【正文】 。 住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)跑者 產(chǎn)品系列一路走來 已成為 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 本項(xiàng)目上升型客戶定位 被動(dòng)接受型 ?年齡集中在 2535歲 ?公交車與 BRT沿線可連接其工作地區(qū)域，較高的收入水平與良好的未來職業(yè)預(yù)期 ?臵業(yè)原因?yàn)椋合嘈艆^(qū)域未來前景，認(rèn)可交通便利性與產(chǎn)品性價(jià)比，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品綜合價(jià)值，包括品牌、物業(yè)服務(wù)及精裝修等充分認(rèn)可，自住為目的 ?交通便利連接 ?突出的性價(jià)比 ?產(chǎn)品綜合價(jià)值 主動(dòng)升級(jí)型 ?年齡集中在 35歲以上 ?有事業(yè)基礎(chǔ)，較高支付能力，二次或以上臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) ?臵業(yè)原因?yàn)椋赫J(rèn)可區(qū)域未來價(jià)值，追隨萬科品牌，認(rèn)可項(xiàng)目綜合品質(zhì)，以自住或長期投資為目的，要求項(xiàng)目或產(chǎn)品可以體現(xiàn)與眾不同 ?產(chǎn)品綜合品質(zhì) ?社區(qū)居住氛圍 ?項(xiàng)目標(biāo)示性 本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值可以滿足基礎(chǔ)型客戶需求，但對(duì)上升型客戶打擊力相對(duì)缺失，需進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)值，解決上升型客戶需求，同時(shí)形成對(duì)基礎(chǔ)型客戶的決策“加分” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢下的客戶細(xì)分 基礎(chǔ)型 基礎(chǔ)型 上升型 本項(xiàng)目整體上可以覆蓋全市所有類型的外溢客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 新星綠城 動(dòng)力院景 客戶特征： ?主力客戶集中為被動(dòng)郊區(qū)化客戶； ?市區(qū)內(nèi)工作，認(rèn)可交通便利，可以接受 3040分鐘的通勤時(shí)間； ?工薪階層，收入較低，財(cái)富積累少； ?在此區(qū)域臵業(yè)主要因?yàn)閮r(jià)格，價(jià)格承受能力低，買不起市內(nèi)的房子 . 客戶特征： ?原小辛寨子區(qū)域拆遷客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，認(rèn)可原區(qū)域生活便利度與城市距離； ?初級(jí)改善型客戶，政府機(jī)關(guān)工作人員與工薪階層，由于基本功能改善與婚房購買，收入穩(wěn)定但不豐厚，價(jià)格敏感； ?機(jī)場(chǎng)工作人員，之前住宿舍或單位分房，在機(jī)場(chǎng)周圍區(qū)域臵業(yè)，總價(jià)敏感，首次臵業(yè)者居多。工作區(qū)域來自市中心，主要作為過渡性居所。 香洲心城 客戶特征： ?二次臵業(yè)居多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)不錯(cuò)，中山區(qū)換房臵業(yè)者，一般購買大戶型產(chǎn)品，月收入一般在 10000元左右（包括灰色收入）； ?外地客群主要來自在大連長期生活工作和養(yǎng)老的消費(fèi)群體，東北三省占有主體，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，根據(jù)承受能力而定。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 唯美品格 高層公寓客戶特征： ?以首次臵業(yè)為主，年齡在 2635歲，主要來自中心區(qū)； ?80中教師、新婚夫婦、年輕白領(lǐng)； ?也有少部分養(yǎng)老型空巢家庭； ?出行依托公共交通。 高層、小高層客戶特征： ?主力客戶集中在 2635歲左右，以一次臵業(yè)為主，年輕白領(lǐng)居多； ?臵業(yè)主要關(guān)注點(diǎn) : ； ； 。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 萬科假日風(fēng)景 整體客戶特征： ?本地客群約占 60％，以家庭結(jié)構(gòu)兩代三人居住較多； 4050%二次臵業(yè)為主，4050歲的養(yǎng)老型客戶； ?40%有車， 15%準(zhǔn)備買車； ?工作地點(diǎn)集中在沙河口和高新技術(shù)園區(qū)； ?外地客群主要來自廣東、黑龍江、吉林以及北京，約占比例的 40%左右。 思考：“不確定性”是不是因?yàn)槲覀儧]有找足客戶 —— 城市外溢下的客戶構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 附加產(chǎn)品價(jià)值比對(duì) 附加產(chǎn)品價(jià)值競爭力：全方位附加值超越 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場(chǎng)同類基礎(chǔ)價(jià)值 美樹日記 101平米 3居，總價(jià) 81萬 鑫境界 107平米 3居，總價(jià) 80萬 加州洋房 110平米 2居，總價(jià) 83萬 動(dòng)力院景 122平米 2居，總價(jià) 77萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價(jià) 7783萬 （當(dāng)前價(jià)格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +書房 +客廳 +餐廳 +廚房+1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 洗衣間 90平米 3居 產(chǎn)品之爭 —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值 90平米 3居 總價(jià) 70萬（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 新城崛起價(jià)值理解 區(qū)域價(jià)格原點(diǎn)低：起步期，未來擁有最大升值空間 區(qū)域發(fā)展速度和高度： 2 區(qū)域質(zhì)素原點(diǎn)不低： BRT快速城市聯(lián)系，機(jī)場(chǎng)新區(qū)未來城市功能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向 3 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考：現(xiàn)狀下的全面 PK —— 城市外溢下的區(qū)域、產(chǎn)品競爭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 價(jià)格平臺(tái) 6000元 /平米，低價(jià)房，被動(dòng)郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公交系統(tǒng)： ?開往泉水方向的公交主要包括： 1路、 1路加車、 8路、303路加車、 515路加車、泉水小區(qū) 長興市場(chǎng)等 8趟班車等； ?輕軌 3號(hào)線通達(dá)，可以順利到達(dá)大連各主要區(qū)域。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 價(jià)格平臺(tái) 65007000元 /平米，成熟配套，居住氛圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公交系統(tǒng)： ?開往華南方向的公交主要包括： 19路、20路、 303路、 413路、 9路加車等；可以順利到達(dá)大連各主要區(qū)域。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 預(yù)計(jì)價(jià)格平臺(tái) 8000元 /平米，規(guī)劃熱點(diǎn)，高認(rèn)知度，市場(chǎng)未驗(yàn)證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 旅順中路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 城市核心區(qū) 旅順北路 區(qū)域配套： ?機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊目前處于配套建設(shè)起步階段，現(xiàn)有生活配套不完善； ?未來區(qū)域配套規(guī)劃有行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會(huì)展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 ； ?未來成為城市完善配套集合。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 道路通達(dá)性： ?機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊距市中心直線距離約 8公里； ?若干條城市主干道通達(dá)區(qū)域 —— 西部大通道、西北路、華北路； ?車行時(shí)間為 25分鐘。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 道路通達(dá)性： ?西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里； ?旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好； ?車行時(shí)間在 20分鐘左右。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通； ?道路通暢，可以保證車行時(shí)間在 20分鐘以內(nèi)。 D 城市外溢板塊研究 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟 2. 發(fā)展 —— 城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點(diǎn) 3. 價(jià)值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 —— 遠(yuǎn)期價(jià)值 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 城市副中心，未來西北大連的“市中心”，城市綜合功能與完善配套的“輻射核” 機(jī)場(chǎng)新區(qū) “城市中心”輻射下的純粹居