【正文】 占地 （凈用地 ），容積率 、建筑密度 24%，項(xiàng)目強(qiáng)制要求商業(yè)面積占總建筑面積的 10% ? 離市中心 20分鐘車程，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ? 項(xiàng)目周邊擁有南大一附醫(yī)院，屬于強(qiáng)勢(shì)配套資源 ? 南面擁有較長(zhǎng)的撫河景觀，項(xiàng)目相對(duì)于區(qū)域其他項(xiàng)目，擁有較強(qiáng)的自然景觀資源 問題界定 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ? 項(xiàng)目規(guī)模遠(yuǎn)小于區(qū)域其他項(xiàng)目，如果從硬件上與其他項(xiàng)目硬拼，可能最終利潤(rùn)微薄 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域形象主要為承接剛性需求的首次置業(yè)者，中高端市場(chǎng)尚未打開，首次剛需置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)甚為激烈，如盲目定位客戶群體，易引起項(xiàng)目滯銷 ? 如與周邊項(xiàng)目同質(zhì)類產(chǎn)品開發(fā)，必將因?yàn)橐驗(yàn)橐?guī)模小于對(duì)手，而影響銷售回款進(jìn)度 從開發(fā)模式上 從客戶上 從產(chǎn)品上 問題界定 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) ? 打破區(qū)域內(nèi)常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)模式，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，改變區(qū)域整體形象，提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值，創(chuàng)建項(xiàng)目、乃至澳斯屯置業(yè)的品牌價(jià)值 ? 細(xì)分客戶市場(chǎng)，從另一個(gè)角度找到目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)成功開發(fā) ? 避免陷入來自象湖新城區(qū)域的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，以差異化的產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 從開發(fā)模式上 從客戶上 從產(chǎn)品上 問題界定 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)成功開發(fā) R1 R2 整合資源，塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化 常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)模式，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，價(jià)值難以實(shí)現(xiàn) 目標(biāo)客戶單一，且項(xiàng)目對(duì)其不具備足夠吸引力 面臨區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品大體量的競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大 規(guī)避大規(guī)模項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，建立區(qū)域新形象，創(chuàng)建品牌價(jià)值 問題界定 Q：提出問題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ，規(guī)避區(qū)域內(nèi)大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 3. 如何最大化利用項(xiàng)目資源，打造產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？ ，以什么樣的產(chǎn)品來滿足他們的需求并擴(kuò)大其層面？ 問題界定 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 1 2 解讀象湖新城 3 區(qū)域市場(chǎng)研究 4 區(qū)域產(chǎn)品研究 5 客戶分析 6 項(xiàng)目發(fā)展策略 隨著南昌由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進(jìn)，象湖新城納入南昌發(fā)展版圖，成為南昌南部重要的城市新區(qū) ? 一核五片區(qū)： 以主城為核心包含樂化、灣里、望城、昌東、昌南在內(nèi)的多核心發(fā)展布局 中心區(qū) 昌東片區(qū) 昌南組團(tuán) 樂化組團(tuán) 灣里組團(tuán) 望城組團(tuán) 城市規(guī)劃 融入大南昌 城市新城區(qū) 解讀象湖新城 ? 象湖新城北面為青云譜區(qū)，南面為南昌縣 ? 大區(qū)域內(nèi)有昌南工業(yè)業(yè)和小藍(lán)工業(yè)業(yè)兩大升級(jí)工業(yè)園 ?眾多大中型生產(chǎn)企業(yè)、職業(yè)技術(shù)學(xué)校在青云譜聚集，靠近象湖新城，有大量的產(chǎn)業(yè)人口 南昌縣 昌南工業(yè)園 小藍(lán)工業(yè)園 江鈴汽車 生產(chǎn)企業(yè)集中區(qū) 技校集中區(qū) 象湖新城 象湖新城周邊區(qū)域，有兩大省級(jí)工業(yè)園區(qū)，對(duì)外交通便利 解讀象湖新城 解讀象湖新城 ? 整體規(guī)劃：南起銀湖二路（即匯仁大道），北至昌南大道（南昌市南外環(huán)），西起濱江路，東至雄溪河。澳斯屯象湖項(xiàng)目提案報(bào)告 謹(jǐn)呈江西澳斯屯實(shí)業(yè)有限公司 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 1 2 解讀象湖新城 3 區(qū)域市場(chǎng)研究 4 區(qū)域產(chǎn)品研究 5 客戶分析 6 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目界定 問題界定 1 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 城市屬性：中部二線，江西單核城市 ? 江西省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心； ? 中國(guó)中部位置 ,唯一長(zhǎng)江、珠江、閩東南三大三角洲相毗鄰的省會(huì)城市； ? 傳統(tǒng)的工業(yè)城市，沿海發(fā)達(dá)城市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地； ? 唯一京九線上的省會(huì)城市，海陸空立體交通體系都較為發(fā)達(dá)； ? 城市總?cè)丝?，城區(qū)人口 230余萬人。 ? 用地四至范圍 ?東沿規(guī)劃路； ?南為撫河故道； ?西依誠(chéng)信路； ?北為八月湖路； ? 用地現(xiàn)狀 ?地塊較為平整； ?目前地塊有少許荒廢建筑。功能以居住、教育、娛樂等功能為主。 解讀象湖新城 總結(jié) 解讀象湖新城 象湖新城處于連接南昌市與南昌縣的重要地理位置； 區(qū)域土地出讓不平衡，及政府規(guī)劃化執(zhí)行力差等原因，導(dǎo)致現(xiàn)在規(guī)劃與預(yù)期有出入； 區(qū)域通達(dá)性較好，但公共交通與配套較為落后 ； 象湖新城整體成熟尚需較長(zhǎng)時(shí)日。 象湖新城未來 12年供應(yīng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)建筑形態(tài) 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 戶型區(qū)間 預(yù)計(jì)單價(jià) 偉夢(mèng)清水灣 雙拼別墅 11年初 260270平米 7000 景城名郡 小高層、花園 洋房 11年初 3060平米一房 6592平米兩房 100130平米三房 小高層 3600 洋房 4500 幸福時(shí)光 多層、高層 11年初 7590兩房 105120三房 多層 4800 高層 4200 保集半島 高層 11年初 8589平米兩房 3800 力高國(guó)際城 高層 11年初 7289平米兩房 110130平米三房 4000 豐源醇和 高層 11年中 8992平米兩房 111122平米三房 4300 主題公園 多層、小高層 11年初 8089平米兩房 110130平米三房 多層 4300 高層 3900 平安象湖風(fēng)情 小高層 11年初 8090平米兩房 110125平米三房 3900 銀億項(xiàng)目 聯(lián)排別墅 11年中旬 8000 ? 預(yù)計(jì)明年象湖新城主要供應(yīng)量為高層住宅，花園洋房產(chǎn)品較為稀缺。 幸福時(shí)光立面與園林 競(jìng)爭(zhēng)分析 幸福時(shí)光熱銷戶型解析 高層兩室二廳一衛(wèi)（ 87㎡） ? 戶型多初凸窗贈(zèng)送，且擁有一個(gè)房間贈(zèng)送，整體利用率高，性價(jià)比高。 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 — 偉夢(mèng)清水灣 競(jìng)爭(zhēng)分析 偉夢(mèng)清水灣 立面與園林 ? 偉夢(mèng)清水灣主打中式茶文化，園林盆栽、假山、竹林的中式園林景觀為主， 競(jìng)爭(zhēng)分析 偉夢(mèng)清水灣熱銷戶型解析 高層兩室二廳一衛(wèi)（ 89㎡） ? 方正實(shí)用，大面積露臺(tái)贈(zèng)送。 ?出現(xiàn)部公交叉客戶爭(zhēng)奪 劣勢(shì)（ S）： 差異化定位，機(jī)會(huì)大于競(jìng)爭(zhēng)，將為本案創(chuàng)造更大的價(jià)值空間 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 1 2 解讀象湖新城 3 區(qū)域市場(chǎng)研究 4 區(qū)域產(chǎn)品研究 5 客戶分析 6 項(xiàng)目發(fā)展策略 星河國(guó)際 ? 目前象湖新城建筑多為異域風(fēng)情化建筑，外立面線條與彩色較為豐富，如幸福時(shí)光的瑞士風(fēng)格，九里象湖城的海派風(fēng)格等； ? 由于離市中心較遠(yuǎn)，通過風(fēng)情化的建筑風(fēng)格作為主打賣點(diǎn)來吸引客戶為象湖新城各項(xiàng)目的主要開發(fā)思路。 整個(gè)象湖新城目前僅規(guī)劃一所醫(yī)院，而對(duì)于大盤林立、公共交通差、打車難的象湖新城來說，離醫(yī)院一墻之隔的本項(xiàng)目將會(huì)對(duì)養(yǎng)老型中老年客戶有較大的吸引力。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。 。 :36:0617:36:06March 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :36:0617:36Mar234Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)