【正文】 h 11, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 11日星期六 2時(shí) 2分 53秒 14:02:5311 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時(shí) 2分 53秒 14:02: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 11日星期六 2時(shí) 2分 53秒 14:02:5311 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 11, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 配合條件：售樓處全面啟用，部分環(huán)境及商業(yè)街展示。 Action5：瑞士風(fēng)情展活動(dòng) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推廣費(fèi)用分配 活動(dòng)營(yíng)銷： 50萬(wàn) 秋交會(huì)： 60萬(wàn) 現(xiàn)場(chǎng)包裝： 60萬(wàn) 戶處廣告牌： 120萬(wàn) 媒體： 155萬(wàn) 報(bào)紙： 40萬(wàn) 電視： 20萬(wàn) 網(wǎng)絡(luò)： 20萬(wàn) 電臺(tái)： 10萬(wàn) 導(dǎo)示系統(tǒng)： 60萬(wàn)（貫穿主要銷售過(guò)程） 直郵 /資源網(wǎng)： 5萬(wàn) 合計(jì)： 445萬(wàn) 營(yíng)銷階段分解 —— 公開(kāi)發(fā)售期 時(shí)間： 目標(biāo)：整體銷售率 25%左右 階段策略：頻繁的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)和事件炒作，造場(chǎng) ?《大話香蜜湖北》網(wǎng)絡(luò)討論實(shí)錄出版 ?《上游生活》圖文解構(gòu)上游生活書出版 ? 開(kāi)盤周 ?《上游生活俱樂(lè)部》沙龍開(kāi)講 時(shí)間： 9月 2010月 20日?qǐng)?bào)名， 10月 2829日上午大賽 Action1：越野車友誼賽暨項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)熱 地點(diǎn)：三期工地及項(xiàng)目周邊 內(nèi)容：組織 VIP客戶、誠(chéng)意客戶及親友、部分上門客戶參加大賽及上門客戶大獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)。 目的： 誠(chéng)意客戶的維護(hù)，吸聚人氣，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。 媒體廣告逐漸減 少，以現(xiàn)場(chǎng)氛圍 營(yíng)造為主導(dǎo)，以 事件營(yíng)銷及老客 戶營(yíng)銷做為重點(diǎn) 營(yíng)銷策略 重 點(diǎn) 加大促銷 力度、老 客戶營(yíng)銷 秋交會(huì) 12月 春交會(huì) 營(yíng)銷階段分解 —— 導(dǎo)入期 時(shí)間： 2023年 4月 — 8月底 目標(biāo)：滲透市場(chǎng)，建立項(xiàng)目知名度 階段策略：造勢(shì) ?網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 — 片區(qū)炒作 ?廣告牌昭示策略 ?打造“世界 500強(qiáng)”企業(yè)在深居住地 ?春交會(huì)亮相 ?相關(guān)新聞報(bào)導(dǎo) ?與主流媒體合作 ?形象網(wǎng)站導(dǎo)入 ?外展場(chǎng)接受咨詢 ACTION 1 片區(qū)炒作 時(shí)間： 3月 8月 內(nèi)容：聯(lián)手網(wǎng)絡(luò)劍客炒作片區(qū) ,導(dǎo)入 “香蜜湖北”概念 目的：關(guān)聯(lián)香蜜湖，提升片區(qū)形象 配合條件：網(wǎng)絡(luò)劍客與新聞媒體介入 我們已經(jīng)作了哪些動(dòng)作： ACTION 2 形象廣告牌 時(shí)間： 4月起 內(nèi)容：香蜜湖附近（已上）、深南大道、濱海大道、梅林關(guān)口、機(jī)場(chǎng)設(shè) “香蜜湖上游 ,天賦美宅”形象廣告牌，引起目標(biāo)客戶關(guān)注，截留客戶 目的：整合項(xiàng)目片區(qū)自然資源，提升項(xiàng)目形象 配合條件：形象戶外廣告，電話留客 要點(diǎn)： ? 扼守附近片區(qū)交通要道； ? 根據(jù)形象推進(jìn)，每月更新一次內(nèi)容； ? 初期廣告牌以懸念和情感廣告導(dǎo)入，成長(zhǎng)期結(jié)合推廣主題，發(fā)布信息；現(xiàn)場(chǎng)廣告牌展示同樣內(nèi)容 我們已經(jīng)作了哪些動(dòng)作： ACTION 3 打造“世界 500強(qiáng)”居住基地新聞發(fā)布會(huì) 時(shí)間： 4月 26 內(nèi)容： “世界 500強(qiáng)” 外籍人士在深圳的居住狀況 目的：項(xiàng)目高調(diào)切入市場(chǎng)，拉升項(xiàng)目檔次 配合條件：五星級(jí)酒店、各新聞媒體 我們已經(jīng)作了哪些動(dòng)作： 時(shí)間： 5月 15日 地點(diǎn)：高交會(huì)館 內(nèi)容：大氣的展位設(shè)計(jì)、區(qū)域模型、形象樓書、 3D、瑞士風(fēng)景片 目的：充分利用春交會(huì)的號(hào)召力，標(biāo)新立異。樹(shù)立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 作為形象大盤的啟動(dòng)原則 ? 位于 A區(qū) 24棟與 36棟，共 2套。 作為形象大盤的啟動(dòng)原則 湖景營(yíng)造成中心視點(diǎn)，利用天然資源造景。貴于細(xì)。 區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)壓力：香蜜湖一號(hào)的高端截客及來(lái)源于強(qiáng)勢(shì) 熱點(diǎn)片區(qū)可替代產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力（如華僑城、紅樹(shù)灣）； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：自然資源，區(qū)位、區(qū)域純凈無(wú)干擾； 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：交通一定時(shí)期內(nèi)不便，認(rèn)知度、配套、 人文方面較為弱勢(shì)；發(fā)展商品牌號(hào)召力弱。 ?片區(qū)相對(duì)荒涼 ， 缺乏配套； ?交通進(jìn)入性差； ?距玉龍路近 ， 噪音污染； ?產(chǎn)品面積相對(duì)偏大。 ? 別墅產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)： 資源（山、海、湖）、景觀（包括自然景觀 及人造景觀）、價(jià)格（贈(zèng)送面積）、產(chǎn)品風(fēng) 格及品質(zhì)； ? 普通別墅（經(jīng)濟(jì)型別墅、亞別墅）面臨著來(lái)自城市平面豪宅的挑戰(zhàn)。 地塊價(jià)值分布 本項(xiàng)目沿湖面二側(cè)分布，親水程度高的地塊價(jià)值最高，離水越遠(yuǎn)價(jià)值相對(duì)越低。享于成就。莫麗斯項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 居于山。 媒體廣告逐漸減 少，以現(xiàn)場(chǎng)氛圍 營(yíng)造為主導(dǎo)，以 事件營(yíng)銷及老客 戶營(yíng)銷做為重點(diǎn) 營(yíng)銷策略 重 點(diǎn) 加大促銷 力度、老 客戶營(yíng)銷 秋交會(huì) 12月 春交會(huì) A）社區(qū)智能化設(shè)施增值 B）國(guó)際化學(xué)校入駐增值 C）品牌商家招商引進(jìn)增值 D）國(guó)際管家服務(wù)增值 E）開(kāi)展風(fēng)情活動(dòng)增值 F）住戶專車等生活配套服務(wù)增值 【圣 ? 植被：原始生態(tài)保留的十分完好。 ? 客戶層面和物業(yè)選址的外擴(kuò) —— 走向東部、走出關(guān)外 ?單純價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸退出主流，市場(chǎng)特征表現(xiàn)為產(chǎn)品核心力與整體品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) ，別墅產(chǎn)品的升級(jí)與創(chuàng)新、附加價(jià)值、整體性價(jià)比、營(yíng)銷推廣將成為能否被市場(chǎng)認(rèn)可的關(guān)鍵 深圳別墅市場(chǎng)總結(jié)（２） 未來(lái)供應(yīng)量一覽 項(xiàng)目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點(diǎn) 香蜜湖一號(hào) 香蜜湖 240350 區(qū)位、湖景、開(kāi)發(fā)商品牌 城市山谷 3期 沙河西路 230330 區(qū)位 東方花園 M3區(qū) 華僑城 288— 355 區(qū)位、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌 波托菲諾別墅2期 華僑城歡樂(lè)谷 11 21 150400 區(qū)位、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌 仙湖山莊 2期 仙湖植物園 243367 區(qū)位、植物園 東海岸 3期 大梅沙 8 180230 海景、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌 聯(lián)泰大梅沙 大梅沙 海景、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌 天琴灣 3期 大梅沙 3501000 海景、低容積率 華僑城三洲田 鹽壩高速與鹽梅路之間 里 3 海景、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌 單位： 萬(wàn) /平米 未來(lái)供應(yīng)量一覽 項(xiàng)目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點(diǎn) 星河 .丹堤 梅林關(guān)水庫(kù) 14 區(qū)位、自然資源、品牌 圣莫麗斯 二線拓展區(qū) 2701100 區(qū)位、自然資源 龍一號(hào) 二線拓展區(qū) 區(qū)位、自然資源、品牌 信托項(xiàng)目 二線拓展區(qū) 14 8 區(qū)位、自然資源、品牌 萬(wàn)科第五園 坂田 180240 中式、規(guī)模、品牌 萬(wàn)科城 2期 坂雪崗 137229 中式、規(guī)模、品牌 振業(yè)城 橫崗育馬場(chǎng) 54 159252 規(guī)模 尖崗山 寶安尖崗山 60萬(wàn) 山景、開(kāi)發(fā)商品牌 溪之谷 寶安石巖 300以上 自然資源 觀瀾大宅 觀瀾鎮(zhèn) 15 330868 高爾夫景觀 中信高爾夫 龍崗植物園 7 約 3 210400 高爾夫景觀、品牌 未來(lái)幾年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量約為 150— 200萬(wàn)平方米，是過(guò)去深圳 13年 供應(yīng)量的 2倍 數(shù)據(jù)來(lái)源于：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 單位： 萬(wàn) /平米 時(shí)間 200５ .5 6 7 8 9 10 11 12 2 3 4 5 1 6 7 8 9 10 11 12 2023 振業(yè)城 萬(wàn)科第五園 星河 .丹堤 尖崗山 本項(xiàng)目 9萬(wàn)山 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間預(yù)測(cè) 萬(wàn)科城 城市山谷 仙湖山莊 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間集中在 2023年下半年，本項(xiàng)目入市時(shí)正是各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主銷售期，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)造成一定市場(chǎng)壓力 項(xiàng)目 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 景觀 容積率 配套 人文 距市區(qū)距離 私密性 賣點(diǎn) 推廣 物業(yè)形態(tài) 預(yù)期售價(jià) 用途 星河 .丹堤 梅林關(guān)口 高 優(yōu) 一般 生活配套較全 較淡 較近 中 大社區(qū) /山湖自然資源 名人效應(yīng) +強(qiáng)勢(shì)媒體投放 公寓 +聯(lián)排 中 第一居所 九萬(wàn)三 香蜜 湖 高 優(yōu) 較高 生活配套齊全 較濃 近 低 區(qū)位、景觀、品牌 媒體造 勢(shì) 公寓 +聯(lián)排 高 第一居所 萬(wàn)科第五園 板田 高 低 較高 一般 較濃 較近 低 品牌 品牌 +強(qiáng)勢(shì)媒體投放 聯(lián)排 +公寓 + 低 第一居所 城市山谷 3期 銅鼓路 高 低 較高 配套齊全 較濃 近 低 社區(qū)人文、品牌 名人 +活動(dòng) 聯(lián)排 中 第一居所 尖崗山 寶安西鄉(xiāng)交界 中 中 較低 一般 缺乏 較遠(yuǎn) 高 品牌、山景、低容積率 高調(diào) 聯(lián)排 +獨(dú)棟 中高 第一、第二居所 本項(xiàng)目 香蜜湖北 低 優(yōu) 一般 淡 缺乏 較近 高 原生、山 谷 高？ 公寓 +聯(lián)排 中高？ 第一居所 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目因素對(duì)比 本項(xiàng)目 Vs星河丹堤 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)（ 0） ?區(qū)域純靜，無(wú)農(nóng)民房干擾； ?距香蜜湖及市區(qū)距離近； ?工