【正文】 獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)。一系列的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施把河南河北一江兩岸緊緊的連在一起，大大減弱了兩岸的差異。逐漸形成了以工業(yè)大道板塊、新港路板塊、濱江路板塊、廣州大道板塊、江南大道板塊等為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。76萬(wàn)平方米，占全市在建商品住宅的18。據(jù)2000年第五次全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)，8海珠區(qū)的人口已由1990年的70余萬(wàn)發(fā)展到現(xiàn)在的123。從而帶動(dòng)大量人口的入住，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。這些大型商家的開(kāi)張必將促進(jìn)區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這是劣勢(shì)；但另一方面，這些大型商家將帶平廣州，甚至南、番、順的人流，對(duì)區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛的形成，旺盛起到帶動(dòng)作用，而只要避開(kāi)其鋒芒，另僻溪徑，相信會(huì)獲益非淺。方案中：二號(hào)線的工期目標(biāo)為：2002年底開(kāi)通三元里站至?xí)愿壅荆?003年秋交會(huì)（10月15日至10月30日）全線開(kāi)通觀光運(yùn)營(yíng)，行車間隔15至18分鐘；觀光運(yùn)營(yíng)結(jié)束后，全線重點(diǎn)投入調(diào)試，曉港站琶站段停止對(duì)公眾開(kāi)放；2003年12月28日全線開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，行車間隔10至12分鐘。8萬(wàn)列公里，安全運(yùn)載客12658。13月，客流量1620。根據(jù)國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，在地鐵沿線物業(yè)中，受益最大的是商用物業(yè)，其次是寫字樓，最后的才是住宅。一號(hào)線客流量，日均客流量18萬(wàn)人次。而目前在廣州，受地鐵影響主要為核心商圈。（3） “地鐵效應(yīng)”為長(zhǎng)期效應(yīng)但靠一條地鐵帶來(lái)的人流并不會(huì)非常明顯，與地鐵一、二、三號(hào)線連通以后，形成一個(gè)地下交通網(wǎng)，路通財(cái)通，對(duì)沿線商用物業(yè)的影響將會(huì)十分明顯。而海珠區(qū)目前已有近130萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模，區(qū)內(nèi)又有全國(guó)著名的學(xué)府——中山大學(xué)，以及廣州美術(shù)學(xué)院廣州業(yè)余大學(xué)等高校，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一大批高質(zhì)量樓盤都把智能化、寬帶網(wǎng)做為基本的配套，而目前海珠區(qū)還未有一家專業(yè)的電子市場(chǎng)。其三，地鐵二號(hào)線三元里站至?xí)愿壅緦⒃?002年底開(kāi)通，并將與地鐵一號(hào)線相貫通。2. 功能定位B1層：流行時(shí)尚、前衛(wèi)特區(qū)、時(shí)尚新干線經(jīng)營(yíng)種類A：由于該層直接連接地鐵入口，人流多，但逗留的時(shí)間短，以“快”為特點(diǎn)，所以較為適合安排即時(shí)購(gòu)買類的商品，建議主營(yíng)快餐、點(diǎn)心、飲料、便利店等。建議主營(yíng)：流行音像制品（CD、VCD、DVD等影音配件、游戲碟）、手機(jī)飾品、小型精品電器、通訊產(chǎn)品、各類流行精品服飾、裝飾品、背包、皮具皮鞋、化妝用品、護(hù)理用品、流行書刊雜志等。經(jīng)營(yíng)種類B：其他經(jīng)營(yíng)影音產(chǎn)品及音響配件的商家，占該層面積的85%。目標(biāo)客戶為諾基亞專賣店、摩托羅拉專賣店、聯(lián)想“1+1”電腦專賣店等。目標(biāo)客戶：麥當(dāng)勞、肯德基等快餐店。 商場(chǎng)平面間隔圖商場(chǎng)平面間隔圖是吸引客戶的一大指標(biāo)，也是吸引消費(fèi)者作為購(gòu)物娛樂(lè)的重要因素。由于本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售中心將設(shè)于商場(chǎng)首層，但由于目前工程進(jìn)度還未跟得上，故只能在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)一臨時(shí)接待中心，方便接待來(lái)訪的客戶。ii. 地鐵二號(hào)線河南第一站（會(huì)帶動(dòng)傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，由北往南移）——便利之處由于地鐵二號(hào)線的即將開(kāi)通，交通更加方便快捷，從而帶動(dòng)傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變——由北往南移。由于以上幾方面的優(yōu)勢(shì)綜合，大大減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，確保投資成功，增加投資者的信心。八、各階段銷售推廣 招商前期準(zhǔn)備工作（圖表、完成日期、負(fù)責(zé)人）序號(hào)工作事項(xiàng)責(zé)任人完成日期1商場(chǎng)的平面設(shè)計(jì)圖發(fā)展商、設(shè)計(jì)公司2商場(chǎng)的功能分區(qū)劃分發(fā)展商、代理公司3招商簡(jiǎn)章的制定、印刷發(fā)展商、廣告公司、代理公司4招商宣傳單張、折頁(yè)設(shè)計(jì)、印刷廣告公司、代理公司5商場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展商、代理公司6物業(yè)管理公司及管理費(fèi)發(fā)展商、管理公司代理公司7商場(chǎng)LOGO口與、標(biāo)準(zhǔn)色的確定發(fā)展商、代理公司8商場(chǎng)外立面的設(shè)計(jì)定案發(fā)展商、代理公司9臨時(shí)招商咨詢處的包裝發(fā)展商、代理公司10售價(jià)、租價(jià)以及折扣的制定發(fā)展商、代理公司11付款方式的制定發(fā)展商、代理公司12廣告公司選定簽合同發(fā)展商13報(bào)紙?jiān)S定稿、投放廣告公司、代理公司14電視廣告、設(shè)計(jì)制作及投放廣告公司、代理公司15地盤廣告牌的設(shè)計(jì)制窗廣告公司、代理公司16圍墻、樓盤名稱牌的設(shè)計(jì)施工廣告公司、代理公司17掛幅、路旗、導(dǎo)視牌、售樓部包裝、展板的設(shè)計(jì)制作、布置以及樓書的印刷18正式的法律文件（預(yù)售證）發(fā)展商19按揭銀行的確定發(fā)展商20庭前綠化的設(shè)施、施工廣告公司、發(fā)展商2001．10．2821招商人員及銷售人員的組織培訓(xùn)代理公司2001．10．2822項(xiàng)目購(gòu)樓專車及接送點(diǎn)的安排代理公司23商場(chǎng)模型的設(shè)計(jì)、制作及安裝廣告公司、代理公司24分戶查對(duì)、面積落實(shí)發(fā)展商25其它后勤準(zhǔn)備工作代理公司 招商計(jì)劃部署（1） 直銷期第一階段：咨詢有針對(duì)性地主動(dòng)聯(lián)絡(luò)龍頭商家洽談，動(dòng)員其進(jìn)駐，以帶動(dòng)行業(yè)內(nèi)的小碳醫(yī)？首先針對(duì)行業(yè)內(nèi)商戶，并利用敝懷多年來(lái)積累的客戶資源進(jìn)行直銷，利用繕稿和專訪形式全方位報(bào)導(dǎo)本商場(chǎng)的特色，引發(fā)廣泛關(guān)注。（3） 公開(kāi)發(fā)售期采用新聞發(fā)布會(huì)形式，告之正式發(fā)售。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瞥鯞F2層，位置次佳的鋪位，讓散戶小商家緊緊靠龍頭大戶，達(dá)到成行成市，以吸引其投資興趣。低開(kāi)高瞳策略并不立足于簡(jiǎn)單的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，而是科學(xué)，合理地建立房屋品質(zhì)和價(jià)格變動(dòng)體系，從控制價(jià)格來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)供給，隨著物業(yè)的建筑進(jìn)度的加快膿步提高市場(chǎng)售價(jià)，既有升什概念，又有市場(chǎng)購(gòu)買力，將地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間有效供求結(jié)合起來(lái)，且低價(jià)開(kāi)盤形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到廣告目的。十二、低開(kāi)高走的方法1. 成本起價(jià)開(kāi)盤（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）在充分考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈的基礎(chǔ)上，以成本起價(jià)作為開(kāi)盤價(jià)有以下好處：成本起價(jià)開(kāi)盤的優(yōu)勢(shì)l 發(fā)展商無(wú)利潤(rùn)卻不會(huì)虧本，尤其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，生存比利潤(rùn)更重要l 成本價(jià)一般都低于市場(chǎng)價(jià)，有較大的市場(chǎng)占有率l 有