【正文】 2. 發(fā)展 —— 城市外擴必然方向，近期熱點 3. 價值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報告是嚴格保密的。 思考：別人有什么 —— 城市外溢下的市場板塊特征 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機場新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西南科教板塊 城市核心區(qū) 西南科 教板塊 中山路 西南路 連山街 南沙街 /五一路 依次為 西安路、中山路、高爾基路、利北路 規(guī)劃： ?投資 2023萬元建設(shè)動漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個公共技術(shù)平臺； ?積極搭建海外軟件開發(fā)平臺； ?籌建園區(qū)國際孵化器； ?將大學(xué)科技園面積擴大 10萬平方米。 道路通達性： ?城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通； ?道路通暢，可以保證車行時間在 20分鐘以內(nèi)。 公交系統(tǒng)： ?開往高新方向的公交線路近期由３條線路增開至５條； ?板塊內(nèi)七賢嶺開通有免費的小公交方便產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工作人員區(qū)內(nèi)辦公。 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西南科教板塊 價格平臺 7500元 /平米，高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 道路通達性： ?西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里； ?旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好； ?車行時間在 20分鐘左右。 城市核心區(qū) 黃河路 紅旗路 西部大通道 旅順中路 西山水庫 西山 西山板塊 公交系統(tǒng)： ?開往西山方向的城市公交線路主要包括：534路、 535路、 535路復(fù)線、 705路、 708路等； ?開往馬欄廣場的城市公交也可以方便達到西山。 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 價格平臺 9000元 /平米，優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境形成差異化 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 機場新區(qū)板塊 道路通達性： ?機場新區(qū)板塊距市中心直線距離約 8公里； ?若干條城市主干道通達區(qū)域 —— 西部大通道、西北路、華北路； ?車行時間為 25分鐘。 公交系統(tǒng)： ?目前有 70 70 7 71 71 532等公交車連接地塊與市中心與西安路商圈等核心區(qū)域。 機場新區(qū)板塊 旅順中路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 城市核心區(qū) 旅順北路 區(qū)域配套： ?機場新區(qū)板塊目前處于配套建設(shè)起步階段，現(xiàn)有生活配套不完善； ?未來區(qū)域配套規(guī)劃有行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 ； ?未來成為城市完善配套集合。 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 機場新區(qū)板塊 預(yù)計價格平臺 8000元 /平米，規(guī)劃熱點，高認知度，市場未驗證 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 道路通達性： ?城市核心區(qū)距離華南板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)和華南板塊的交通路網(wǎng)基本建成，達到通暢：東西向的主干道包括西北路、華北路、山東路、華東路、西南路；南北向的主干道包括華南路、千山路、松江路、東維路、香周路等； ?車行時間在 30分鐘以內(nèi)。 公交系統(tǒng)： ?開往華南方向的公交主要包括： 19路、20路、 303路、 413路、 9路加車等；可以順利到達大連各主要區(qū)域。 華南板塊 西北路 華東路 西南路 華北路 山東路 城市核心區(qū) 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 價格平臺 65007000元 /平米，成熟配套，居住氛圍 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 道路通達性： ?城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線距離為 12公里； ?城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌； ?車行時間在 3040分鐘。 公交系統(tǒng)： ?開往泉水方向的公交主要包括： 1路、 1路加車、 8路、303路加車、 515路加車、泉水小區(qū) 長興市場等 8趟班車等； ?輕軌 3號線通達，可以順利到達大連各主要區(qū)域。 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號線 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 價格平臺 6000元 /平米，低價房，被動郊區(qū)化 本報告是嚴格保密的。 D 別人有什么 —— 城市外溢板塊特征 城市外溢區(qū)域依托核心價值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價比 城市尺度小、市場價格梯度緊湊、各區(qū)域價值相對同質(zhì)，決定了競爭格局的 弱區(qū)域性與強產(chǎn)品性 2 依靠 區(qū)域強勢質(zhì)素 （如自然環(huán)境）可形成差異化價值突破市場 3 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機場新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 12023元 8000元 5000元 1 本報告是嚴格保密的。 思考：現(xiàn)狀下的全面 PK —— 城市外溢下的區(qū)域、產(chǎn)品競爭 本報告是嚴格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 區(qū)域價值比對 區(qū)域價值比對：居住氛圍不成熟影響競爭力，需通過營銷價值傳遞彌補 本報告是嚴格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 新城崛起價值理解 區(qū)域價格原點低：起步期，未來擁有最大升值空間 區(qū)域發(fā)展速度和高度： 2 區(qū)域質(zhì)素原點不低： BRT快速城市聯(lián)系，機場新區(qū)未來城市功能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向 3 1 本報告是嚴格保密的。 E 75平米左右 2居 85平米左右 2居 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設(shè)計， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產(chǎn)品之爭 —— 本項目基礎(chǔ)價值 總價 6065萬（精裝修） 本報告是嚴格保密的。 E 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +書房 +客廳 +餐廳 +廚房+1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計 ?舒適功能空間： 洗衣間 90平米 3居 產(chǎn)品之爭 —— 本項目基礎(chǔ)價值 90平米 3居 總價 70萬（精裝修） 本報告是嚴格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場同類基礎(chǔ)價值 美樹日記 86平米 2居，總價 68萬 鑫境界 90平米 2居，總價 67萬 加州洋房 93平米 2居，總價 70萬 動力院景 100平米 2居，總價 63萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計居多，少數(shù)衛(wèi)生間無采光 ?舒適功能空間： 不具備 861