【正文】 00套 1284套 累計成交 月均正常銷售套數(shù)： 58套 /月 與選房套數(shù)合計： 68套 /月 250VIP 項目推盤節(jié)奏 啟動 2區(qū) 啟動 1區(qū) 2期 本項目的增值舉措 極具震撼力的價值展示 2 異域風(fēng)情商業(yè)街提前展示招商 3 引入品牌商家 4 引入品牌管家，優(yōu)質(zhì)社區(qū)管理 5 形象提升、品牌戰(zhàn)略 1 引進國際化、高水準(zhǔn)的幼兒園 6 上游俱樂部社團組織 7 8 社區(qū)智能化 9 提供市內(nèi)住戶專車 —— 我們的營銷組織策略 強勢推廣，讓 Townhouse成為主流 策略分解三 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場強勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強遠距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造“世界 500強”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項目形象傳播 以切合目標(biāo)客戶的市場形象為統(tǒng)領(lǐng) 導(dǎo)入期 營銷階段安排 5月 05年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 06年 2月 46月 6月后 銷售節(jié)奏 安 排 177。 原則三：用適量中低端產(chǎn)品擴大客戶輻射面。 作為形象大盤的啟動原則 啟動區(qū)探討 啟動 2區(qū) 啟動 2區(qū) ?產(chǎn)品：臨主干道 /景觀較差的中小戶型 ?時間： 2023年 10月 ?目標(biāo)： 用適量中低端產(chǎn)品擴大客戶輻射面。 作為形象大盤的啟動原則 形象墻式導(dǎo)示 商業(yè)街廣告位導(dǎo)示 銷售中心外 /分展場導(dǎo)示 關(guān)聯(lián)性導(dǎo)示 讓導(dǎo)示成為一種文化 導(dǎo)示是一種格調(diào)， 富有雕塑感和造型感，建議在南坪快速路玉龍路段做成雕塑墻 作為導(dǎo)示系統(tǒng)，形成獨特的風(fēng)景，更能營造項目的異域風(fēng)情與文化氣息 形象表現(xiàn) —— 通道 Art Wall 原則一：展示性優(yōu)先。 風(fēng)險提示：經(jīng)營風(fēng)險 規(guī)模 —— 客流 成本 —— 收益 ?簡潔、古樸、大氣的風(fēng)格 ?瑞士展覽館＋書吧雙體驗 ?預(yù)留一個可供小朋友發(fā)揮 自我表達的多功能公共空間 軟化銷售行為的運動空間 舉辦小型展覽和營銷活動 售樓處展示方向一 Ａ 原則一：展示性優(yōu)先。 充分利用山體自然資源，打造私家山體公園，建設(shè)私家登山道，保證私密性和安全性，可設(shè)置多個休閑設(shè)施和景點，建立標(biāo)志性的景觀元素，提升項目附加價值。引入與項目風(fēng)格一體化的品牌商家，打造完美的異域風(fēng)情休閑文化街。 項目核心目標(biāo)客戶的驅(qū)動因素 圣莫麗斯 —— 借香蜜湖之勢，提升區(qū)域價值 —— 異域風(fēng)情彰顯高格調(diào)、國際化的生活方式 香蜜湖上游 .天賦美宅 形象定位 洋：體現(xiàn)在異域風(fēng)情、國際化人文生活方式的演繹方面 豪：體現(xiàn)在項目的面積、總價、物業(yè)的檔次與配備方面 圣莫麗斯 =洋 +豪 形象延展 《來至瑞士的問候》：形象樓書 《大話香蜜湖北》：網(wǎng)絡(luò)討論實錄 《上游生活》期刊：介紹項目及成功人士生活面面觀 《投資面面觀》：寫給非專業(yè)投資人士的專業(yè)投資錦囊 第一卷 —— 貴族的城堡 第二卷 —— 山中的歲月 出書出冊 Ａ 《道路改變生活》：市政營銷 通過深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進度（重點圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開 道路體現(xiàn)價值 出書出冊 B —— 我們的展示策略 現(xiàn)場強勢展示，讓每一個角落成為文化體驗點 策略分解二 2 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場強勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強遠距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造“世界 500強”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項目形象傳播 以切合目標(biāo)客戶的市場形象為統(tǒng)領(lǐng) 會館 前廣場 賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示 導(dǎo)示系統(tǒng) 形象墻 商業(yè)街 沿湖棧道 湖水 強勢視覺識別系統(tǒng) 人流匯集焦點 院落展示區(qū) 會所無邊界泳池 主體核心 體驗系統(tǒng) 過渡性體驗系統(tǒng) 山野公園 核心售賣系統(tǒng) 區(qū)外 —— 關(guān)山月美術(shù)館 /福建興業(yè)銀行是我們重要的展示場所。樂于天下。 ?投資講座、時尚講座等專題講座 ?準(zhǔn)業(yè)主與發(fā)展商之間的溝通和聯(lián)誼 ?準(zhǔn)業(yè)主小型活動 可定制式的裝修方案 ?菜單式產(chǎn)品： ?在銷售過程中邀請品牌裝修公司駐場服務(wù)，可與高文安或于強工作室洽談，為客戶隨時解決相關(guān)問題 ?基礎(chǔ)裝修（以樣板房為準(zhǔn)） +個性家私套餐 ?個性家私套餐由品牌家私店度身訂造，客戶自行選擇搭配 ?家私套餐品牌：易加濃、怡豐家私 ?異域風(fēng)情商業(yè)街：高檔次咖啡街 +高爾夫及戶外運動用品店 +高檔酒樓＋便利店及特色店 ?星巴克 /意大利咖啡；丹桂軒；屈臣氏 國際雙語幼兒園 ?貴族學(xué)校解決業(yè)主后顧之憂： ?主動與知名國際雙語幼兒園洽談相關(guān)事宜； 上游生活俱樂部 上游生活俱樂部是以圣莫麗斯業(yè)主為核心的社團組織，在以上游生活俱樂部社團為名義的活動貫穿整個銷售過程： ?上游生活俱樂部啟動 儀式 ?上游生活俱樂部 趣味體育比賽 ?每月自助游 ?學(xué)習(xí)型論壇 ?…… ?信息服務(wù)系統(tǒng) —— 提供完善的電腦網(wǎng)絡(luò)、電話傳真、郵政速遞、數(shù)字電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)，保障業(yè)主商務(wù)、生活的信息溝通渠道暢通 ?醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng) —— 建立社區(qū)診所，方便業(yè)主及其家人 /服務(wù)人員日常普通疾病及緊急病癥及時診治 ?安防服務(wù)系統(tǒng) —— 國際管家，獵犬巡邏等，提供優(yōu)良的安防物業(yè)服務(wù)，并裝備先進的安全保障設(shè)備確保業(yè)主人身安全 完善的 DSS（社區(qū)服務(wù) )系統(tǒng) 服務(wù)體驗：物業(yè)管理前期導(dǎo)入，在接待、禮儀、物業(yè)咨詢中留給客戶美好印象；建議引入品牌物管顧問。 區(qū)域內(nèi)競爭情況：區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品較多。 ?密度高； ?產(chǎn)品競爭力弱； ?緊鄰城市干道，噪音污染嚴(yán)重。 ?率先全方位強勢出擊市場 ?合作可能存在的風(fēng)險 ?中海營銷手法低調(diào)作風(fēng) ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?主動引導(dǎo)市場，形成香蜜湖區(qū)域南北對峙之勢 —— 打造 香蜜湖北 VS香蜜湖板塊 ?規(guī)劃展示，打造品牌 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項目 本項目 Vs萬科第五園及萬科城 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ 0） ?區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中 ?區(qū)域陌生； ?暫無配套； ?人文氣息淡； ?產(chǎn)品附加值不足； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 ? 深圳的城市競爭力持續(xù)提升 香港、澳門與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)合作更緊密，珠三角經(jīng)濟圈實力的提升，將會吸引更多國內(nèi)外實力派人士棲居。 水榭 花都 國際公館 香蜜山 熙園 聯(lián)泰 東海 香榭里 項目面臨的問題 1：片區(qū)的認(rèn)知性 （價格慣性） 第二極 第一極 第三極 片區(qū)價格慣性 如何打破片區(qū)內(nèi)由南向北遞減 /由東向西遞減的價格慣性？ 區(qū)域形象干擾 如何在香蜜湖一號 /水榭花都中獨樹一幟？ 萬地 我們?nèi)绾渭尤胍痪€豪宅的競爭圈 ? 項目面臨的問題 1：片區(qū)的認(rèn)知性（價格慣性） 新區(qū)啟動如何營銷 項目作為該區(qū)域第一個面市的樓盤 ， 我們的營銷推廣應(yīng)如何做才能把客戶拉進來 ， 聚集人氣 ， 擴大客戶認(rèn)識從而留住客戶 。 ? 高差：地塊內(nèi)高差達 10米，為坡地建筑，具有獨立的私家登山徑。 事件營銷 名人效應(yīng) 李連杰、利智夫婦同亮相 大山代表外籍人士心聲（ 500強外籍人士延續(xù)） 張藝謀為項目拍攝宣傳片 楊蘭、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡 ? 名車效應(yīng) 名車?yán)変N售 身份象征，購樓 7折買奔馳 事件營銷 ? 名牌效應(yīng) 活動冠名 與世界之窗聯(lián)動，舉辦圣 莫麗斯瑞士長號表演冠名活動 事件營銷 報告核心內(nèi)容 一、產(chǎn)品分析 —— 市場背景與競爭層面 —— SWOT戰(zhàn)略形成與銷售組織 二、市場概況與競爭 —— 項目在市場中的解讀 三、策略推導(dǎo)及分解 位于深圳二線拓展區(qū)南端，塘朗山腳下，牛咀水庫西南側(cè)，自然資源良好；與新興豪宅區(qū)香蜜湖直線距離 公里， 4分鐘車程。 主體封頂 入伙 園林完工 售樓處 /會所開放 TOHO樣板房 多層樣板房 工程進度 春交會 春交會 外展場咨詢 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 銷售節(jié)點 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 廣告牌 +“世界 500強” 居住地發(fā)布會 +網(wǎng)絡(luò) 營銷 +春交會，提前 滲透，迅速建立知 名度 各營銷通路共 同出擊，鞏固 市場形象，社 團營銷和現(xiàn)場 準(zhǔn)備是本階段 的工作重點 媒體集中運 用，營造熱 銷勢態(tài)；突 出賣點促銷 信息，現(xiàn)場 充分展示。 重于整。 —— 圣 樂于天下。 目標(biāo) 樹立片區(qū)價格標(biāo)桿 項目品牌的打造到公司品牌 在項目的推廣中造就非凡的影響力 叫座 叫好 良好的銷售