【正文】 速度 導(dǎo)入期 營銷階段安排 5月 05年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 06年 2月 46月 6月后 銷售節(jié)奏 安 排 177。紅樹西岸 宣傳空間：網(wǎng)絡(luò)炒作、現(xiàn)場演示空間展示、新聞媒體炒作 價(jià)格空間：高層平面單位（含 6000元 /平米裝修）折后 25000元 /平米 目前狀態(tài)：除香蜜湖一號外，其他基本以中式居家社區(qū)概念為主，具體智能化設(shè)施進(jìn)一步跟進(jìn)。 較低價(jià)值區(qū) 對自然資源的占有程度決定價(jià)值的高低 高價(jià)值區(qū)域 最優(yōu)價(jià)值區(qū) 低價(jià)值區(qū) 次 高 價(jià) 值 區(qū) ? 地形：深處山谷，三面環(huán)山，坡地疊落。 產(chǎn)品特色 —— ?香蜜湖北區(qū)第一個真正意義上的高端大盤 （總建筑面積近 33萬平米，首期 Toho與洋房產(chǎn)品高端） ?社區(qū)規(guī)劃 ?后山私家公園； ?建筑布局高差疊落，層次感強(qiáng) ?大面積活水湖景 ?沿湖棧道 ?10000平米大型雙會所 ?超高綠化率 ?綜合容積率低 ?建筑的舒適性 （大樓間距，戶型尺度） ?外觀設(shè)計(jì)（ 現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，線條優(yōu)美） ?沿入口處大型風(fēng)情商業(yè)走廊，直接山景 本體分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 276, 總建筑面積 331,398平方米 其中 住宅 313,808平方米 商業(yè)設(shè)施 5000平方米 幼兒園 3200平方米 建筑容積率 建筑覆蓋率 % 總戶數(shù) 1427戶 總?cè)藬?shù) 4998人 綠化率 42% 停車位 2,565個 戶型類型 戶型編號 面積區(qū)間（ m2） 套數(shù) 小計(jì)A 06 1135 1A 29 636 1A 30 840 1A 31 846 1A 32 635 1H 314 ～ 360 45K 271 ～ 278 47M 388 6J 358 ～ 389 61L 325 ～ 369 57N 500 2A 239 ～ 276 32B 233 ～ 253 32C 269 ～ 297 56D 285 ～ 290 66E 239 ～ 256 8F 272 ～ 314 12G 269 ～ 310 16小高層 U V 166 ～ 206 60 605055218222獨(dú)立別墅t ow n h ou s e疊拼洋房一期戶型統(tǒng)計(jì)： 項(xiàng)目總指標(biāo)： 項(xiàng)目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，據(jù)市場反映戶均面積偏大 項(xiàng)目六大價(jià)值點(diǎn) 三面群山圍合，自成世外桃源 大面積湖水，自由泛舟游樂 低密度建筑，資源占有最大 地形高差較大，布局立體感強(qiáng) 規(guī)模布局合理，尺度空間合理 原始生態(tài)完美，景觀自然天成 1 2 3 4 5 6 結(jié)論： 優(yōu)勢：項(xiàng)目具有一定的區(qū)域與自然資源方面的優(yōu)勢； 劣勢：區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)交通不便，較荒涼；產(chǎn)品線長；面積大，總價(jià)高。 深圳別墅市場總結(jié)（ 1） ? 深圳目前尚較缺乏頂級豪宅 ? 深圳別墅市場二極分化將更趨嚴(yán)重 未來幾年必將有一些頂級產(chǎn)品陸續(xù)面市，在品質(zhì)和售價(jià)方面將會有較大的提升；另外隨著 TOWNHOUSER、情景洋房 的熱銷，亞別墅產(chǎn)品供應(yīng)量還將繼續(xù)上升。 ?區(qū)域陌生； ?暫無配套； ?非市場熱點(diǎn)區(qū)域； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 城市山谷 3期 ?區(qū)位優(yōu)勢； ?前期開發(fā)具有市場認(rèn)知度； ?區(qū)域具有良好的客戶基礎(chǔ) 。 ?規(guī)模較??； 同其它項(xiàng)目相比上，圣莫麗斯占有較大的綜合優(yōu)勢；主動引導(dǎo)，強(qiáng)勢宣傳，可全面超越競爭對手。 結(jié)論： 三、策略推導(dǎo)和分解 SWOT分析 策略總綱 策略分解 策略一：強(qiáng)化產(chǎn)品和資源的價(jià)值點(diǎn)的價(jià)值策略 策略二：形象領(lǐng)先的競爭策略 策略三：強(qiáng)勢推廣的營銷組織策略 策略總綱 —— 我們的價(jià)值策略 強(qiáng)化產(chǎn)品和資源的價(jià)值 策略分解一 社區(qū)六大增值點(diǎn) 5000平米主題風(fēng)情商業(yè)街 TRE物業(yè)增值服務(wù) 國際雙語幼兒園 定制式裝修 超大型雙會所 上游生活俱樂部 客戶關(guān)系管理服務(wù) 通過組織各種業(yè)主可參與的活動，增進(jìn)業(yè)主之間 的友誼，從而給業(yè)主創(chuàng)造增值服務(wù) ?“好友近鄰”活動 ?“近鄰好友”活動 ?“好東西和好鄰居分享”活動 ?周末下午茶活動：從進(jìn)入銷售持續(xù)期開始，每兩周 一次，根據(jù)銷售期設(shè)置不同的主題。隱于宅。享于成就。 作為形象大盤的啟動原則 風(fēng)情商業(yè)街 ?裙樓招商。例如：湖中設(shè)置噴泉，成為湖中的主體景觀，湖邊設(shè)置涼亭等建筑小品，飼養(yǎng)觀賞性動物，小型船只及泊岸碼頭等； 設(shè)置多處休憩與觀賞相結(jié)合的設(shè)施，使之能移步易景，充分展示景觀優(yōu)勢。 作為形象大盤的啟動原則 提供完善的生活配套，并能對外進(jìn)行會員制經(jīng)營，達(dá)到投入與產(chǎn)出的平衡，并能提升項(xiàng)目價(jià)值的目的。 ? 輕裝修，重裝飾 ? 軟隔斷展示空間的靈活性和多功能性 ? 裝修展示空間的完整和品質(zhì)感 書房 樣板房 原則一：展示性優(yōu)先。 完善的 DIS（區(qū)域標(biāo)識 )系統(tǒng) 原則一：展示性優(yōu)先。 原則一：展示性優(yōu)先。在品牌成型后推出 2期 啟動 2區(qū) 啟動區(qū) ?產(chǎn)品：樓王單位 +部分湖景、山景戶型 ?套數(shù)： 91套別墅 +98 套洋房，共 189套 ?時(shí)間： 2023年 10月 ?目標(biāo)：高端入市，樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿 啟動 1區(qū) 2期 啟動區(qū)探討 啟動 2區(qū) 啟動 1區(qū) 3期 —— 主流產(chǎn)品 +商業(yè)街 延續(xù) 2期產(chǎn)品形象，推出與前期差異化產(chǎn)品，進(jìn)一步刺激市場 2期 —— 2023年 3月推出中高端產(chǎn)品 延續(xù) 1期產(chǎn)品形象，營造持續(xù)熱銷。 配合條件：現(xiàn)場咖啡吧 特別事項(xiàng)：展館重要位置的占領(lǐng)；首個封閉式展位的出現(xiàn)， 展會內(nèi)唯一能夠?qū)崿F(xiàn)銷售人員一對一服務(wù)。 配合條件： 發(fā)展商、政府官員、業(yè)界專家、柏濤、澳雅、泛城、廣告公司等各相關(guān)合作公司作好充分準(zhǔn)備。 配合條件：老樹咖啡吧引入，現(xiàn)場美食 相關(guān)物料：項(xiàng)目模型、大型展示板展示、戶型圖、 3D片；相關(guān)銷售資料。 目的：帶動上門量、維護(hù)誠意客戶，展開社區(qū)人文活動；在展示條件較好時(shí)開展現(xiàn)場活動，展示工程優(yōu)勢。 獎項(xiàng)：購房特別折扣，購車特別折扣； 目的：帶動上門量、維護(hù)誠意客戶，展開社區(qū)人文活動；在展示條件較好時(shí)開展現(xiàn)場活動，展示工程優(yōu)勢。 優(yōu)惠：選房成功分別獲 5%的購房優(yōu)惠。 現(xiàn)場達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)展示條件。 Action3：圣誕“假面舞會” 公開發(fā)售期推廣費(fèi)用分配 活動： 50萬 現(xiàn)場包裝： 30萬 戶處廣告牌： 300萬 媒體： 135萬 報(bào)紙： 80萬 電視： 40萬 電臺： 15萬 直郵 /資源網(wǎng)： 5萬 合計(jì)： 515萬 營銷階段分解 —— 持續(xù)銷售期 時(shí)間： — 入伙 目標(biāo)：形成市場熱點(diǎn)，整體銷售率達(dá)到 90%以上 階段策略：逐漸減少媒體廣告，以《上游俱樂部》和物管為 名義的活動營造社區(qū)氛圍，以主動式廣告代替促銷廣告 ? 周末下午茶活動啟動 ?《上游俱樂部》活動召集 ?《上游生活》裝修設(shè)計(jì)比賽 ?《企業(yè)管理》相關(guān)論壇活動 ??? 持續(xù)銷售期推廣費(fèi)用規(guī)劃 活動： 45萬 現(xiàn)場包裝： 30萬 媒體： 205萬 電臺： 30萬 報(bào)紙： 150萬 直郵 /資源網(wǎng)： 10萬 合計(jì)： 280萬 營銷階段分解 —— 尾盤清掃期 時(shí)間：入伙后 目標(biāo)： 100%銷售 階段策略：以人際傳播和老客戶營銷為主，加大促銷力度 ?主場生活揭幕禮 ?CRM計(jì)劃之“好友近鄰”活動 ?促銷 推廣費(fèi)用規(guī)劃： 30萬 傳播渠道配合 —— 渠道策略 導(dǎo)入期： ? 48月初戶外廣告 、 網(wǎng)絡(luò)廣告先行 ， 建立形象 ， 滲透市場； ? 8月中開始集中火力 ， 多種媒體整合傳播 ， 迅速形成市場 熱點(diǎn)； ? 影視 、 報(bào)紙 、 雜志 、 網(wǎng)站 、 戶外 、 社團(tuán) ?? 成長期： ? 結(jié)合促銷和營銷活動推廣； ? 匯演 、 封頂 、 友誼賽 、 《 上游生活 》 設(shè)計(jì)比賽 ?? 成熟期： ? 減少廣告投放 ， 以網(wǎng)絡(luò) 、 人際傳播為主 ， 主要依靠客戶 營銷和現(xiàn)場展示 。 14:02:5314:02:5314:023/11/2023 2:02:53 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時(shí) 2分 53秒 14:02: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 2時(shí) 2分 53秒 下午 2時(shí) 2分 14:02: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 14:02:5314:02:5314:02Saturday, March 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 2時(shí) 2分 :02March 11, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 14:02:5314:02:5314:023/11/2023 2:02:53 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :02:5314:02:53March 11, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時(shí) 2分 53秒 下午 2時(shí) 2分 14:02: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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