧慮，也終將成為開發(fā)商的堅(jiān)定擁護(hù)者，與項(xiàng)目站在一起，共同提升項(xiàng)目的品牌。相反，如果一味的強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，被人認(rèn)為有某些陰暗面是對(duì)項(xiàng)目非常不利的。而且，商家不會(huì)為一些優(yōu)惠去冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。 F、自抬身價(jià)，知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達(dá)到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會(huì)，把自己混跡于普通住宅、商場(chǎng)項(xiàng)目中，這樣，短期內(nèi)可能會(huì)招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)等同于商場(chǎng)，失去好奇感，對(duì)以后的商鋪銷售工作及開業(yè)運(yùn)營造成不利的因素。在商業(yè)地產(chǎn)中，宣傳推廣要始終堅(jiān)持知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。只有知名度，才能吸引目標(biāo)；只有美譽(yù)度，才能提升項(xiàng)目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個(gè)有機(jī)的品牌集中營，后期的銷售、商業(yè)運(yùn)營才能成功。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽(yù)度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼，G、挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項(xiàng)目的自身模式，往往容易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿、抄襲。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。難模仿意味著競(jìng)爭(zhēng)的減少。想在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢(shì)，也許項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢(shì)別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢(shì)和宣傳中的自有模式。十二、商場(chǎng)細(xì)節(jié)方面根據(jù)營業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來確定承租人是否構(gòu)成違約：法定代表人如果有承租人，則不構(gòu)成違約，否則構(gòu)成違約（不論他們是要結(jié)婚還是其他）；承租人的裝修費(fèi)用由其自己承擔(dān)，你也不承擔(dān)違約責(zé)任：不違法的雙方協(xié)議及相關(guān)條款是合法有效的，承租人在投入資金進(jìn)行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時(shí)應(yīng)該恢復(fù)房屋原狀，費(fèi)用由承租人自己負(fù)擔(dān)；政府開發(fā)行為對(duì)合同構(gòu)成不可抗力，出租人對(duì)此免責(zé)，即：不承擔(dān)違約責(zé)任。 不論其合伙協(xié)議是否真實(shí)，都不能作為承租人免責(zé)的理由，因?yàn)闋I業(yè)執(zhí)照是公文書，其證據(jù)效力大于協(xié)議（私文書）。也就是承租人不能證明他是現(xiàn)在的經(jīng)營者，結(jié)果：他轉(zhuǎn)租了！第五、物業(yè)一、商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容是哪些？收費(fèi)構(gòu)成怎樣？ 商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：（1） 維護(hù)管理：清潔維護(hù)管理、機(jī)電維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、咨詢系統(tǒng)維護(hù)（2） 安全管理：保安勤務(wù)管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危機(jī)處理、緊急事故處理、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、（3） 市場(chǎng)營銷：廣告營銷、市場(chǎng)企劃、租戶服務(wù)、內(nèi)部裝修、公共關(guān)系（4） 業(yè)務(wù)管理：商家管理、招商工作、商家和約、商家關(guān)系（5） 人事管理：人員培訓(xùn)、組織設(shè)置、人力配置、薪酬制度、人員績效考核、勞資關(guān)系（6） 一般管理：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、財(cái)務(wù)出納管理、收銀管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理，資金計(jì)劃調(diào)度等、行政管理、 貨物運(yùn)輸裝卸管理、后勤管理、法律事務(wù)等（7） 停車管理：交通規(guī)劃、指揮調(diào)度、收費(fèi)管理、交通安全管理等 收費(fèi)構(gòu)成： （1）對(duì)眾多品牌商家收取商鋪?zhàn)饨?（2）對(duì)商場(chǎng)內(nèi)外廣告宣傳費(fèi)用的收取 （3）自營部分的經(jīng)營利潤所得 （4）對(duì)停車場(chǎng)出租費(fèi)用的收取 （5）對(duì)品牌商家進(jìn)行公關(guān)促銷活動(dòng)收取場(chǎng)地租賃費(fèi)用45 /