【正文】 展區(qū) 2701100 區(qū)位、自然資源 龍一號 二線拓展區(qū) 區(qū)位、自然資源、品牌 信托項(xiàng)目 二線拓展區(qū) 14 8 區(qū)位、自然資源、品牌 萬科第五園 坂田 180240 中式、規(guī)模、品牌 萬科城 2期 坂雪崗 137229 中式、規(guī)模、品牌 振業(yè)城 橫崗育馬場 54 159252 規(guī)模 尖崗山 寶安尖崗山 60萬 山景、開發(fā)商品牌 溪之谷 寶安石巖 300以上 自然資源 觀瀾大宅 觀瀾鎮(zhèn) 15 330868 高爾夫景觀 中信高爾夫 龍崗植物園 7 約 3 210400 高爾夫景觀、品牌 未來幾年別墅市場供應(yīng)量約為 150— 200萬平方米，是過去深圳 13年 供應(yīng)量的 2倍 數(shù)據(jù)來源于：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 單位： 萬 /平米 時間 200５ .5 6 7 8 9 10 11 12 2 3 4 5 1 6 7 8 9 10 11 12 2023 振業(yè)城 萬科第五園 星河 .丹堤 尖崗山 本項(xiàng)目 9萬山 競爭項(xiàng)目入市時間預(yù)測 萬科城 城市山谷 仙湖山莊 競爭項(xiàng)目入市時間集中在 2023年下半年，本項(xiàng)目入市時正是各競爭項(xiàng)目的主銷售期，對本項(xiàng)目會造成一定市場壓力 項(xiàng)目 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 景觀 容積率 配套 人文 距市區(qū)距離 私密性 賣點(diǎn) 推廣 物業(yè)形態(tài) 預(yù)期售價 用途 星河 .丹堤 梅林關(guān)口 高 優(yōu) 一般 生活配套較全 較淡 較近 中 大社區(qū) /山湖自然資源 名人效應(yīng) +強(qiáng)勢媒體投放 公寓 +聯(lián)排 中 第一居所 九萬三 香蜜 湖 高 優(yōu) 較高 生活配套齊全 較濃 近 低 區(qū)位、景觀、品牌 媒體造 勢 公寓 +聯(lián)排 高 第一居所 萬科第五園 板田 高 低 較高 一般 較濃 較近 低 品牌 品牌 +強(qiáng)勢媒體投放 聯(lián)排 +公寓 + 低 第一居所 城市山谷 3期 銅鼓路 高 低 較高 配套齊全 較濃 近 低 社區(qū)人文、品牌 名人 +活動 聯(lián)排 中 第一居所 尖崗山 寶安西鄉(xiāng)交界 中 中 較低 一般 缺乏 較遠(yuǎn) 高 品牌、山景、低容積率 高調(diào) 聯(lián)排 +獨(dú)棟 中高 第一、第二居所 本項(xiàng)目 香蜜湖北 低 優(yōu) 一般 淡 缺乏 較近 高 原生、山 谷 高？ 公寓 +聯(lián)排 中高？ 第一居所 競爭項(xiàng)目因素對比 本項(xiàng)目 Vs星河丹堤 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會（ 0） ?區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?工程進(jìn)度快； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中 ?配套缺乏； ?交通不便； ?人文氣息淡； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 區(qū)域供應(yīng)量較大 ， 推售時間較為集中 ， 如何打競爭 萬科城后期 、 萬科第五園 、 星河丹堤 、 香蜜湖一號 、 尖崗山項(xiàng)目等將陸續(xù)入市 項(xiàng)目面臨的問題 2：營銷推廣如何聚人氣 區(qū)域利好： 南坪快速干道、玉龍路等交通路網(wǎng)的改造 二、 市場概況與競爭 市場概況 未來競爭 競爭比較 區(qū)域性明顯：蛇口、華僑城沙河、銀湖、鹽田等地呈片狀集中分布，其它區(qū)域則零星分布 蛇口別墅區(qū) 尖崗山 深圳高檔別墅分布特點(diǎn) 天琴灣 17英里 東海岸 華僑城三洲田 鹽田沙別墅區(qū) 純水岸 仙湖山莊 城市山谷 中信高爾夫 觀瀾高爾夫 香蜜湖一號 星河丹堤 振業(yè)城 萬科城 第五園 銀湖別墅區(qū) 未售項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 瑞河椰納 華僑城沙河別墅區(qū) ? 建筑風(fēng)格：目前市場以北美、意大利、法國等歐陸風(fēng)格 為主； ? 戶均面積：聯(lián)排別墅 170270m2，獨(dú)立別墅 240800m2 ? 價格區(qū)間：別墅均價集中在￥ 13萬 /m2； ? 客戶：本地人、潮汕人、國內(nèi)大城市來客、港人、臺灣，韓國、新加坡 等外籍人；職業(yè)主要有：私營企業(yè)主、外資 /跨國企業(yè)高管、國企副 總以上人士、政府官員、文化演藝界成功人士、持外國護(hù)照在大陸做 生意的華人等。 ? 植被：原始生態(tài)保留的十分完好。 項(xiàng)目位置 福 龍 路 地鐵 11號線 新區(qū)大道 地鐵 4號線 玉 龍 路 南坪快速 項(xiàng)目未來交通道路四通八達(dá)，進(jìn)入性良好。 媒體廣告逐漸減 少，以現(xiàn)場氛圍 營造為主導(dǎo)，以 事件營銷及老客 戶營銷做為重點(diǎn) 營銷策略 重 點(diǎn) 加大促銷 力度、老 客戶營銷 秋交會 12月 春交會 A）社區(qū)智能化設(shè)施增值 B）國際化學(xué)校入駐增值 C）品牌商家招商引進(jìn)增值 D）國際管家服務(wù)增值 E）開展風(fēng)情活動增值 F）住戶專車等生活配套服務(wù)增值 【圣 貴于細(xì)。莫麗斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報告 居于山。隱于宅。享于成就。莫麗斯】項(xiàng)目增值服務(wù)建議 B）競爭對手智能化的可能性考慮 －－星河丹堤 －－香蜜湖一號 －－萬科第五園 A）智能化極致之參考樓盤 －－百仕達(dá) 地塊價值分布 本項(xiàng)目沿湖面二側(cè)分布，親水程度高的地塊價值最高，離水越遠(yuǎn)價值相對越低。 ? 水體：利用天然泉眼形成可循環(huán)的湖面。 ? 別墅產(chǎn)品主要競爭點(diǎn)： 資源（山、海、湖）、景觀（包括自然景觀 及人造景觀）、價格（贈送面積）、產(chǎn)品風(fēng) 格及品質(zhì)； ? 普通別墅（經(jīng)濟(jì)型別墅、亞別墅）面臨著來自城市平面豪宅的挑戰(zhàn)。 ?其中產(chǎn)定位 ?合作可能存在的風(fēng)險 ?區(qū)域道路啟動 ?率先全方位強(qiáng)勢出擊市場 ?形象提升，超越競爭； ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?主動引導(dǎo)市場，形成東西對峙之勢 —— 打造 香蜜湖北VS銀湖西板塊 ?規(guī)劃展示，打造品牌 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項(xiàng)目 星河丹堤之現(xiàn)有動作： 主動與山湖林海業(yè)主溝通； 清理豐澤湖； 請著名建筑師及學(xué)者王受之作其項(xiàng)目顧問，為其箸書、舉辦論壇，大造聲勢； 項(xiàng)目形象網(wǎng)站； 梅林關(guān)口大型廣告牌； 春交會形象展； 公司品牌推廣等 本項(xiàng)目 Vs香蜜湖一號 香蜜湖一號之現(xiàn)有動作： 地塊拍賣震驚業(yè)界； 重要地段路牌廣告超前預(yù)熱； 高爾夫雜志廣告預(yù)熱； 房地產(chǎn)相關(guān)媒體不定期報導(dǎo)； 公司品牌推廣等 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會（ 0） ?自然資源 —— 原生態(tài)山景； ?社區(qū)規(guī)模大； ?低密度產(chǎn)品為主； ?工程進(jìn)度快。 ?片區(qū)相對荒涼 ， 缺乏配套； ?交通進(jìn)入性差； ?距玉龍路近 ， 噪音污染； ?產(chǎn)品面積相對偏大。 ?規(guī)模較??； 信托項(xiàng)目 ?容積率低； ?產(chǎn)品類型單一； ?開發(fā)商品牌。 區(qū)外競爭壓力：香蜜湖一號的高端截客及來源于強(qiáng)勢 熱點(diǎn)片區(qū)可替代產(chǎn)品的競爭壓力（如華僑城、紅樹灣）； 競爭優(yōu)勢：自然資源，區(qū)位、區(qū)域純凈無干擾； 競爭劣勢：交通一定時期內(nèi)不便，認(rèn)知度、配套、 人文方面較為弱勢；發(fā)展商品牌號召力弱。香蜜湖北，進(jìn)一步享受都市繁華生活，退一步山居高尚生活輕松自如； 簡單而寧靜的街區(qū)中的貴族生活，明快的建筑、充滿異域情調(diào)的風(fēng)情商業(yè)街，品味自然流露成熟的生活理念，對真實(shí)的生活尋求，使他們選擇這里 對他們而言 : 他們在這里找到的是： 內(nèi)在 表面 適度 張揚(yáng) 專美 完滿 親近 開揚(yáng) 未來 當(dāng)下 價值觀：精神 物質(zhì) 生活觀：細(xì)節(jié) 整體 消費(fèi)觀：產(chǎn)品之外 產(chǎn)品 居于山。貴于細(xì)。 作為形象大盤的啟動原則： ? 入口廣場＋風(fēng)情商業(yè)街 ? 售樓處＋大會所＋休閑長廊 ? 沿湖棧道＋湖景 ? 樣板房開放 ? （形成與街區(qū)一體化的異域風(fēng)情生活館，突顯國際化，與龍華區(qū)隔開來） 強(qiáng)制性視覺沖擊 —— 入口廣場 +形象墻 入口廣場 +風(fēng)情商業(yè)街 +大會所 —— 設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予一種場所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn) /讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸 啟動區(qū)分析 原則一：展示性優(yōu)先。 作為形象大盤的啟動原則 湖景營造成中心視點(diǎn)，利用天然資源造景。 作為形象大盤的啟動原則 大會所局部公共示意 典雅高貴的大堂 珍貴高檔的陳列室 溫馨浪漫的室內(nèi)恒溫泳池 原則一：展示性優(yōu)先。 作為形象大盤的啟動原則 ? 位于 A區(qū) 24棟與 36棟，共 2套。 作為形象大盤的啟動原則 完善的區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng) —— 富人區(qū)的標(biāo)簽 滿足客戶對身份價值的需要； 你是誰不重要，重要的是你身邊的人是誰。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。 啟動 1區(qū) ?產(chǎn)品：樓