【正文】 00套 1284套 累計(jì)成交 月均正常銷(xiāo)售套數(shù)： 58套 /月 與選房套數(shù)合計(jì)： 68套 /月 250VIP 項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏 啟動(dòng) 2區(qū) 啟動(dòng) 1區(qū) 2期 本項(xiàng)目的增值舉措 極具震撼力的價(jià)值展示 2 異域風(fēng)情商業(yè)街提前展示招商 3 引入品牌商家 4 引入品牌管家，優(yōu)質(zhì)社區(qū)管理 5 形象提升、品牌戰(zhàn)略 1 引進(jìn)國(guó)際化、高水準(zhǔn)的幼兒園 6 上游俱樂(lè)部社團(tuán)組織 7 8 社區(qū)智能化 9 提供市內(nèi)住戶專車(chē) —— 我們的營(yíng)銷(xiāo)組織策略 強(qiáng)勢(shì)推廣，讓 Townhouse成為主流 策略分解三 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項(xiàng)目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造“世界 500強(qiáng)”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項(xiàng)目形象傳播 以切合目標(biāo)客戶的市場(chǎng)形象為統(tǒng)領(lǐng) 導(dǎo)入期 營(yíng)銷(xiāo)階段安排 5月 05年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 06年 2月 46月 6月后 銷(xiāo)售節(jié)奏 安 排 177。 原則三：用適量中低端產(chǎn)品擴(kuò)大客戶輻射面。 作為形象大盤(pán)的啟動(dòng)原則 啟動(dòng)區(qū)探討 啟動(dòng) 2區(qū) 啟動(dòng) 2區(qū) ?產(chǎn)品：臨主干道 /景觀較差的中小戶型 ?時(shí)間： 2023年 10月 ?目標(biāo)： 用適量中低端產(chǎn)品擴(kuò)大客戶輻射面。 作為形象大盤(pán)的啟動(dòng)原則 形象墻式導(dǎo)示 商業(yè)街廣告位導(dǎo)示 銷(xiāo)售中心外 /分展場(chǎng)導(dǎo)示 關(guān)聯(lián)性導(dǎo)示 讓導(dǎo)示成為一種文化 導(dǎo)示是一種格調(diào)， 富有雕塑感和造型感，建議在南坪快速路玉龍路段做成雕塑墻 作為導(dǎo)示系統(tǒng)，形成獨(dú)特的風(fēng)景，更能營(yíng)造項(xiàng)目的異域風(fēng)情與文化氣息 形象表現(xiàn) —— 通道 Art Wall 原則一：展示性優(yōu)先。 風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)模 —— 客流 成本 —— 收益 ?簡(jiǎn)潔、古樸、大氣的風(fēng)格 ?瑞士展覽館＋書(shū)吧雙體驗(yàn) ?預(yù)留一個(gè)可供小朋友發(fā)揮 自我表達(dá)的多功能公共空間 軟化銷(xiāo)售行為的運(yùn)動(dòng)空間 舉辦小型展覽和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 售樓處展示方向一 Ａ 原則一：展示性優(yōu)先。 充分利用山體自然資源，打造私家山體公園，建設(shè)私家登山道，保證私密性和安全性，可設(shè)置多個(gè)休閑設(shè)施和景點(diǎn)，建立標(biāo)志性的景觀元素，提升項(xiàng)目附加價(jià)值。引入與項(xiàng)目風(fēng)格一體化的品牌商家，打造完美的異域風(fēng)情休閑文化街。 項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶的驅(qū)動(dòng)因素 圣莫麗斯 —— 借香蜜湖之勢(shì)，提升區(qū)域價(jià)值 —— 異域風(fēng)情彰顯高格調(diào)、國(guó)際化的生活方式 香蜜湖上游 .天賦美宅 形象定位 洋：體現(xiàn)在異域風(fēng)情、國(guó)際化人文生活方式的演繹方面 豪：體現(xiàn)在項(xiàng)目的面積、總價(jià)、物業(yè)的檔次與配備方面 圣莫麗斯 =洋 +豪 形象延展 《來(lái)至瑞士的問(wèn)候》：形象樓書(shū) 《大話香蜜湖北》：網(wǎng)絡(luò)討論實(shí)錄 《上游生活》期刊：介紹項(xiàng)目及成功人士生活面面觀 《投資面面觀》：寫(xiě)給非專業(yè)投資人士的專業(yè)投資錦囊 第一卷 —— 貴族的城堡 第二卷 —— 山中的歲月 出書(shū)出冊(cè) Ａ 《道路改變生活》：市政營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進(jìn)度（重點(diǎn)圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開(kāi) 道路體現(xiàn)價(jià)值 出書(shū)出冊(cè) B —— 我們的展示策略 現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)展示，讓每一個(gè)角落成為文化體驗(yàn)點(diǎn) 策略分解二 2 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項(xiàng)目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造“世界 500強(qiáng)”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項(xiàng)目形象傳播 以切合目標(biāo)客戶的市場(chǎng)形象為統(tǒng)領(lǐng) 會(huì)館 前廣場(chǎng) 賣(mài)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示 導(dǎo)示系統(tǒng) 形象墻 商業(yè)街 沿湖棧道 湖水 強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) 人流匯集焦點(diǎn) 院落展示區(qū) 會(huì)所無(wú)邊界泳池 主體核心 體驗(yàn)系統(tǒng) 過(guò)渡性體驗(yàn)系統(tǒng) 山野公園 核心售賣(mài)系統(tǒng) 區(qū)外 —— 關(guān)山月美術(shù)館 /福建興業(yè)銀行是我們重要的展示場(chǎng)所。樂(lè)于天下。 ?投資講座、時(shí)尚講座等專題講座 ?準(zhǔn)業(yè)主與發(fā)展商之間的溝通和聯(lián)誼 ?準(zhǔn)業(yè)主小型活動(dòng) 可定制式的裝修方案 ?菜單式產(chǎn)品： ?在銷(xiāo)售過(guò)程中邀請(qǐng)品牌裝修公司駐場(chǎng)服務(wù)，可與高文安或于強(qiáng)工作室洽談，為客戶隨時(shí)解決相關(guān)問(wèn)題 ?基礎(chǔ)裝修（以樣板房為準(zhǔn)） +個(gè)性家私套餐 ?個(gè)性家私套餐由品牌家私店度身訂造，客戶自行選擇搭配 ?家私套餐品牌：易加濃、怡豐家私 ?異域風(fēng)情商業(yè)街：高檔次咖啡街 +高爾夫及戶外運(yùn)動(dòng)用品店 +高檔酒樓＋便利店及特色店 ?星巴克 /意大利咖啡；丹桂軒；屈臣氏 國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園 ?貴族學(xué)校解決業(yè)主后顧之憂： ?主動(dòng)與知名國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園洽談相關(guān)事宜； 上游生活俱樂(lè)部 上游生活俱樂(lè)部是以圣莫麗斯業(yè)主為核心的社團(tuán)組織，在以上游生活俱樂(lè)部社團(tuán)為名義的活動(dòng)貫穿整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程： ?上游生活俱樂(lè)部啟動(dòng) 儀式 ?上游生活俱樂(lè)部 趣味體育比賽 ?每月自助游 ?學(xué)習(xí)型論壇 ?…… ?信息服務(wù)系統(tǒng) —— 提供完善的電腦網(wǎng)絡(luò)、電話傳真、郵政速遞、數(shù)字電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)，保障業(yè)主商務(wù)、生活的信息溝通渠道暢通 ?醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng) —— 建立社區(qū)診所，方便業(yè)主及其家人 /服務(wù)人員日常普通疾病及緊急病癥及時(shí)診治 ?安防服務(wù)系統(tǒng) —— 國(guó)際管家，獵犬巡邏等，提供優(yōu)良的安防物業(yè)服務(wù)，并裝備先進(jìn)的安全保障設(shè)備確保業(yè)主人身安全 完善的 DSS（社區(qū)服務(wù) )系統(tǒng) 服務(wù)體驗(yàn)：物業(yè)管理前期導(dǎo)入，在接待、禮儀、物業(yè)咨詢中留給客戶美好印象；建議引入品牌物管顧問(wèn)。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況：區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品較多。 ?密度高； ?產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱； ?緊鄰城市干道，噪音污染嚴(yán)重。 ?率先全方位強(qiáng)勢(shì)出擊市場(chǎng) ?合作可能存在的風(fēng)險(xiǎn) ?中海營(yíng)銷(xiāo)手法低調(diào)作風(fēng) ?先聲奪人，市場(chǎng)占位； ?完美現(xiàn)場(chǎng)展示和銷(xiāo)售體驗(yàn)； ?破關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，主動(dòng)拓展； ?主動(dòng)引導(dǎo)市場(chǎng)，形成香蜜湖區(qū)域南北對(duì)峙之勢(shì) —— 打造 香蜜湖北 VS香蜜湖板塊 ?規(guī)劃展示，打造品牌 星河丹堤 香蜜湖一號(hào) 萬(wàn)科第五園及萬(wàn)科城 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 Vs萬(wàn)科第五園及萬(wàn)科城 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)（ 0） ?區(qū)域純靜，無(wú)農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對(duì)集中 ?區(qū)域陌生； ?暫無(wú)配套； ?人文氣息淡； ?產(chǎn)品附加值不足； ?開(kāi)發(fā)商品牌號(hào)召力弱。 ? 深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升 香港、澳門(mén)與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)合作更緊密，珠三角經(jīng)濟(jì)圈實(shí)力的提升，將會(huì)吸引更多國(guó)內(nèi)外實(shí)力派人士棲居。 水榭 花都 國(guó)際公館 香蜜山 熙園 聯(lián)泰 東海 香榭里 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 1：片區(qū)的認(rèn)知性 （價(jià)格慣性） 第二極 第一極 第三極 片區(qū)價(jià)格慣性 如何打破片區(qū)內(nèi)由南向北遞減 /由東向西遞減的價(jià)格慣性？ 區(qū)域形象干擾 如何在香蜜湖一號(hào) /水榭花都中獨(dú)樹(shù)一幟？ 萬(wàn)地 我們?nèi)绾渭尤胍痪€豪宅的競(jìng)爭(zhēng)圈 ? 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 1：片區(qū)的認(rèn)知性（價(jià)格慣性） 新區(qū)啟動(dòng)如何營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目作為該區(qū)域第一個(gè)面市的樓盤(pán) ， 我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣應(yīng)如何做才能把客戶拉進(jìn)來(lái) ， 聚集人氣 ， 擴(kuò)大客戶認(rèn)識(shí)從而留住客戶 。 ? 高差：地塊內(nèi)高差達(dá) 10米，為坡地建筑，具有獨(dú)立的私家登山徑。 事件營(yíng)銷(xiāo) 名人效應(yīng) 李連杰、利智夫婦同亮相 大山代表外籍人士心聲（ 500強(qiáng)外籍人士延續(xù)） 張藝謀為項(xiàng)目拍攝宣傳片 楊蘭、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡 ? 名車(chē)效應(yīng) 名車(chē)?yán)変N(xiāo)售 身份象征，購(gòu)樓 7折買(mǎi)奔馳 事件營(yíng)銷(xiāo) ? 名牌效應(yīng) 活動(dòng)冠名 與世界之窗聯(lián)動(dòng)，舉辦圣 莫麗斯瑞士長(zhǎng)號(hào)表演冠名活動(dòng) 事件營(yíng)銷(xiāo) 報(bào)告核心內(nèi)容 一、產(chǎn)品分析 —— 市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)層面 —— SWOT戰(zhàn)略形成與銷(xiāo)售組織 二、市場(chǎng)概況與競(jìng)爭(zhēng) —— 項(xiàng)目在市場(chǎng)中的解讀 三、策略推導(dǎo)及分解 位于深圳二線拓展區(qū)南端，塘朗山腳下，牛咀水庫(kù)西南側(cè)，自然資源良好；與新興豪宅區(qū)香蜜湖直線距離 公里， 4分鐘車(chē)程。 主體封頂 入伙 園林完工 售樓處 /會(huì)所開(kāi)放 TOHO樣板房 多層樣板房 工程進(jìn)度 春交會(huì) 春交會(huì) 外展場(chǎng)咨詢 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開(kāi)發(fā)售期 持續(xù)銷(xiāo)售期 尾盤(pán)期 廣告牌 +“世界 500強(qiáng)” 居住地發(fā)布會(huì) +網(wǎng)絡(luò) 營(yíng)銷(xiāo) +春交會(huì)，提前 滲透，迅速建立知 名度 各營(yíng)銷(xiāo)通路共 同出擊，鞏固 市場(chǎng)形象，社 團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)和現(xiàn)場(chǎng) 準(zhǔn)備是本階段 的工作重點(diǎn) 媒體集中運(yùn) 用，營(yíng)造熱 銷(xiāo)勢(shì)態(tài)；突 出賣(mài)點(diǎn)促銷(xiāo) 信息，現(xiàn)場(chǎng) 充分展示。 重于整。 —— 圣 樂(lè)于天下。 目標(biāo) 樹(shù)立片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿 項(xiàng)目品牌的打造到公司品牌 在項(xiàng)目的推廣中造就非凡的影響力 叫座 叫好 良好的銷(xiāo)售