【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 本體認(rèn)知 —— 區(qū)位 ?宗地位于大連甘井子區(qū)前革鎮(zhèn)堡村 ?距大連周水子機(jī)場(chǎng) 3公里 ?距城市中心商業(yè)區(qū) ?距西安路城市副中心區(qū) 10公里 ?距金州 25公里 ?東南側(cè)緊臨 泡崖居住區(qū) —— 大連最大 的成熟居住區(qū)，擁有高認(rèn)知度，規(guī)模 350萬平米 ，現(xiàn)有人口15萬人 ?機(jī)場(chǎng)南側(cè)緊鄰 “ 機(jī)場(chǎng)新區(qū) ” ，大連規(guī)劃中新的 城市副中心 ，甘井子區(qū)政府即將入駐，規(guī)劃建設(shè)大量城市生活配套 ?區(qū)域目前 尚無已開發(fā)項(xiàng)目 城市中心 商業(yè)區(qū) 泡崖居住區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 3 Km 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 大連周水子機(jī)場(chǎng) 金州 南關(guān)嶺 城市邊緣，相對(duì)陌生， 緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū) 與未來城市副中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 本體認(rèn)知 —— 交通 地鐵終點(diǎn)站 前革 ?規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線終點(diǎn)站 前革站在本項(xiàng)目南側(cè) 3分鐘步行范圍內(nèi) ?地鐵規(guī)劃建成時(shí)間 2023年 快速公共交通聯(lián)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 本體認(rèn)知 —— 四至和配套 農(nóng)田 規(guī)劃路 張前路 自然山體 采石場(chǎng) 姚砬路 宗地 地塊外現(xiàn)有商業(yè) 地塊內(nèi)現(xiàn)有小學(xué) 泡崖居住區(qū) 北側(cè)規(guī)劃路 北側(cè)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 萬科項(xiàng)目 用地 地塊四至： ?北側(cè)緊鄰農(nóng)田 ?南臨 10萬平米政府新農(nóng)村三新工程地塊 ?西部 30萬平米待開發(fā)用地 ?東臨張前路（規(guī)劃寬度 30米） 配套設(shè)施： ?步行尺度 配套：小學(xué)一所、幼兒園一所、低檔商業(yè) ?區(qū)域性配套：大型超市、綜合性醫(yī)院、餐飲、娛樂等生活配套設(shè)施主要依托 泡崖居住區(qū) ，車行 15分鐘 步行尺度 生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 大規(guī)模，中等密度，中小戶型精裝產(chǎn)品 本體認(rèn)知 —— 本體界定 城市邊緣，相對(duì)陌生， 緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū) 與未來城市副中心 快速公共交通聯(lián)系 步行尺度 生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求 快速聯(lián)系下的城市邊緣大規(guī)模居住物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B 08年目標(biāo)的理解 本項(xiàng)目銷售目標(biāo)超越目前市場(chǎng)正常水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題： 相對(duì)陌生區(qū)域，無強(qiáng)勢(shì)質(zhì)素， 如何實(shí)現(xiàn)超越市場(chǎng)水平的目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考：我們有什么 —— 以發(fā)展的眼光，審視本區(qū)域的價(jià)值與機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 屬性判斷 城市核心板塊 東部南部風(fēng)景板塊 西南科教板塊 星海板塊 西山板塊 西安路板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 泉水板塊 華南板塊 機(jī)場(chǎng)后 前革板塊 2點(diǎn)關(guān)鍵因素： ： 距離城市中心距離較遠(yuǎn) ： 區(qū)域目前幾乎沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 城市邊緣新區(qū) 區(qū)域?qū)傩裕? 居住氛圍不成熟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 傳統(tǒng)市中心 “按照“ 西拓北進(jìn) ”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團(tuán)式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。 ” ——— 《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》 西拓 北 進(jìn) 信號(hào) 1：本區(qū)域在“西拓北進(jìn)”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 大連周水子機(jī)場(chǎng) ?占地面積： ?規(guī)劃總居住人口 13萬 ?商務(wù)區(qū) ：行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會(huì)展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 ?產(chǎn)業(yè)區(qū) ：規(guī)劃以教育科研、電子商務(wù)、信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)和加工等高科技含量的新型產(chǎn)業(yè)為主 ?居住區(qū) ：擬建設(shè)成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的現(xiàn)代化新型生態(tài)社區(qū) ?生態(tài)旅游區(qū) 信號(hào) 2： 機(jī)場(chǎng)新區(qū)將成為未來大連西北部的“青泥洼橋” 1.“ 西拓北進(jìn) ” 城市發(fā)展戰(zhàn)略下的區(qū)域升級(jí) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) —— 城市副中心的深層意義 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 南關(guān)嶺 火車站 大連周水子機(jī)場(chǎng) 信號(hào) 3： 南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟 前革 ?2023年 7月， 南關(guān)嶺火車站 定址， 2023年開工 ?地鐵 1號(hào)線 北向終點(diǎn)站設(shè)在南關(guān)嶺火車站 ?地鐵 2號(hào)線 西向終點(diǎn)站在前革站 信號(hào) 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無縫連接”網(wǎng)絡(luò) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 信號(hào) 1：本區(qū)域在“西拓北進(jìn)”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上 信號(hào) 2： 機(jī)場(chǎng)新區(qū)將成為未來大連西北部的“青泥洼橋” 信號(hào) 3： 南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟 信號(hào) 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無縫連接”網(wǎng)絡(luò) 大連“一路向北” ， 前革區(qū)域成為城市外擴(kuò)必然發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定 啟示：大連政府通過土地供應(yīng) +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā) 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 旅順中路 2023年 6月，萬科攜手 6家開 發(fā)商，獲得 2023年 10月，旅順中路拓寬改造完成 2023年，西山區(qū)域市場(chǎng)面市，逐步升溫 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 西部大通道 2023年初，億達(dá)集團(tuán)獲得“第五郡”土地，土地市場(chǎng)放量開始 2023年 12月，西部大通道建成通車 2023年，機(jī)場(chǎng)新區(qū)高調(diào)亮相，倍受關(guān)注 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定 前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為 2023年熱點(diǎn) 2023年初，萬科聯(lián)合其他開發(fā)商獲得前革項(xiàng)目土地，區(qū)域后續(xù)土地放量繼續(xù) 2023年 1月 18日，連接此區(qū)域與西安路商圈的城市快速公交線路（ BRT）通車 ？ BRT快速公交 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定 啟示：大連政府通過土地供應(yīng) +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā) 萬科前革項(xiàng)目土地 城市快速公交通車 前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為近期熱點(diǎn) + 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 2個(gè)層次， 4個(gè)因素 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 機(jī)場(chǎng)后前革區(qū)域 當(dāng)前兌現(xiàn) 未來實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 —— 近期價(jià)值 BRT快速公交 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 泡崖居住區(qū) 城市工作、城市資源與本區(qū)域快速切換的生活方式 BRT快速公交 成熟生活配套提供者 泡崖居住區(qū) 快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 —— 遠(yuǎn)期價(jià)值 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 城市副中心，未來西北大連的“市中心”，城市綜合功能與完善配套的“輻射核” 機(jī)場(chǎng)新區(qū) “城市中心”輻射下的純粹居住區(qū) 機(jī)場(chǎng)后前革區(qū)域 城市中心背后的純粹居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 機(jī)場(chǎng)后前革區(qū)域 近期價(jià)值： 快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū) 遠(yuǎn)期價(jià)值： 城市中心背后的純粹居住區(qū) 大連 ?新城崛起 區(qū)域核心價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟