【正文】 園 M3區(qū) 華僑城 288— 355 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 波托菲諾別墅2期 華僑城歡樂谷 11 21 150400 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 仙湖山莊 2期 仙湖植物園 243367 區(qū)位、植物園 東海岸 3期 大梅沙 8 180230 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 聯(lián)泰大梅沙 大梅沙 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 天琴灣 3期 大梅沙 3501000 海景、低容積率 華僑城三洲田 鹽壩高速與鹽梅路之間 里 3 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 單位： 萬 /平米 未來供應(yīng)量一覽 項(xiàng)目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點(diǎn) 星河 .丹堤 梅林關(guān)水庫 14 區(qū)位、自然資源、品牌 圣莫麗斯 二線拓展區(qū) 2701100 區(qū)位、自然資源 龍一號 二線拓展區(qū) 區(qū)位、自然資源、品牌 信托項(xiàng)目 二線拓展區(qū) 14 8 區(qū)位、自然資源、品牌 萬科第五園 坂田 180240 中式、規(guī)模、品牌 萬科城 2期 坂雪崗 137229 中式、規(guī)模、品牌 振業(yè)城 橫崗育馬場 54 159252 規(guī)模 尖崗山 寶安尖崗山 60萬 山景、開發(fā)商品牌 溪之谷 寶安石巖 300以上 自然資源 觀瀾大宅 觀瀾鎮(zhèn) 15 330868 高爾夫景觀 中信高爾夫 龍崗植物園 7 約 3 210400 高爾夫景觀、品牌 未來幾年別墅市場供應(yīng)量約為 150— 200萬平方米，是過去深圳 13年 供應(yīng)量的 2倍 數(shù)據(jù)來源于：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 單位： 萬 /平米 時間 200５ .5 6 7 8 9 10 11 12 2 3 4 5 1 6 7 8 9 10 11 12 2023 振業(yè)城 萬科第五園 星河 .丹堤 尖崗山 本項(xiàng)目 9萬山 競爭項(xiàng)目入市時間預(yù)測 萬科城 城市山谷 仙湖山莊 競爭項(xiàng)目入市時間集中在 2023年下半年，本項(xiàng)目入市時正是各競爭項(xiàng)目的主銷售期，對本項(xiàng)目會造成一定市場壓力 項(xiàng)目 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 景觀 容積率 配套 人文 距市區(qū)距離 私密性 賣點(diǎn) 推廣 物業(yè)形態(tài) 預(yù)期售價 用途 星河 .丹堤 梅林關(guān)口 高 優(yōu) 一般 生活配套較全 較淡 較近 中 大社區(qū) /山湖自然資源 名人效應(yīng) +強(qiáng)勢媒體投放 公寓 +聯(lián)排 中 第一居所 九萬三 香蜜 湖 高 優(yōu) 較高 生活配套齊全 較濃 近 低 區(qū)位、景觀、品牌 媒體造 勢 公寓 +聯(lián)排 高 第一居所 萬科第五園 板田 高 低 較高 一般 較濃 較近 低 品牌 品牌 +強(qiáng)勢媒體投放 聯(lián)排 +公寓 + 低 第一居所 城市山谷 3期 銅鼓路 高 低 較高 配套齊全 較濃 近 低 社區(qū)人文、品牌 名人 +活動 聯(lián)排 中 第一居所 尖崗山 寶安西鄉(xiāng)交界 中 中 較低 一般 缺乏 較遠(yuǎn) 高 品牌、山景、低容積率 高調(diào) 聯(lián)排 +獨(dú)棟 中高 第一、第二居所 本項(xiàng)目 香蜜湖北 低 優(yōu) 一般 淡 缺乏 較近 高 原生、山 谷 高？ 公寓 +聯(lián)排 中高？ 第一居所 競爭項(xiàng)目因素對比 本項(xiàng)目 Vs星河丹堤 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會（ 0） ?區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?工程進(jìn)度快； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中 ?配套缺乏； ?交通不便； ?人文氣息淡； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 ?其中產(chǎn)定位 ?合作可能存在的風(fēng)險 ?區(qū)域道路啟動 ?率先全方位強(qiáng)勢出擊市場 ?形象提升，超越競爭； ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?主動引導(dǎo)市場，形成東西對峙之勢 —— 打造 香蜜湖北VS銀湖西板塊 ?規(guī)劃展示，打造品牌 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項(xiàng)目 星河丹堤之現(xiàn)有動作： 主動與山湖林海業(yè)主溝通； 清理豐澤湖； 請著名建筑師及學(xué)者王受之作其項(xiàng)目顧問，為其箸書、舉辦論壇，大造聲勢； 項(xiàng)目形象網(wǎng)站； 梅林關(guān)口大型廣告牌； 春交會形象展； 公司品牌推廣等 本項(xiàng)目 Vs香蜜湖一號 香蜜湖一號之現(xiàn)有動作： 地塊拍賣震驚業(yè)界； 重要地段路牌廣告超前預(yù)熱； 高爾夫雜志廣告預(yù)熱； 房地產(chǎn)相關(guān)媒體不定期報導(dǎo)； 公司品牌推廣等 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會（ 0） ?自然資源 —— 原生態(tài)山景； ?社區(qū)規(guī)模大； ?低密度產(chǎn)品為主； ?工程進(jìn)度快。 ?區(qū)域陌生； ?暫無配套； ?非市場熱點(diǎn)區(qū)域； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 ?率先全方位強(qiáng)勢出擊市場 ?合作可能存在的風(fēng)險 ?中海營銷手法低調(diào)作風(fēng) ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?主動引導(dǎo)市場，形成香蜜湖區(qū)域南北對峙之勢 —— 打造 香蜜湖北 VS香蜜湖板塊 ?規(guī)劃展示，打造品牌 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 Vs萬科第五園及萬科城 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會（ 0） ?區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中 ?區(qū)域陌生； ?暫無配套； ?人文氣息淡； ?產(chǎn)品附加值不足； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 ?率先全方位強(qiáng)勢出擊市場 ?其小資與中產(chǎn)定位 ?區(qū)域交通道路改造 ?形象提升，超越競爭； ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?中心化 VS邊緣化 ?規(guī)劃展示 ?打造中低端產(chǎn)品的市場競爭力 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項(xiàng)目 萬科第五園及萬科城之現(xiàn)有動作： 土地拍賣引起業(yè)界關(guān)注； 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位受到的關(guān)注； 深圳人廣告炒作引起的關(guān)注； 萬客會、萬科周刊等宣傳物料的傳播力； 重要位置廣告牌與站臺廣告； 公司品牌持續(xù)推廣等 競爭項(xiàng)目因素對比 項(xiàng)目 優(yōu)勢 劣勢 圣莫麗斯 ?區(qū)域純靜 ， 無農(nóng)民房干擾； ?自然資源 —— 原生態(tài)山景 ?距香蜜湖豪宅區(qū)及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū) ， 產(chǎn)品線相對集中 。 ?片區(qū)相對荒涼 ， 缺乏配套； ?交通進(jìn)入性差； ?距玉龍路近 ， 噪音污染； ?產(chǎn)品面積相對偏大。 城市山谷 3期 ?區(qū)位優(yōu)勢； ?前期開發(fā)具有市場認(rèn)知度； ?區(qū)域具有良好的客戶基礎(chǔ) 。 ?密度高； ?產(chǎn)品競爭力弱； ?緊鄰城市干道，噪音污染嚴(yán)重。 龍一號 ?地塊拍賣引起市場關(guān)注； ?開發(fā)商品牌。 ?規(guī)模較??； 信托項(xiàng)目 ?容積率低； ?產(chǎn)品類型單一； ?開發(fā)商品牌。 ?規(guī)模較??； 同其它項(xiàng)目相比上，圣莫麗斯占有較大的綜合優(yōu)勢；主動引導(dǎo)，強(qiáng)勢宣傳，可全面超越競爭對手。 區(qū)域內(nèi)競爭情況：區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品較多。 同區(qū)域本項(xiàng)目最大的競爭對手為星河丹堤，其目標(biāo)客 戶定位為“中產(chǎn)階層”，價格將具競爭力；下游產(chǎn)品有 萬科第五園及萬科城的低價搶客；后續(xù)有龍一號、信 托項(xiàng)目的同質(zhì)競爭。 區(qū)外競爭壓力：香蜜湖一號的高端截客及來源于強(qiáng)勢 熱點(diǎn)片區(qū)可替代產(chǎn)品的競爭壓力（如華僑城、紅樹灣）； 競爭優(yōu)勢：自然資源，區(qū)位、區(qū)域純凈無干擾； 競爭劣勢：交通一定時期內(nèi)不便，認(rèn)知度、配套、 人文方面較為弱勢；發(fā)展商品牌號召力弱。 結(jié)論： 三、策略推導(dǎo)和分解 SWOT分析 策略總綱 策略分解 策略一：強(qiáng)化產(chǎn)品和資源的價值點(diǎn)的價值策略 策略二：形象領(lǐng)先的競爭策略 策略三：強(qiáng)勢推廣的營銷組織策略 策略總綱 —— 我們的價值策略 強(qiáng)化產(chǎn)品和資源的價值 策略分解一 社區(qū)六大增值點(diǎn) 5000平米主題風(fēng)情商業(yè)街 TRE物業(yè)增值服務(wù) 國際雙語幼兒園 定制式裝修 超大型雙會所 上游生活俱樂部 客戶關(guān)系管理服務(wù) 通過組織各種業(yè)主可參與的活動，增進(jìn)業(yè)主之間 的友誼，從而給業(yè)主創(chuàng)造增值服務(wù) ?“好友近鄰”活動 ?“近鄰好友”活動 ?“好東西和好鄰居分享”活動 ?周末下午茶活動：從進(jìn)入銷售持續(xù)期開始，每兩周 一次，根據(jù)銷售期設(shè)置不同的主題。 ?投資講座、時尚講座等專題講座 ?準(zhǔn)業(yè)主與發(fā)展商之間的溝通和聯(lián)誼 ?準(zhǔn)業(yè)主小型活動 可定制式的裝修方案 ?菜單式產(chǎn)品： ?在銷售過程中邀請品牌裝修公司駐場服務(wù)，可與高文安或于強(qiáng)工作室洽談，為客戶隨時解決相關(guān)問題 ?基礎(chǔ)裝修（以樣板房為準(zhǔn)） +個性家私套餐 ?個性家私套餐由品牌家私店度身訂造，客戶自行選擇搭配 ?家私套餐品牌：易加濃、怡豐家私 ?異域風(fēng)情商業(yè)街：高檔次咖啡街 +高爾夫及戶外運(yùn)動用品店 +高檔酒樓＋便利店及特色店 ?星巴克 /意大利咖啡；丹桂軒；屈臣氏 國際雙語幼兒園 ?貴族學(xué)校解決業(yè)主后顧之憂： ?主動與