【正文】 啟動區(qū)探討 啟動 2區(qū) 啟動 2區(qū) ?產(chǎn)品：臨主干道 /景觀較差的中小戶型 ?時間： 2023年 10月 ?目標(biāo)： 用適量中低端產(chǎn)品擴大客戶輻射面。 風(fēng)險提示：經(jīng)營風(fēng)險 規(guī)模 —— 客流 成本 —— 收益 ?簡潔、古樸、大氣的風(fēng)格 ?瑞士展覽館＋書吧雙體驗 ?預(yù)留一個可供小朋友發(fā)揮 自我表達的多功能公共空間 軟化銷售行為的運動空間 舉辦小型展覽和營銷活動 售樓處展示方向一 Ａ 原則一：展示性優(yōu)先。引入與項目風(fēng)格一體化的品牌商家，打造完美的異域風(fēng)情休閑文化街。樂于天下。 區(qū)域內(nèi)競爭情況：區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品較多。 ?率先全方位強勢出擊市場 ?合作可能存在的風(fēng)險 ?中海營銷手法低調(diào)作風(fēng) ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?主動引導(dǎo)市場，形成香蜜湖區(qū)域南北對峙之勢 —— 打造 香蜜湖北 VS香蜜湖板塊 ?規(guī)劃展示，打造品牌 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項目 本項目 Vs萬科第五園及萬科城 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ 0） ?區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中 ?區(qū)域陌生； ?暫無配套； ?人文氣息淡； ?產(chǎn)品附加值不足； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 水榭 花都 國際公館 香蜜山 熙園 聯(lián)泰 東海 香榭里 項目面臨的問題 1：片區(qū)的認(rèn)知性 （價格慣性） 第二極 第一極 第三極 片區(qū)價格慣性 如何打破片區(qū)內(nèi)由南向北遞減 /由東向西遞減的價格慣性？ 區(qū)域形象干擾 如何在香蜜湖一號 /水榭花都中獨樹一幟？ 萬地 我們?nèi)绾渭尤胍痪€豪宅的競爭圈 ? 項目面臨的問題 1：片區(qū)的認(rèn)知性（價格慣性） 新區(qū)啟動如何營銷 項目作為該區(qū)域第一個面市的樓盤 ， 我們的營銷推廣應(yīng)如何做才能把客戶拉進來 ， 聚集人氣 ， 擴大客戶認(rèn)識從而留住客戶 。 事件營銷 名人效應(yīng) 李連杰、利智夫婦同亮相 大山代表外籍人士心聲（ 500強外籍人士延續(xù)） 張藝謀為項目拍攝宣傳片 楊蘭、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡 ? 名車效應(yīng) 名車?yán)変N售 身份象征，購樓 7折買奔馳 事件營銷 ? 名牌效應(yīng) 活動冠名 與世界之窗聯(lián)動，舉辦圣 莫麗斯瑞士長號表演冠名活動 事件營銷 報告核心內(nèi)容 一、產(chǎn)品分析 —— 市場背景與競爭層面 —— SWOT戰(zhàn)略形成與銷售組織 二、市場概況與競爭 —— 項目在市場中的解讀 三、策略推導(dǎo)及分解 位于深圳二線拓展區(qū)南端，塘朗山腳下，牛咀水庫西南側(cè)，自然資源良好；與新興豪宅區(qū)香蜜湖直線距離 公里， 4分鐘車程。 重于整。樂于天下。紅樹西岸 宣傳空間：網(wǎng)絡(luò)炒作、現(xiàn)場演示空間展示、新聞媒體炒作 價格空間：高層平面單位（含 6000元 /平米裝修）折后 25000元 /平米 目前狀態(tài)：除香蜜湖一號外，其他基本以中式居家社區(qū)概念為主，具體智能化設(shè)施進一步跟進。 產(chǎn)品特色 —— ?香蜜湖北區(qū)第一個真正意義上的高端大盤 （總建筑面積近 33萬平米，首期 Toho與洋房產(chǎn)品高端） ?社區(qū)規(guī)劃 ?后山私家公園； ?建筑布局高差疊落，層次感強 ?大面積活水湖景 ?沿湖棧道 ?10000平米大型雙會所 ?超高綠化率 ?綜合容積率低 ?建筑的舒適性 （大樓間距，戶型尺度） ?外觀設(shè)計（ 現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，線條優(yōu)美） ?沿入口處大型風(fēng)情商業(yè)走廊，直接山景 本體分析 經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積 276, 總建筑面積 331,398平方米 其中 住宅 313,808平方米 商業(yè)設(shè)施 5000平方米 幼兒園 3200平方米 建筑容積率 建筑覆蓋率 % 總戶數(shù) 1427戶 總?cè)藬?shù) 4998人 綠化率 42% 停車位 2,565個 戶型類型 戶型編號 面積區(qū)間（ m2） 套數(shù) 小計A 06 1135 1A 29 636 1A 30 840 1A 31 846 1A 32 635 1H 314 ～ 360 45K 271 ～ 278 47M 388 6J 358 ～ 389 61L 325 ～ 369 57N 500 2A 239 ～ 276 32B 233 ～ 253 32C 269 ～ 297 56D 285 ～ 290 66E 239 ～ 256 8F 272 ～ 314 12G 269 ～ 310 16小高層 U V 166 ～ 206 60 605055218222獨立別墅t ow n h ou s e疊拼洋房一期戶型統(tǒng)計： 項目總指標(biāo)： 項目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，據(jù)市場反映戶均面積偏大 項目六大價值點 三面群山圍合，自成世外桃源 大面積湖水，自由泛舟游樂 低密度建筑，資源占有最大 地形高差較大，布局立體感強 規(guī)模布局合理，尺度空間合理 原始生態(tài)完美，景觀自然天成 1 2 3 4 5 6 結(jié)論： 優(yōu)勢：項目具有一定的區(qū)域與自然資源方面的優(yōu)勢； 劣勢：區(qū)域一定時期內(nèi)交通不便，較荒涼；產(chǎn)品線長；面積大，總價高。 ?區(qū)域陌生； ?暫無配套； ?非市場熱點區(qū)域； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 ?規(guī)模較??； 同其它項目相比上，圣莫麗斯占有較大的綜合優(yōu)勢；主動引導(dǎo)，強勢宣傳，可全面超越競爭對手。隱于宅。 作為形象大盤的啟動原則 風(fēng)情商業(yè)街 ?裙樓招商。 作為形象大盤的啟動原則 提供完善的生活配套，并能對外進行會員制經(jīng)營，達到投入與產(chǎn)出的平衡，并能提升項目價值的目的。 完善的 DIS（區(qū)域標(biāo)識 )系統(tǒng) 原則一：展示性優(yōu)先。在品牌成型后推出 2期 啟動 2區(qū) 啟動區(qū) ?產(chǎn)品：樓王單位 +部分湖景、山景戶型 ?套數(shù)： 91套別墅 +98 套洋房，共 189套 ?時間： 2023年 10月 ?目標(biāo)：高端入市，樹立形象，制造價格標(biāo)桿 啟動 1區(qū) 2期 啟動區(qū)探討 啟動 2區(qū) 啟動 1區(qū) 3期 —— 主流產(chǎn)品 +商業(yè)街 延續(xù) 2期產(chǎn)品形象，推出與前期差異化產(chǎn)品，進一步刺激市場 2期 —— 2023年 3月推出中高端產(chǎn)品 延續(xù) 1期產(chǎn)品形象，營造持續(xù)熱銷。 配合條件： 發(fā)展商、政府官員、業(yè)界專家、柏濤、澳雅、泛城、廣告公司等各相關(guān)合作公司作好充分準(zhǔn)備。 目的：帶動上門量、維護誠意客戶，展開社區(qū)人文活動；在展示條件較好時開展現(xiàn)場活動，展示工程優(yōu)勢。 優(yōu)惠：選房成功分別獲 5%的購房優(yōu)惠。 Action3：圣誕“假面舞會” 公開發(fā)售期推廣費用分配 活動： 50萬 現(xiàn)場包裝： 30萬 戶處廣告牌： 300萬 媒體： 135萬 報紙： 80萬 電視： 40萬 電臺： 15萬 直郵 /資源網(wǎng)： 5萬 合計： 515萬 營銷階段分解 —— 持續(xù)銷售期 時間： — 入伙 目標(biāo)：形成市場熱點，整體銷售率達到 90%以上 階段策略：逐漸減少媒體廣告，以《上游俱樂部》和物管為 名義的活動營造社區(qū)氛圍，以主動式廣告代替促銷廣告 ? 周末下午茶活動啟動 ?《上游俱樂部》活動召集 ?《上游生活》裝修設(shè)計比賽 ?《企業(yè)管理》相關(guān)論壇活動 ??? 持續(xù)銷售期推廣費用規(guī)劃 活動： 45萬 現(xiàn)場包裝： 30萬 媒體： 205萬 電臺： 30萬 報紙： 150萬 直郵 /資源網(wǎng)： 10萬 合計： 280萬 營銷階段分解 —— 尾盤清掃期 時間：入伙后 目標(biāo)： 100%銷售 階段策略：以人際傳播和老客戶營銷為主，加大促銷力度 ?主場生活揭幕禮 ?CRM計劃之“好友近鄰”活動 ?促銷 推廣費用規(guī)劃： 30萬 傳播渠道配合 —— 渠道策略 導(dǎo)入期： ? 48月初戶外廣告 、 網(wǎng)絡(luò)廣告先行 ， 建立形象 ， 滲透市場； ? 8月中開始集中火力 ， 多種媒體整合傳播 ， 迅速形成市場 熱點； ? 影視 、 報紙 、 雜志 、 網(wǎng)站 、 戶外 、 社團 ?? 成長期： ? 結(jié)合促銷和營銷活動推廣； ? 匯演 、 封頂 、 友誼賽 、 《 上游生活 》 設(shè)計比賽 ?? 成熟期： ? 減少廣告投放 ， 以網(wǎng)絡(luò) 、 人際傳播為主 ， 主要依靠客戶 營銷和現(xiàn)場展示 。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時 2分 53秒 14:02: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 14:02:5314:02:5314:02Saturday, March 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 14:02:5314:02:5314:023/11/2023 2:02:53 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 2時 2分 53秒 下午 2時 2分 14:02: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴