【正文】 新生代商城營銷最佳策劃范本“中地行”就“百利廣場”項(xiàng)目的策劃及銷售部署進(jìn)行了深入的調(diào)查研究及分析，為了該項(xiàng)目成功推向市場，為開發(fā)商獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)。通過多次的溝通，本策劃書就“百利廣場”所面臨的問題作了深度剖析、解答，敝司專項(xiàng)小組對本項(xiàng)目的市場定位、銷售部署、推廣部署作出了較為創(chuàng)新的解理和深度的透析。1：區(qū)域性商圈深度透析一、 本項(xiàng)目的商圈分析——“地利人和，商權(quán)無限” 海珠區(qū)有巨大的區(qū)域優(yōu)勢廣州市調(diào)整規(guī)劃策略，要把廣州建設(shè)成為一個(gè)“山城田海”的生態(tài)城市，“北抑南拓，東移西調(diào)”，把番愚、花都改設(shè)為兩個(gè)區(qū)，從而使海珠區(qū)成為未來廣州五大片區(qū)中的都市區(qū)。這一策略奠定了海珠為中心城區(qū)的地位。一系列的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施把河南河北一江兩岸緊緊的連在一起，大大減弱了兩岸的差異。海珠區(qū)的未來則以“五個(gè)中心”為核心而發(fā)展：海珠區(qū)的未來“五個(gè)中心”商業(yè)區(qū)中心：江南大道，寶崗大道配送中心：廣州大道南商務(wù)中心：琶洲赤地區(qū)科研中心：海珠科技產(chǎn)業(yè)園、中山大學(xué)、國際生物島旅游中心：萬畝果園而在這“五個(gè)中主”中，基礎(chǔ)最好，發(fā)展最快的就是江南大道、寶崗大道為軸線的海珠商業(yè)中心區(qū)。而本項(xiàng)目即位于該中心區(qū)的核心地帶。 規(guī)劃的調(diào)整帶動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展隨著廣州市對市區(qū)的改造及各地產(chǎn)商實(shí)力的增強(qiáng)，把目光對準(zhǔn)那些因工廠拆遷而在城市中心區(qū)留下的少有的大塊土地。逐漸形成了以工業(yè)大道板塊、新港路板塊、濱江路板塊、廣州大道板塊、江南大道板塊等為主的房地產(chǎn)市場。2001年上半年，海珠區(qū)完成房地產(chǎn)投資額達(dá)25。33億元，僅次于天河區(qū)，居全市第二位。在建的商品住宅408。76萬平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可見，海珠區(qū)在廣州市房地產(chǎn)市場的份量。 人口急增加房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來的結(jié)果就是：人口的急劇增加。據(jù)2000年第五次全國人口普查統(tǒng)計(jì)，8海珠區(qū)的人口已由1990年的70余萬發(fā)展到現(xiàn)在的123。73萬人，僅次白云區(qū)、番愚區(qū)，居廣州市第三位，人口密度達(dá)到12687人/KM2，僅次于荔灣、越秀、東山三個(gè)老城區(qū)，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人品規(guī)模，人口的增加，特別是有效消費(fèi)人品的增加，必然促進(jìn)商業(yè)市場的繁榮。 大量的土地資源儲(chǔ)備海珠區(qū)目前的房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在海珠區(qū)的西部，東部尚有50平方公里的農(nóng)村地帶等待開發(fā)，發(fā)展前景極為樂觀。海珠區(qū)的七項(xiàng)市政工程、區(qū)政府的東遷及琶州地區(qū)的開發(fā)必將促進(jìn)這一地區(qū)的開發(fā)進(jìn)度。從而帶動(dòng)大量人口的入住，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。 地鐵二、三號(hào)線的興建，將促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展地鐵二號(hào)線將在2003年開通，三號(hào)線也即將動(dòng)工，一、二、三號(hào)線將組成廣州地下快速軌道交通網(wǎng)。其便捷的交通，舒適的乘坐環(huán)境將越來越被人們認(rèn)同，從而在一定程度上來打破地域概念，為新城區(qū)商業(yè)中心的形成提供機(jī)遇。 各大商家看中海珠，既帶來競爭，又帶來機(jī)遇在2001年6月20日舉行的“海珠商機(jī)交流會(huì)”上，有8個(gè)大型項(xiàng)目落戶海珠，世界零售商業(yè)的兩大巨頭——美國沃爾瑪公司與法國家樂福公司也看中了河南，其中家樂福萬國廣場將在今年年底開張。這些大型商家的開張必將促進(jìn)區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭，這是劣勢；但另一方面，這些大型商家將帶平廣州，甚至南、番、順的人流，對區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛的形成，旺盛起到帶動(dòng)作用，而只要避開其鋒芒，另僻溪徑，相信會(huì)獲益非淺。再加上海珠茶館政府的“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、提供條件、創(chuàng)造商機(jī)”的思路，海珠將“ 地利人多，商機(jī)無限”。2：利用地鐵優(yōu)勢的影響市政府審批同意地鐵二號(hào)線開通策劃方案2002年底：開通三元里站至?xí)愿壅?003年秋交會(huì)：全線開通觀光運(yùn)營2003年12月28日：全線開通試運(yùn)營2月28日，市政府審批同意了地鐵總公司所擬的“關(guān)于廣州地鐵二號(hào)線開通策劃的請示”。據(jù)此方案，二號(hào)線通車時(shí)間較原計(jì)劃提前半年，首期開通車站也增加二元里站和曉港站。方案中：二號(hào)線的工期目標(biāo)為：2002年底開通三元里站至?xí)愿壅荆?003年秋交會(huì)（10月15日至10月30日）全線開通觀光運(yùn)營，行車間隔15至18分鐘；觀光運(yùn)營結(jié)束后，全線重點(diǎn)投入調(diào)試，曉港站琶站段停止對公眾開放；2003年12月28日全線開通試運(yùn)營，行車間隔10至12分鐘。由于2003年底開通試營仍有系統(tǒng)的聯(lián)調(diào)工作，尤其是要進(jìn)行行車間隔2分鐘的信號(hào)定位調(diào)試，故2004年4月前仍然要在滿足調(diào)度條件的基礎(chǔ)上開通，以后才能逐漸提高運(yùn)營水平和行車密度。2001年6月28日，是廣州地鐵一號(hào)線全線開通兩周年的日子。截至到6月25日，一號(hào)線已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了安全運(yùn)營729天，共開行列車1005萬次列次，安全運(yùn)行156。8萬列公里，安全運(yùn)載客12658。5萬人次。運(yùn)營第一季度開局良好。第一季度運(yùn)營開局良好，各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步增長。13月，客流量1620。4萬人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18萬人次，比去年同期增加3。1%。根據(jù)國際的經(jīng)驗(yàn)，在地鐵沿線物業(yè)中，受益最大的是商用物業(yè)，其次是寫字樓，最后的才是住宅。因?yàn)樵谶@三種物業(yè)中，商用物業(yè)對人的選擇最為廣泛，而寫字樓住宅則相對而言較為固定。（1） 地鐵要領(lǐng)對商用物業(yè)的最大影響，可謂是人流在廣州，地鐵一號(hào)線自1999年6月28日開通，至今已有兩年的時(shí)間，對沿線商用物業(yè)如天河城、流行前線等商場帶動(dòng)了更多的人流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河城的最高客流量在64萬人次，從而使天貿(mào)南大與吉之島的年?duì)I業(yè)額增長率達(dá)到四成，也是天河城成為南海、順德、佛山人到廣州購物的首選之地。一號(hào)線客流量，日均客流量18萬人次。而地鐵二號(hào)線三元里到曉港站將在2002年底提前開通，一、二號(hào)線的貫通，將為海珠帶來更大的人流量，交替支起到倍增效應(yīng)。（2） 經(jīng)營特色地鐵可以帶來人流，但如何留住人流就更為關(guān)鍵。沿地鐵沿線開發(fā)的商用和業(yè)可分為三個(gè)圈，500米以內(nèi)為核心商圈，5001000米的范圍內(nèi)為內(nèi)環(huán)圈，1000米以外為外圍圈。而目前在廣州，受地鐵影響主要為核心商圈。地鐵一號(hào)線開通二年以來，地鐵一號(hào)線沿線的商場可謂有人歡喜有憂，除了天河城、流行前線、中華廣場等幾個(gè)商場外，其一超級商場卻是“窗外人匆匆，窗內(nèi)空蕩蕩”。這與其經(jīng)營品種少、定位高檔不無關(guān)系。由此而不