【正文】 023年，青島 2023年，杭州 鎮(zhèn)江 武漢 沈陽 2023年，大連 代表了萬科大規(guī)模住宅開發(fā)的最新趨勢 “魅力之城”系列 本報告是嚴(yán)格保密的。 G 項目形象定位 大連魅力之城 “魅系列” —— 大連 —— 橫空出世 中國 ?萬科首推 ?第七代“魅系列” 萬科引領(lǐng)中國的新一代產(chǎn)品系列 本報告是嚴(yán)格保密的。 G 常規(guī)舉措 —— 客戶策略 萬客會、萬科業(yè)主論壇項目宣傳 1 針對性蓄客方式 機(jī)場區(qū)域、泡崖居住區(qū)、 BDT沿線大型老居住區(qū) DM 2 BRT沿線站點窗體廣告， BRT車身廣告 3 西安路商圈熱點區(qū)域（如羅斯福）設(shè)立外展場 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 17:02:0517: ? 等待。 2023年 1月 28日 5時 2分 ? 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 2023年 1月 28日星期六 5時 2分 5秒 17:02:0528 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , January 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :02:0517:02:05January 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 28日星期六 ? 命運本來就不公平所以我要改變命運。 ? 命運是一件很不可思議的東西。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 本報告是嚴(yán)格保密的。 1984年 5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司在 2023年已成為“世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)商”。 F 本項目基礎(chǔ)型客戶定位 地緣型 泡崖居住區(qū) 剛性升級客戶 ?集中在 2535歲 ?交通連接下城市區(qū)域的工薪階層與打工族，收入不高但穩(wěn)定 ?臵業(yè)原因主要為家庭結(jié)構(gòu)變化、基礎(chǔ)生活需求提高與尋求更便利的交通通勤產(chǎn)生的升級換房，注重性價比 ?產(chǎn)品功能滿足 ?交通便利度提高 ?高性價比 首次臵業(yè) 機(jī)場工作人員 ?集中在 2530歲 ?機(jī)場和各航空公司工作人員，有一定財富積累 ?臵業(yè)原因主要是以機(jī)場為工作中心且工作時間不固定，對通勤時間要求高；原住在公司宿舍或結(jié)婚分房，升級需求針對居住功能的完善與舒適度的提高 ?交通距離短 ?完善居住功能 城市擠出剛性務(wù)實型 公共交通沿線的剛性需求 +剛性改善客戶 ?集中在 2540歲 ?公交車與 BRT沿線區(qū)域，工作地在市中心和西安路商圈，工薪階層為主，收入較低 ?快速交通聯(lián)系促使他們最早的消除了區(qū)域抗性，初到大連工作、結(jié)婚等產(chǎn)生的剛性需求，交通沿線老居住區(qū)內(nèi)使用功能無法滿足下的剛性改善，注重性價比 ?快速交通聯(lián)系 ?高性價比 ?基本功能空間滿足 城市范圍性 剛性需求 +剛性改善客戶 ?集中在 2540歲 ?市內(nèi)工作，與無直接交通聯(lián)系（如需轉(zhuǎn)車），工薪階層為主，收入較低 ?交通不夠便利影響初期接受度，通過產(chǎn)品高性價比與稀缺性影響客戶認(rèn)知，實現(xiàn)“為產(chǎn)品犧牲一定交通” ?交通距離短 ?完善居住功能 通過區(qū)域價值影響 逐步擴(kuò)大客戶范圍 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 競爭解析 —— 核心競爭力體系 區(qū)域競爭 產(chǎn)品競爭 核心 競爭力 體系 居住氛圍不足，營銷“新城崛起” 補(bǔ)足區(qū)域競爭力 基礎(chǔ)價值 附加價值 完備居住功能之上的 超低總價 與絕對稀缺 全方位附加值超越 城市外溢區(qū)域依托核心價值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價比 性價比領(lǐng)先 以項目現(xiàn)有競爭力實現(xiàn)完全超越市場水平的目標(biāo)仍存在不確定性 本報告是嚴(yán)格保密的。 華南板塊 西北路 華東路 西南路 華北路 山東路 城市核心區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西南科教板塊 城市核心區(qū) 西南科 教板塊 中山路 西南路 連山街 南沙街 /五一路 依次為 西安路、中山路、高爾基路、利北路 規(guī)劃： ?投資 2023萬元建設(shè)動漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個公共技術(shù)平臺； ?積極搭建海外軟件開發(fā)平臺； ?籌建園區(qū)國際孵化器； ?將大學(xué)科技園面積擴(kuò)大 10萬平方米。 C 區(qū)域價值 —— 發(fā)展方向判定 傳統(tǒng)市中心 “按照“ 西拓北進(jìn) ”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團(tuán)式城市空間布局。 問題： 相對陌生區(qū)域，無強(qiáng)勢質(zhì)素， 如何實現(xiàn)超越市場水平的目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟 2. 發(fā)展 —— 城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點 3. 價值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場新區(qū)板塊 預(yù)計價格平臺 8000元 /平米，規(guī)劃熱點，高認(rèn)知度，市場未驗證 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場同類基礎(chǔ)價值 美樹日記 101平米 3居，總價 81萬 鑫境界 107平米 3居，總價 80萬 加州洋房 110平米 2居，總價 83萬 動力院景 122平米 2居，總價 77萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計 ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價 7783萬 （當(dāng)前價格） 本報告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項目客戶構(gòu)成分析 新星綠城 動力院景 客戶特征： ?主力客戶集中為被動郊區(qū)化客戶； ?市區(qū)內(nèi)工作，認(rèn)可交通便利，可以接受 3040分鐘的通勤時間； ?工薪階層，收入較低，財富積累少； ?在此區(qū)域臵業(yè)主要因為價格，價格承受能力低，買不起市內(nèi)的房子 . 客戶特征： ?原小辛寨子區(qū)域拆遷客戶，經(jīng)濟(jì)實力有限，認(rèn)可原區(qū)域生活便利度與城市距離； ?初級改善型客戶，政府機(jī)關(guān)工作人員與工薪階層，由于基本功能改善與婚房購買，收入穩(wěn)定但不豐厚，價格敏感； ?機(jī)場工作人員，之前住宿舍或單位分房，在機(jī)場周圍區(qū)域臵業(yè)，總價敏感，首次臵業(yè)者居多。 萬科毫無疑問已成為最具國際經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商。 G 常規(guī)舉措 —— 推廣策略 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 區(qū)域炒作 集中蓄客 持續(xù)熱銷 營銷階段 階段訴求 2023年，萬科的腳步，新城崛起 “魅系列”，萬科 第七代 大連向北，生活向魅力之城 渠道建議 線上 :主流報紙媒體 +戶外 +網(wǎng)絡(luò) 線下 :外展場 +DM 線上 ?主流媒體：保證每周一次的整版曝光率 ?戶外：張前路與新水泥路交匯處廣告牌為主 35月，戶外廣告牌 +現(xiàn)場圍檔，全面鋪開，樹立形象 610月，戶外廣告牌 +展示區(qū) +現(xiàn)場圍檔，逐漸聚焦 線下 ?外展場：在西安路商圈（ BRT終點區(qū)域）熱點區(qū)域（如羅斯福）設(shè)立外展場 ?DM：機(jī)場區(qū)域、泡崖居住區(qū)、 BRT沿線大型老居住區(qū)，投放節(jié)點以重要節(jié)點前兩周為宜 本報告是嚴(yán)格保密的。人需要有強(qiáng)大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 :02:05 ? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。 2023年 1月 28日星期六 下午 5時 2分 ? 差錯發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 17:0