【正文】 公共技術(shù)平臺； ?積極搭建海外軟件開發(fā)平臺； ?籌建園區(qū)國際孵化器； ?將大學(xué)科技園面積擴(kuò)大 10萬平方米。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機(jī)場新區(qū) 機(jī)場后前革區(qū)域 近期價(jià)值： 快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū) 遠(yuǎn)期價(jià)值： 城市中心背后的純粹居住區(qū) 大連 ?新城崛起 區(qū)域核心價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定 啟示：大連政府通過土地供應(yīng) +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā) 萬科前革項(xiàng)目土地 城市快速公交通車 前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為近期熱點(diǎn) + 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 南關(guān)嶺 火車站 大連周水子機(jī)場 信號 3： 南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟 前革 ?2023年 7月， 南關(guān)嶺火車站 定址， 2023年開工 ?地鐵 1號線 北向終點(diǎn)站設(shè)在南關(guān)嶺火車站 ?地鐵 2號線 西向終點(diǎn)站在前革站 信號 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無縫連接”網(wǎng)絡(luò) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 傳統(tǒng)市中心 “按照“ 西拓北進(jìn) ”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團(tuán)式城市空間布局。 B 08年目標(biāo)的理解 本項(xiàng)目銷售目標(biāo)超越目前市場正常水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 本體認(rèn)知 —— 區(qū)位 ?宗地位于大連甘井子區(qū)前革鎮(zhèn)堡村 ?距大連周水子機(jī)場 3公里 ?距城市中心商業(yè)區(qū) ?距西安路城市副中心區(qū) 10公里 ?距金州 25公里 ?東南側(cè)緊臨 泡崖居住區(qū) —— 大連最大 的成熟居住區(qū)，擁有高認(rèn)知度，規(guī)模 350萬平米 ，現(xiàn)有人口15萬人 ?機(jī)場南側(cè)緊鄰 “ 機(jī)場新區(qū) ” ，大連規(guī)劃中新的 城市副中心 ，甘井子區(qū)政府即將入駐，規(guī)劃建設(shè)大量城市生活配套 ?區(qū)域目前 尚無已開發(fā)項(xiàng)目 城市中心 商業(yè)區(qū) 泡崖居住區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 3 Km 機(jī)場新區(qū) 大連周水子機(jī)場 金州 南關(guān)嶺 城市邊緣，相對陌生， 緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū) 與未來城市副中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/28 A 本體認(rèn)知 —— 交通 地鐵終點(diǎn)站 前革 ?規(guī)劃中的地鐵 2號線終點(diǎn)站 前革站在本項(xiàng)目南側(cè) 3分鐘步行范圍內(nèi) ?地鐵規(guī)劃建成時(shí)間 2023年 快速公共交通聯(lián)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題： 相對陌生區(qū)域，無強(qiáng)勢質(zhì)素， 如何實(shí)現(xiàn)超越市場水平的目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 發(fā)展方向判定 信號 1：本區(qū)域在“西拓北進(jìn)”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上 信號 2： 機(jī)場新區(qū)將成為未來大連西北部的“青泥洼橋” 信號 3： 南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟 信號 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無縫連接”網(wǎng)絡(luò) 大連“一路向北” ， 前革區(qū)域成為城市外擴(kuò)必然發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 2個層次， 4個因素 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機(jī)場新區(qū) 機(jī)場后前革區(qū)域 當(dāng)前兌現(xiàn) 未來實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟 2. 發(fā)展 —— 城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點(diǎn) 3. 價(jià)值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通； ?道路通暢，可以保證車行時(shí)間在 20分鐘以內(nèi)。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 道路通達(dá)性： ?西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里； ?旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好； ?車行時(shí)間在 20分鐘左右。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場新區(qū)板塊 道路通達(dá)性： ?機(jī)場新區(qū)板塊距市中心直線距離約 8公里； ?若干條城市主干道通達(dá)區(qū)域 —— 西部大通道、西北路、華北路； ?車行時(shí)間為 25分鐘。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場新區(qū)板塊 預(yù)計(jì)價(jià)格平臺 8000元 /平米，規(guī)劃熱點(diǎn)，高認(rèn)知度，市場未驗(yàn)證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 價(jià)格平臺 65007000元 /平米，成熟配套，居住氛圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 價(jià)格平臺 6000元 /平米，低價(jià)房，被動郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 新城崛起價(jià)值理解 區(qū)域價(jià)格原點(diǎn)低：起步期，未來擁有最大升值空間 區(qū)域發(fā)展速度和高度： 2 區(qū)域質(zhì)素原點(diǎn)不低： BRT快速城市聯(lián)系，機(jī)場新區(qū)未來城市功能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向 3 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場同類基礎(chǔ)價(jià)值 美樹日記 101平米 3居，總價(jià) 81萬 鑫境界 107平米 3居，總價(jià) 80萬 加州洋房 110平米 2居，總價(jià) 83萬 動力院景 122平米 2居，總價(jià) 77萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價(jià) 7783萬 （當(dāng)前價(jià)格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考：“不確定性”是不是因?yàn)槲覀儧]有找足客戶 —— 城市外溢下的客戶構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高層、小高層客戶特征： ?主力客戶集中在 2635歲左右，以一次臵業(yè)為主，年輕白領(lǐng)居多； ?臵業(yè)主要關(guān)注點(diǎn) : ； ； 。 香洲心城 客戶特征： ?二次臵業(yè)居多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對不錯，中山區(qū)換房臵業(yè)者，一般購買大戶型產(chǎn)品，月收入一般在 10000元左右（包括灰色收入）； ?外地客群主要來自在大連長期生活工作和養(yǎng)老的消費(fèi)群體，東北三省占有主體，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，根據(jù)承受能力而定。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 新星綠城 動力院景 客戶特征： ?主力客戶集中為被動郊區(qū)化客戶； ?市區(qū)內(nèi)工作，認(rèn)可交通便利，可以接受 3040分鐘的通勤時(shí)間； ?工薪階層，收入較低，財(cái)富積累少； ?在此區(qū)域臵業(yè)主要因?yàn)閮r(jià)格，價(jià)格承受能力低，買不起市內(nèi)的房子 . 客戶特征： ?原小辛寨子區(qū)域拆遷客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，認(rèn)可原區(qū)域生活便利度與城市距離； ?初級改善型客戶，政府機(jī)關(guān)工作人員與工薪階層，由于基本功能改善與婚房購買，收入穩(wěn)定但不豐厚，價(jià)格敏感； ?機(jī)場工作人員，之前住宿舍或單位分房，在機(jī)場周圍區(qū)域臵業(yè)，總價(jià)敏感，首次臵業(yè)者居多。 F 本項(xiàng)目上升型客戶定位 被動接受型 ?年齡集中在 2535歲 ?公交車與 BRT沿線可連接其工作地區(qū)域，較高的收入水平與良好的未來職業(yè)預(yù)期 ?臵業(yè)原因?yàn)椋合嘈艆^(qū)域未來前景，認(rèn)可交通便利性與產(chǎn)品性價(jià)比，同時(shí)對項(xiàng)目產(chǎn)品綜合價(jià)值，包括品牌、物業(yè)服務(wù)及精裝修等充分認(rèn)可，自住為目的 ?交通便利連接 ?突出的性價(jià)比 ?產(chǎn)品綜合價(jià)值 主動升級型 ?年齡集中在 35歲以上 ?有事業(yè)基礎(chǔ)，較高支付能力，二次或以上臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) ?臵業(yè)原因?yàn)椋赫J(rèn)可區(qū)域未來價(jià)值，追隨萬科品牌，認(rèn)可項(xiàng)