【正文】 程進度快； ?高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中 ?配套缺乏； ?交通不便； ?人文氣息淡； ?開發(fā)商品牌號召力弱。 龍一號 ?地塊拍賣引起市場關注； ?開發(fā)商品牌。 —— 我們的市場競爭策略 提升項目整體形象，與同質(zhì)項目拉開距離 策略分解二 1 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關聯(lián)，提升項目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場強勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強遠距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造“世界 500強”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項目形象傳播 以切合目標客戶的市場形象為統(tǒng)領 全國、東南亞地區(qū)乃至全球與本區(qū)域有親緣、血緣、工作緣的企業(yè)家、政府背景人士及行業(yè)專業(yè)人士 核心客戶 重點客戶 邊緣客戶 本區(qū)域內(nèi) 集團公司 /個人 中國城市貴族（包括私營企業(yè)主、大型集團公司最高層管理者、政府背景人士、行業(yè)專業(yè)人士等） 港澳、珠三角區(qū)域內(nèi)商賈、大型集團公司高層管理者及行業(yè)專業(yè)人士 客戶定位 本地化港人 公務員 傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 廣東籍老板 原住民 知富階層 移民新貴 深圳中高端客戶 華僑城 /紅樹西岸 傳統(tǒng)核心區(qū)域 水榭花都 /熙園 世紀村 /瑞河椰納 紅樹林 本項目將以紅樹西岸 /水榭花都的客戶為基準 目標客戶 —— 我們的客戶不買所有人羨慕的房子；生活的真實需求同樣重要 —— 我們的客戶不買都市森林般的房子；舒適是適度的 從目標客戶看待項目形象 —— 我們的客戶不選擇喧嘩所在，街區(qū)的格調(diào)高于繁華 知富階層 私營企業(yè)主 ＋ 讓生活真實地舒適、文明高于讓生活豪華或單純的品味 —— 我們的客戶有著成熟的思考，選擇生活與景觀的兼美 在城市中，你擁有多少自然。 展示攻略（賣場全線展示攻略） 樓梯走道布置人性化 啟動區(qū)分析 原則一：展示性優(yōu)先。 啟動區(qū)分析之山體公園 原則一：展示性優(yōu)先。 作為形象大盤的啟動原則 細節(jié)彰顯品質(zhì) 關于細節(jié) 原則一：展示性優(yōu)先。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 形象網(wǎng)站內(nèi)容： 上游概念：上游的生活方式 項目介紹：天賦美宅的各項資源；建設團隊 活動：網(wǎng)上組建“上游俱樂部” 時間： 5月 — 8月底 目的：確立項目形象認知，引起市場關注 內(nèi)容：“ 500強企業(yè)職員及海歸派”的生活游記，異域生活相 關圖冊 流程：發(fā)布信息 網(wǎng)上登記個人或推薦人資料 篩選 成為俱樂部成員 要點： ? 形象網(wǎng)站導入 ? 門戶網(wǎng)站鏈接 ? 活動規(guī)則確定（申請人生活形態(tài)描述、申請人資格確定、富有吸引力的權(quán)益等） ? 報紙廣告協(xié)助炒作 Action6： B、網(wǎng)絡營銷導入 活動：瑞士圣莫麗斯風情表演團到深訪問及表演 時間： — 28日 目的：體現(xiàn)項目異域風情 ,建立形象認知，引起市場關注 內(nèi)容：瑞士圣莫麗斯風情表演團 (長號表演 )到深訪問及表演 配合條件：費用贊助、場地聯(lián)系（可考慮華僑城華廈藝術(shù)中 心），誠意客戶邀請、贈送項目相關物料 特別事項：可采用冠名包場的形式向目標客戶派送印有項目LOGO與定位語的特制入場卷； 目標客戶暫定為：相關行政職能部門、前期積累客戶、各大銀行信用卡金卡客戶、相關單位高端客戶資源等 Action7：瑞士向深圳致敬 Action8：出書出冊 配合前期網(wǎng)絡 香蜜湖北的片區(qū)炒作及別墅在深圳的活動為主內(nèi)容展開 《大話香蜜湖北》網(wǎng)絡討論實錄出版 配合市政道路開通作針對性的宣傳手冊 《道路改變生活》：市政營銷 通過深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進度（重點圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開 道路體現(xiàn)價值 導入期推廣費用分配 網(wǎng)絡炒作： 10萬 打造“世界 500強”居住基地新聞發(fā)布會： 20萬 廣告牌： 500萬（本期內(nèi)費用約為 80萬） 春交會： 100萬 分展場： 30萬 網(wǎng)站建設： 60萬（制作 +全程推廣費用，本期費用約為 10萬）第一次報版廣告： 20萬 合計： 320萬 營銷階段分解 —— 內(nèi)部認購期 時間： — 目標：形成市場熱點，銷售 20%左右 階段策略：造圈 ?推出“上游生活俱樂部”權(quán)益卡 ?對歸國辦、駐深處資企業(yè)進行針對性進行宣傳 ?15秒形象廣告推出（ ） ?產(chǎn)品推介會（《圣莫麗斯 —— 上游生活誕生記》） ?樣板房、會所開放，賣場全情展示 ?瑞士人文風情展活動 時間： 8月 28日（周六） 地點： 五洲賓館（威尼斯酒店） 內(nèi)容：項目產(chǎn)品發(fā)布會暨認籌；土地資源利用與建筑設計論壇，探討本項目的設計形式，也是產(chǎn)品發(fā)布會。 Action2：現(xiàn)場人氣的營造 Action3：秋交會 時間： 9月 28— 10月 3日 地點：高交會館 內(nèi)容：大氣的展位設計、區(qū)域模型、形象樓書、 3D、瑞士風景片 目的：充分利用秋交會的號召力，大造聲勢。網(wǎng)絡、報紙、電臺媒體啟動，宣傳開盤信息，大賽獎項信息。 獎項：物業(yè)管理費及禮品； 目的：帶動上門量、維護誠意客戶，展開社區(qū)人文活動。 14:02:5314:02:5314:02Saturday, March 11, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:02:5314:02:5314:023/11/2023 2:02:53 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 2分 53秒 下午 2時 2分 14:02: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 2時 2分 :02March 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:02:5314:02:5314:02Saturday, March 11, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時 2分 53秒 14:02: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時 2分 :02March 11, 2023 1行動出成果，工作出財富。 深圳圣 ?莫麗斯：華萊利原創(chuàng)出品 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。第一批熱銷形成。 注 :配合秋交會現(xiàn)場活動吸引客戶上門體驗 ,形成口碑傳播。 Action1：產(chǎn)品發(fā)布會暨認籌活動 時間： 8月 28日 12月 31日 地點： 售樓處現(xiàn)場 內(nèi)容： 誠意客戶現(xiàn)場任意消費。 主體封頂 入伙 園林完工 售樓處 /會所開放 TOHO樣板房 多層樣板房 工程進度 春交會 春交會 外展場咨詢 內(nèi)部認購 開盤 銷售節(jié)點 內(nèi)部認購期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 廣告牌 +“世界 500強” 居住地發(fā)布會 +網(wǎng)絡 營銷 +春交會，提前 滲透，迅速建立知 名度 各營銷通路共 同出擊，鞏固 市場形象，社 團營銷和現(xiàn)場 準備是本階段 的工作重點 媒體集中運 用，營造熱 銷勢態(tài)；突 出賣點促銷 信息，現(xiàn)場 充分展示。 原則二：高端入市。 作為形象大盤的啟動原則 售樓處展示方向二 B 原則一：展示性優(yōu)先。 啟動區(qū)分析之湖景 原則一：展示性優(yōu)先。 重于整。 同區(qū)域本項目最大的競爭對手為星河丹堤，其目標客 戶定位為“中產(chǎn)階層”，價格將具競爭力；下游產(chǎn)品有 萬科第五園及萬科城的低價搶客；后續(xù)有龍一號、信 托項目的同質(zhì)競爭。 ?率先全方位強勢出擊市場 ?其小資與中產(chǎn)定位 ?區(qū)域交通道路改造 ?形象提升，超越競爭； ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗； ?破關營銷，主動拓展； ?中心化 VS邊緣化 ?規(guī)劃展示 ?打造中低端產(chǎn)品的市場競爭力 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項目 萬科第五園及萬科城之現(xiàn)有動作： 土地拍賣引起業(yè)界關注； 行業(yè)領導者的地位受到的關注； 深圳人廣告炒作引起的關注； 萬客會、萬科周刊等宣傳物料的傳播力； 重要位置廣告牌與站臺廣告； 公司品牌持續(xù)推廣等 競爭項目因素對比 項目 優(yōu)勢 劣勢 圣莫麗斯 ?區(qū)域純靜 ， 無農(nóng)民房干擾； ?自然資源 —— 原生態(tài)山景 ?距香蜜湖豪宅區(qū)及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū) ， 產(chǎn)品線相對集中 。 區(qū)域供應量較大 ， 推售時間較為集中 ， 如何打競爭 萬科城后期 、 萬科第五園 、 星河丹堤 、 香蜜湖一號 、 尖崗山項目等將陸續(xù)入市 項目面臨的問題 2：營銷推廣如何聚人氣 區(qū)域利好： 南坪快速干道、玉龍路等交通路網(wǎng)的改造 二、 市場概況與競爭 市場概況 未來競爭 競爭比較 區(qū)域性明顯：蛇口、華僑城沙河、銀湖、鹽田等地呈片狀集中分布，其它區(qū)域則零星分布 蛇口別墅區(qū) 尖崗山 深圳高檔別墅分布特點 天琴灣 17英里 東海岸 華僑城三洲田 鹽田沙別墅區(qū) 純水岸 仙湖山莊 城市山谷 中信高爾夫 觀瀾高爾夫 香蜜湖一號 星河丹堤 振業(yè)城 萬科城 第五園 銀湖別墅區(qū) 未售項目 在售項目 瑞河椰納 華僑城沙河別墅區(qū) ? 建筑風格：目前市場以北美、意大利、法國等歐陸風格 為主； ? 戶均面積：聯(lián)排別墅 170270m2，獨立別墅 240800m2 ? 價格區(qū)間：別墅均價集中在￥ 13萬 /m2； ? 客戶：本地人、潮汕人、國內(nèi)大城市來客、港人、臺灣，韓國、新加坡