【正文】 ?出于成本控制考慮，可邀請(qǐng)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 G 常規(guī)舉措 —— 展示策略 第七代“魅系列”產(chǎn)品體驗(yàn)館 1 ?目的：客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)第七代“魅系列”產(chǎn)品； ?位臵：在項(xiàng)目展示區(qū)選址特別設(shè)計(jì)，也可利用某一樣板間現(xiàn)場(chǎng)包裝； ?形式：以圖文對(duì)照、模型展示、技術(shù)工法展示為主要內(nèi)容； ?內(nèi)容：魅力之城氣質(zhì)與氛圍； 萬(wàn)科發(fā)展歷程與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)； “魅系列”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。 ? 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽(tīng)聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 管得少，就是管得好。 :02:05 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 17:02:0517:02:0517:02Saturday, January 28, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 17:02:0517:02:0517:021/28/2023 5:02:05 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 5時(shí) 2分 5秒 下午 5時(shí) 2分 17:02: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 5時(shí) 2分 :02January 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :02:0517:02:05January 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 5時(shí) 2分 :02January 28, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 5時(shí) 2分 5秒 下午 5時(shí) 2分 17:02: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 17:02:0517:02:0517:021/28/2023 5:02:05 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。如果你自己的信念還站立的話。 2023年 1月 28日星期六 下午 5時(shí) 2分 ? 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 :02:05 ? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。 ? 一旦做出決定就不要拖延。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 G 常規(guī)舉措 —— 價(jià)格建議 保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完全超越市場(chǎng)的目標(biāo) 1 價(jià)格建議原則 市場(chǎng)外溢區(qū)域目前價(jià)格平臺(tái)及與本區(qū)域校對(duì) 2 相同功能產(chǎn)品的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，保證產(chǎn)品性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)力 3 除去精裝修成本之外，對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)的合理體現(xiàn) 4 本項(xiàng)目一期入市價(jià)格為 8000元 /平米（含精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 常規(guī)舉措 —— 推廣策略 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 區(qū)域炒作 集中蓄客 持續(xù)熱銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo)階段 階段訴求 2023年，萬(wàn)科的腳步，新城崛起 “魅系列”，萬(wàn)科 第七代 大連向北，生活向魅力之城 渠道建議 線上 :主流報(bào)紙媒體 +戶外 +網(wǎng)絡(luò) 線下 :外展場(chǎng) +DM 線上 ?主流媒體：保證每周一次的整版曝光率 ?戶外：張前路與新水泥路交匯處廣告牌為主 35月，戶外廣告牌 +現(xiàn)場(chǎng)圍檔，全面鋪開(kāi)，樹(shù)立形象 610月，戶外廣告牌 +展示區(qū) +現(xiàn)場(chǎng)圍檔，逐漸聚焦 線下 ?外展場(chǎng)：在西安路商圈（ BRT終點(diǎn)區(qū)域）熱點(diǎn)區(qū)域（如羅斯福）設(shè)立外展場(chǎng) ?DM：機(jī)場(chǎng)區(qū)域、泡崖居住區(qū)、 BRT沿線大型老居住區(qū)，投放節(jié)點(diǎn)以重要節(jié)點(diǎn)前兩周為宜 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 針對(duì) 08年目標(biāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略 核心營(yíng)銷(xiāo)策略 常規(guī)舉措 推廣策略 展示策略 客戶策略 活動(dòng)策略 1 3 營(yíng)銷(xiāo)策略下的關(guān)鍵舉措 2 價(jià)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科毫無(wú)疑問(wèn)已成為最具國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 “魅力之城”系列 在區(qū)域特質(zhì)與產(chǎn)品規(guī)劃方面已形成一些共性 但尚無(wú)明確的系列標(biāo)準(zhǔn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 新星綠城 動(dòng)力院景 客戶特征： ?主力客戶集中為被動(dòng)郊區(qū)化客戶； ?市區(qū)內(nèi)工作，認(rèn)可交通便利，可以接受 3040分鐘的通勤時(shí)間； ?工薪階層，收入較低，財(cái)富積累少； ?在此區(qū)域臵業(yè)主要因?yàn)閮r(jià)格，價(jià)格承受能力低，買(mǎi)不起市內(nèi)的房子 . 客戶特征： ?原小辛寨子區(qū)域拆遷客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，認(rèn)可原區(qū)域生活便利度與城市距離； ?初級(jí)改善型客戶，政府機(jī)關(guān)工作人員與工薪階層，由于基本功能改善與婚房購(gòu)買(mǎi)，收入穩(wěn)定但不豐厚，價(jià)格敏感； ?機(jī)場(chǎng)工作人員，之前住宿舍或單位分房，在機(jī)場(chǎng)周?chē)鷧^(qū)域臵業(yè)，總價(jià)敏感，首次臵業(yè)者居多。 高層、小高層客戶特征： ?主力客戶集中在 2635歲左右，以一次臵業(yè)為主，年輕白領(lǐng)居多； ?臵業(yè)主要關(guān)注點(diǎn) : ； ； 。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 市場(chǎng)同類基礎(chǔ)價(jià)值 美樹(shù)日記 101平米 3居，總價(jià) 81萬(wàn) 鑫境界 107平米 3居，總價(jià) 80萬(wàn) 加州洋房 110平米 2居，總價(jià) 83萬(wàn) 動(dòng)力院景 122平米 2居，總價(jià) 77萬(wàn) 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書(shū)房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價(jià) 7783萬(wàn) （當(dāng)前價(jià)格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 價(jià)格平臺(tái) 6000元 /平米，低價(jià)房，被動(dòng)郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 預(yù)計(jì)價(jià)格平臺(tái) 8000元 /平米，規(guī)劃熱點(diǎn)，高認(rèn)知度，市場(chǎng)未驗(yàn)證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 道路通達(dá)性： ?西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里； ?旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來(lái)，西部大通道已經(jīng)通車(chē)，道路通暢、路況好； ?車(chē)行時(shí)間在 20分鐘左右。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟 2. 發(fā)展 —— 城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點(diǎn) 3. 價(jià)值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 信號(hào) 1：本區(qū)域在“西拓北進(jìn)”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上 信號(hào) 2： 機(jī)場(chǎng)新區(qū)將成為未來(lái)大連西北部的“青泥洼橋” 信號(hào) 3： 南關(guān)嶺將成為未來(lái)大連北部的交通心臟 信號(hào) 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無(wú)縫連接”網(wǎng)絡(luò) 大連“一路向北” ， 前革區(qū)域成為城市外擴(kuò)必然發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問(wèn)題： 相對(duì)陌生區(qū)域，無(wú)強(qiáng)勢(shì)質(zhì)素， 如何實(shí)現(xiàn)超越市場(chǎng)水平的目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 本體認(rèn)知 —— 區(qū)位 ?宗地位于大連甘井子區(qū)前革鎮(zhèn)堡村 ?距大連周水子機(jī)場(chǎng) 3公里 ?距城市中心商業(yè)區(qū) ?距西安路城市副中心區(qū) 10公里 ?距金州 25公里 ?東南側(cè)緊臨 泡崖居住區(qū) —— 大連最大 的成熟居住區(qū)，擁有高認(rèn)知度，規(guī)模 350萬(wàn)平米 ，現(xiàn)有人口15萬(wàn)人 ?機(jī)場(chǎng)南側(cè)緊鄰 “ 機(jī)場(chǎng)新區(qū) ” ，大連規(guī)劃中新的 城市副中心 ，甘井子區(qū)政府即將入駐，規(guī)劃建設(shè)大量城市生活配套 ?區(qū)域目前 尚無(wú)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 城市中心 商業(yè)區(qū) 泡崖居住區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 3 Km 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 大連周水子機(jī)場(chǎng) 金州 南關(guān)嶺