【正文】 101122平米 3居 完備功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 7783萬(wàn)（當(dāng)前價(jià)格） VS 基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力：完備居住功能之上的超低總價(jià)與絕對(duì)稀缺 本項(xiàng)目 市場(chǎng)同類 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 市場(chǎng)同類基礎(chǔ)價(jià)值 美樹日記 86平米 2居，總價(jià) 68萬(wàn) 鑫境界 90平米 2居，總價(jià) 67萬(wàn) 加州洋房 93平米 2居，總價(jià) 70萬(wàn) 動(dòng)力院景 100平米 2居，總價(jià) 63萬(wàn) 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +12陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì)居多，少數(shù)衛(wèi)生間無(wú)采光 ?舒適功能空間： 不具備 86100平米 2居 總價(jià) 6870萬(wàn)（當(dāng)前價(jià)格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 75平米左右 2居 85平米左右 2居 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設(shè)計(jì)， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值 總價(jià) 6065萬(wàn)（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 區(qū)域之爭(zhēng) —— 區(qū)域價(jià)值比對(duì) 板塊 前革區(qū)域 西南科教 西山 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 華南 泉水 交通連接 公交車 +BRT，交通便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 居住氛圍 不成熟 高成熟度 成熟 不成熟 高成熟度 高成熟度 附加價(jià)值 新城崛起 產(chǎn)業(yè)、高校聚 集 自然環(huán)境，跳 出競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域 —— —— 區(qū)域價(jià)值比對(duì)：居住氛圍不成熟影響競(jìng)爭(zhēng)力，需通過營(yíng)銷價(jià)值傳遞彌補(bǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 別人有什么 —— 城市外溢板塊特征 板塊 西南科教 西山 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 華南 泉水 價(jià)格平臺(tái) 7500元 /平米 9000元 /平米 預(yù)期 8000元 /平米 65007000元 /平米 6000元 /平米 區(qū)域依托價(jià)值 ?高校和產(chǎn)業(yè)聚集 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?產(chǎn)品性價(jià)比 ?優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?規(guī)劃利好與高認(rèn)知度 ?交通便利 ?性價(jià)比 ?區(qū)域配套成熟 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?性價(jià)比 ?高性價(jià)比 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價(jià)比 城市尺度小、市場(chǎng)價(jià)格梯度緊湊、各區(qū)域價(jià)值相對(duì)同質(zhì)，決定了競(jìng)爭(zhēng)格局的 弱區(qū)域性與強(qiáng)產(chǎn)品性 2 依靠 區(qū)域強(qiáng)勢(shì)質(zhì)素 （如自然環(huán)境）可形成差異化價(jià)值突破市場(chǎng) 3 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 12023元 8000元 5000元 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號(hào)線 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)尚未形成大型商業(yè)設(shè)施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主 ，如南關(guān)嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設(shè)泉水新區(qū)（新火車站）區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 醫(yī)院 以華南地區(qū)的醫(yī)院為主 學(xué)校 泉水新區(qū)小學(xué)、泉水新區(qū)中學(xué)均在建，各兩座 規(guī)劃 泉水新區(qū)作為大連重點(diǎn)建設(shè)的住宅區(qū)，社區(qū)內(nèi)次級(jí)道路 4號(hào)路開始鋪設(shè)，泉水污水處理廠在建，占地 88公頃的體育中心在建 ，中小學(xué)學(xué)校各兩座將在十一五期間建成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線距離為 12公里； ?城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌； ?車行時(shí)間在 3040分鐘。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 項(xiàng)目 動(dòng)力院景 加州洋房 福佳華東人家 芙蓉人家 位置 甘井子區(qū)華南廣場(chǎng)西側(cè) 甘井子區(qū)華南廣場(chǎng)西側(cè) 19路終點(diǎn)站對(duì)面 甘井子區(qū)華東路與天河路交匯處 大連市西南路與促進(jìn)路間，松江路與山東路交匯處 規(guī)模 占地 總建筑面積 28萬(wàn)平米 容積率 占地 總建筑面積 容積率 占地 總建面 10萬(wàn)平米 1600余戶 占地 18萬(wàn)平米 總建筑面積 18萬(wàn)平米 容積率約為 1 產(chǎn)品 多層 4棟、小高層 31棟 2300多套，主力戶型 100110平米占 50%， 125135/140152平米 占30%， 8090平米占 10% 多層 16棟，小高層 8棟，別墅 10棟， 698套；多層 7090平米 70%，小高層 80130平米 20% 多層、小高層、高層 一室一廳 41平米 10%，二室一廳 77平米 20%，二室二廳或三室 80100平米 70% 多層， 一室一廳 50平 10%，二室一廳 7095平 40% ，三室一廳 118130平米 30%，四室 152165 平米 20% 客戶 客層屬于具有一定支付能力的人群。 商業(yè) /商圈 大連家具城、華南裝修大賣場(chǎng)、華南義烏小商品城、華南電子城、沃爾瑪超市、國(guó)美等入駐，較成熟商圈已漸成型 醫(yī)院 大連市第三人民醫(yī)院（三甲）、新世紀(jì)醫(yī)院（民營(yíng)）等 學(xué)校 二十中學(xué)、二十三中學(xué)、博雅中學(xué)、華南中學(xué)、華南小學(xué) 規(guī)劃 規(guī)劃依托華南廣場(chǎng)的中華路區(qū)域級(jí)商業(yè)中心將升級(jí)為市級(jí)商業(yè)中心，規(guī)劃商業(yè)占地面積 公交系統(tǒng)： ?開往華南方向的公交主要包括： 19路、20路、 303路、 413路、 9路加車等；可以順利到達(dá)大連各主要區(qū)域。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 預(yù)計(jì)價(jià)格平臺(tái) 8000元 /平米，規(guī)劃熱點(diǎn)，高認(rèn)知度，市場(chǎng)未驗(yàn)證 項(xiàng)目 第五郡 美樹日記 鑫境界 新星綠城 位置 甘井子區(qū)張前路以東，西部大通道以西 沙河口區(qū)錦繡西側(cè)西部大通道旁 甘井子區(qū)迎客路中段，郭家街和南林路交匯處 甘井子區(qū)辛寨子華鑫廣場(chǎng)西 200米 規(guī)模 占地面積 總建面 60萬(wàn)平米 容積率 占地面積 總建筑面積 容積率： 占地面積 總建筑面積 容積率： 占地面積 50萬(wàn)平米 總建面 110萬(wàn)平米 容積率 產(chǎn)品 45層合院洋房， 8層小高層；一期占地 ,共 6組 12棟樓；主力戶型以 130㎡、 150㎡三居為主 戶型從 50平一室到 140平三室二廳；主力戶型面積8090平方米 7棟 1011層住宅和商住公寓， 1棟公建 ； 14號(hào)樓為107129㎡三居； 57號(hào)樓為 2970㎡精裝小公寓 全部是多層建筑，戶型面積從 155平方米 客戶 以市內(nèi)品質(zhì)中產(chǎn)為主，改善型主動(dòng)外溢客群 機(jī)場(chǎng)上班族客戶，市內(nèi)承受力低的擠出客群 市內(nèi)首次置業(yè)客戶及機(jī)場(chǎng)客群 辛寨子區(qū)域地緣性客戶，市內(nèi)外溢客群，看重價(jià)格 銷售 尚未開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格80009000元 /平米 尚未開盤，預(yù)計(jì) 8000元 /平米 尚未開盤，預(yù)計(jì) 70008000元 /平米左右 尾盤狀態(tài)，均價(jià) 6300元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 旅順中路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 城市核心區(qū) 旅順北路 區(qū)域配套： ?機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊目前處于配套建設(shè)起步階段，現(xiàn)有生活配套不完善； ?未來(lái)區(qū)域配套規(guī)劃有行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會(huì)展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 ； ?未來(lái)成為城市完善配套集合。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 道路通達(dá)性： ?機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊距市中心直線距離約 8公里； ?若干條城市主干道通達(dá)區(qū)域 —— 西部大通道、西北路、華北路； ?車行時(shí)間為 25分鐘。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 道路通達(dá)性： ?西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里； ?旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來(lái)，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好； ?車行時(shí)間在 20分鐘左右。 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)主要以產(chǎn)業(yè)為主，圍繞高校有少量的商業(yè)聚集帶，但規(guī)模小 醫(yī)院 大連大學(xué)附屬醫(yī)院、大連醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院等 學(xué)校 大連理工大學(xué)、大連醫(yī)科大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)等 11所高校和 50余家科研機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè) 目前有 1700余家企業(yè)，高新技術(shù)企業(yè) 400多家，三資企業(yè) 600余家， GE、 DELL、 IBM、愛立信等世界 500強(qiáng)企業(yè) 22家 26個(gè)項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通； ?道路通暢，可以保證車行時(shí)間在 20分鐘以內(nèi)。 D 城市外溢板塊研究 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟 2. 發(fā)展 —— 城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點(diǎn) 3. 價(jià)值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 —— 遠(yuǎn)期價(jià)值 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 城市副中心，未來(lái)西北大連的“市中心”，城市綜合功能與完善配套的“輻射核” 機(jī)場(chǎng)新區(qū) “城市中心”輻射下的純粹居住區(qū) 機(jī)場(chǎng)后前革區(qū)域 城市中心背后的純粹居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 2個(gè)層次， 4個(gè)因素 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 機(jī)場(chǎng)后前革區(qū)域 當(dāng)前兌現(xiàn) 未來(lái)實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定 前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為 2023年熱點(diǎn) 2023年初，萬(wàn)科聯(lián)合其他開發(fā)商獲