【正文】 ? 各項(xiàng)目對(duì)園林景觀的設(shè)計(jì)與搭配較為重視，擁有明顯的層次感與花圃色塊搭配，多數(shù)項(xiàng)目把水景貫穿在整個(gè)園林景觀中，形成較佳的景觀帶； ?整個(gè)象湖新城區(qū)域外部景觀資源較差，塑造內(nèi)部高品質(zhì)園林已成為區(qū)域內(nèi)發(fā)展商的共識(shí)； 象湖主流產(chǎn)品的園林設(shè)計(jì) 區(qū)域產(chǎn)品研究 力高國際城 幸福時(shí)光 奧林匹克 九里象湖城 ?象湖新城各項(xiàng)目對(duì)售樓部的打造均非常舍得投入成本，外觀較為大氣。 競爭對(duì)手 區(qū)域未來競爭項(xiàng)目研究 —— 恒大城 長沙恒大城 西安恒大城 長沙恒大城 石家莊恒大城 長沙恒大城（ 92㎡） 沈陽恒大城（ 88㎡） 武漢恒大城（ 95㎡） 重慶恒大城 (94㎡ ) ?西安恒大城戶型 8789㎡兩房、 113132㎡ 三 房； ?武漢恒大城戶型 6995㎡兩房， 89137㎡三房，139140 ㎡四房； ?長沙恒大城戶型 8791㎡兩房， 192111㎡三房，130147四房； ?重慶恒大城戶型 5573㎡兩房， 86101㎡三房，101116 ㎡四房（套內(nèi)建筑面積）； 競爭對(duì)手 區(qū)域未來競爭項(xiàng)目研究 —— 恒大城 優(yōu)勢(shì)（ S）： 機(jī)會(huì)（ S）： 危脅（ S）： 本項(xiàng)目 ?項(xiàng)目緊依 175畝中心公園 ?樓面地價(jià)低于對(duì)手 ?江景弱于對(duì)手 ?品牌弱于對(duì)手 ?用地性質(zhì)劣于對(duì)手 ?產(chǎn)品形態(tài)與內(nèi)部空間打造有突破空間； ?差異化定位 ?高端定位以及先于本案入市，將為本案提供良好價(jià)值釋放空間。 區(qū)域未來競爭項(xiàng)目研究 —— 恒大城 ? 目前全國各地的恒大城系列地塊均處于大型城市綠地或者公園旁； ? 擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，都處于城市副中心地段，擁有城市稀缺的綠地景觀資源； ? 恒大系列地塊均為較高容積率（ 2以上），建筑形態(tài)以小高層和高層為主。英倫風(fēng)格建筑一般有進(jìn)深較大的入口和寬廣的門廊，多采用暖色系，如磚紅色。 區(qū)域內(nèi)的針對(duì)中端和年輕客戶的供應(yīng)量大，中高端層次的競爭較小，出現(xiàn)產(chǎn)品斷層； 前期開發(fā)物業(yè)類型單調(diào)，前期多層、洋房為主，后期以小高層、高層為主未能通過豐富的物業(yè)類型吸引豐富的客戶群； 整體上配套不完善，大多配套設(shè)施放于后期建設(shè)，導(dǎo)致早期配套不完善，未能實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值，難以展示新城形象，入住率低，影響后期價(jià)格的拉升 同質(zhì)化的競爭激烈，各項(xiàng)目從建筑到戶型多雷同； 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售水平均有較大的提升空間，通過優(yōu)良的銷售隊(duì)伍展示強(qiáng)大的產(chǎn)品力 區(qū)域內(nèi)競爭案例總結(jié) 競爭分析 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域整體概況 區(qū)域競爭個(gè)案 1 2 區(qū)域未來個(gè)案 3 競爭分析 產(chǎn)品形態(tài) ?建筑形式：別墅、花園洋房、多層、高層等多種建筑形態(tài)。 ?項(xiàng)目指標(biāo) ?占地面積： 813000平米 ?建筑面積： 1180000平米 ?容積率： ?綠化率： 40% ?戶數(shù)：共 9900套 ?開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目分五期開發(fā)，目前開發(fā)至第三期 ?內(nèi)部配套：商業(yè)街、幼兒園、中小學(xué)、青少年活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、電信郵政所、集貿(mào)市場(chǎng)。 產(chǎn)品形態(tài) ?建筑形式：涵蓋別墅、花園洋房、多層、小高層、高層等各種建筑形態(tài)。 項(xiàng)目區(qū)位 ?地理位置：金沙二路與象湖路交匯處 ?優(yōu)勢(shì)及賣點(diǎn)：西班牙風(fēng)情社區(qū)，兩萬平米內(nèi)湖，開通社區(qū)巴士 項(xiàng)目指標(biāo) ?占地面積： 466666平米 ?建筑面積： 860000平米 ?容積率： ?綠化率： 45% ?戶數(shù)：共 6885套 ?開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目分五期開發(fā)，目前開發(fā)至第三期 ?內(nèi)部配套： 社區(qū)商業(yè)街 競爭分析 區(qū)域內(nèi)競爭分析 — 力高國際城 競爭分析 ? 力高國際城為西班牙風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀設(shè)計(jì)分為七個(gè)組團(tuán)式景觀，分別以西班牙七個(gè)地區(qū)來命名。 產(chǎn)品形態(tài) ?建筑形式：涵蓋花園洋房、多層、小高層、高層等各種建筑形態(tài)。 競爭分析 區(qū)域內(nèi)競爭分析 — 幸福時(shí)光 競爭分析 ? 幸福時(shí)光打造瑞士風(fēng)情建筑，以蘇黎世小鎮(zhèn)規(guī)劃為背景，小區(qū)內(nèi)部道路與河道有機(jī)結(jié)合。 ? 面積：二期 25萬方； ?主力戶型： 87平米兩房； ?戶型配比： 3361平米一房、 7588平米兩房、 80140平米三房、150160平米四房。預(yù)計(jì)今年奧林匹克花園、羅馬象湖一號(hào)與金沙逸都都可以收官。 區(qū)域整體概況 象湖新城樓市概況結(jié)論 區(qū)域整體概況 象湖新城今年整體處于供不應(yīng)求的局面，均價(jià)持續(xù)上漲； 花園洋房產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了 100%銷售率，其次為多層住宅； 兩房送一房的戶型最受區(qū)域客戶青睞，今年多個(gè)盤開始有一房供應(yīng)，且確定不錯(cuò)的銷量； 未來供應(yīng)以高層為主，洋房和別墅產(chǎn)品供應(yīng)較少。對(duì)于象湖新城該區(qū)域，總價(jià)過高，因此去化速度較慢。整體去化率以兩房最高，達(dá)到 77%，其次是三房，為 66%； ? 今年象湖新城部分項(xiàng)目，如力高國際城、景城名郡等，陸續(xù)涌現(xiàn)出一房戶型，并在市場(chǎng)上得到了認(rèn)可； ?90平米以下附帶贈(zèng)送面積“ 2+1”的戶型目前是象湖新城最受青睞的產(chǎn)品。 區(qū)域整體概況 建筑形態(tài) 供應(yīng)套 數(shù)（套） 去化套 數(shù)（套） 均價(jià) (元 /平米） 去化率 花園洋房 230 230 4600 100% 多層 2876 2344 3900 81% 小高層 2697 1788 3400 66% 高層 3362 2267 3200 67% 各建筑形態(tài)去化比例100%81%66%67%0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%花園洋房 多層 小高層 高層? 今年象湖新城花園洋房去化率最高，達(dá)到 100%去化，成交均價(jià) 4600元 /平米； ? 多層去化率為 81%,成交均價(jià)為 3900元 /平米； ? 小高層與高層雖然有 66%與 67%的去化率，但在區(qū)域內(nèi)屬于去化速度較慢的產(chǎn)品，且價(jià)格也較低，分別為 3400元 /平米與 3200元 /平米。 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 1 2 解讀象湖新城 3 區(qū)域市場(chǎng)研究 4 區(qū)域產(chǎn)品研究 5 客戶分析 6 項(xiàng)目發(fā)展策略 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域整體概況 區(qū)域競爭個(gè)案 1 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域未來個(gè)案 3 區(qū)域整體概況 象湖新城商品房供不應(yīng)求 2023年象 湖新城商品房供求(套數(shù) )101829453900095001000010500供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù)2023年象 湖新城商品房供求(面積 )66874786383002023004000006000008000001000000供應(yīng)面積 成交面積? 今年 110月，象湖新城共成交863830平方米，成交套數(shù) 9453套； ? 供應(yīng)面積為 668747平米，供應(yīng)套數(shù)為 7785套； ? 月均成交 ，供不應(yīng)求的局面凸顯，供求比為 1： ； 區(qū)域整體概況 成交均價(jià)上漲 2023與2023年象湖新城成交均價(jià)(單位:元/平米)346730312800 2900 3000 3100 3200 3300 3400 35002023年 2023年? 今年 110月，象湖新城整體成交均價(jià)為 3467元 /平方米，環(huán)比 2023年上漲 14%；