【正文】 80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論基本結(jié)論是正確的。2023年惠州市和大亞灣區(qū)人均 GDP發(fā)展態(tài)勢2023年惠州市 GDP相當(dāng)于 1989年深圳，大亞灣區(qū)人均 GDP超過深圳同年數(shù)據(jù)。 電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)行政、金融、商務(wù)和居住石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 —— 大亞灣規(guī)劃大亞灣規(guī)劃9本報告嚴(yán)格保密本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設(shè)性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域 土地面積（平方公里） 主要特征 發(fā)展方向 可建設(shè)性整體 22 —— 惠州城市南部的濱海新區(qū) 強北片 8 清華大學(xué)編制了概念性規(guī)劃；無 歷史遺留問題 居住、文化娛樂 強中片 7 環(huán)境比較差；設(shè)施配套不齊全 行政辦公、商業(yè)服務(wù) 強南片 7 環(huán)境比較差；爛尾樓林立 星級酒店、旅游休閑度假 弱216。信息來源：大亞灣規(guī)劃局宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 —— 中心區(qū)規(guī)劃中心區(qū)規(guī)劃10本報告嚴(yán)格保密大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)與周邊城區(qū)形成有機互補現(xiàn)代石化數(shù)碼、中海殼牌石化項目后勤基地電子加工、紡織、家具 ……高新技術(shù)、金融、物流、制造工業(yè) ……東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術(shù) ……石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流產(chǎn)業(yè)基地 大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖信息來源：各地相關(guān)政府網(wǎng)站半小時生活圈深圳軌道交通、產(chǎn)業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合。2023年 3月，惠州機場將恢復(fù)飛行。功能延伸216。石油石化產(chǎn)業(yè)成為大亞灣區(qū)經(jīng)濟的強力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。 緊縮貸款，以鞏固調(diào)控成效 ★ ★央行再次加息 央行 3月 18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從 %調(diào)整為 %，人民幣存貸基準(zhǔn)利率將分別上調(diào) %。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內(nèi)地投資限制力度 ★ 房產(chǎn) 溫家寶 2023年政府工作報告發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管保持固定資產(chǎn)投資適度增長，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅，加強房價監(jiān)管力度★ ★廉租房制在年底前建立建設(shè)部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在 2023年年底前建立。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設(shè)用地情況 ★ ★（ 1） 2023年國家開始起征土地增值費，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實質(zhì)整治，必將影響到本項目?！? 土地政策： 地方土地資源緊缺， 2023年土地調(diào)控不會松弛，調(diào)控將繼續(xù)在國六條的 “ 嚴(yán)格控制土地、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊土地囤積 ” 框架下進行，土地政策 （ 土地增值稅 ） 和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調(diào)整房地產(chǎn)市場供給方面的主要手段。本項目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設(shè)計 90平方米以下須達70%以上。置業(yè)者購買信心增強。l本項目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內(nèi)。 且于 2023年 1月 29日已集中掛牌成交。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 2））18本報告嚴(yán)格保密大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號 土地性質(zhì) 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時間1 石化工業(yè)用地 123289 246578 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓2 石化工業(yè)用地 101797 203594 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓3 石化工業(yè)用地 48198 96396 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓4 石化工業(yè)用地 140000 280000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 14日已出讓5 石化工業(yè)用地 96595 193190 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓6 石化工業(yè)用地 115442 230884 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓7 石化工業(yè)用地 179837 359674 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓8 居住用地 80089 160178 2 已完成征地補償 2023年 1月 29日已掛牌成交9 居住用地 903860 1807720 2 已完成征地補償 2023年 1月 29日已掛牌成交10 居住用地 662874 1325748 2 部分征地補償未完成 2023年 1月 29日已掛牌成交11 港口用地 154517 309034 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓12 港口用地 1256699 2513398 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓13 石化倉儲用地 113000 226000 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓14 港口用地 96425 192850 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓15 港口用地 570000 1140000 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓16 工業(yè)用地 100000 202300 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓17 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓18 工業(yè)用地 112036 224072 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓19 工業(yè)用地 52459 104918 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓20 工業(yè)用地 40070 80140 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一）宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 3））19本報告嚴(yán)格保密大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號 土地性質(zhì) 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時間21 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓22 工業(yè)用地 15000 30000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓23 工業(yè)用地 186280 372560 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓24 工業(yè)用地 125262 250524 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓25 工業(yè)用地 85527 171054 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓26 工業(yè)用地 67800 135600 ~ 已完成征地補償 2023年 5月 30日已出讓27 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 11月 23日已出讓28 工業(yè)用地 53125 106250 ~ 已完成征地補償 2023年 11月 23日已出讓29 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓30 工業(yè)用地 31000 62023 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 14日已出讓31 工業(yè)用地 25870 51740 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓32 工業(yè)用地 28250 56500 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 14日已出讓33 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 27日已出讓34 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 8日已出讓35 工業(yè)用地 99750 199500 ~ 已完成征地補償 2023年 7月 28日已出讓36 工業(yè)用地 96775 193550 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓37 工業(yè)用地 941058 1882116 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓　合計 　 —— 6912884 13825768 　 —— 　 —— 　 ——2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二）宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 4））20本報告嚴(yán)格保密國家政策 —— 小結(jié) 2023年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實年，國家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場進一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。 金碧雅苑 1期隆基天地廣場東方新城 1期本因坊 金碧雅苑 2期天安淡水項目惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展已售錦繡豪苑 3期海岸物業(yè)項目SOHO世紀(jì)富康國際中天彩虹城惠陽 CBD秋長鎮(zhèn) 惠陽商業(yè)中心區(qū)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 惠陽戰(zhàn)國圖惠陽戰(zhàn)國圖世貿(mào)廣場23本報告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型及比例 主力戶型大亞灣區(qū) 熊貓國際一期三組團 2房： 83—91 平方米占 21% 3房： 126－ 128 平方米占 43%4房： 147153 平方米占 36%3房： 120—128 平方米4房： 147—157 平方米菩提園一期 3房： 153 平方米占 17% 4房： 204－ 298 平方米占 83%峰景灣2房： 7179平方米占 23% 3房： 8793平方米占 46%4房： 117118平方米占 31%海岸國際公寓 1房： 44－ 52 平方米占 70% 2房： 97平方米占 10%3房： 118－ 121 平方米占 20%康匯花園 3房： 128－ 136平方米占 69% 4房： 157平方米占 23%復(fù)式： 230 – 239 平方米占 8%君豪國際公寓一期 單房： 28－ 34 平方米占 38% 1房： 3650 平方米占 31%2房： 61－ 71 平方米占 31%惠陽區(qū) 華星金碧雅苑一期 3房： 131133平方米 占 20% 4房： 143151平方米 占 70%5房： 155平方米占 10%2房： 70—90 平方米3房： 120—130 平方米壹品上城 1房： 4050平方米占 60% 2房： 5060平方米占 40%中雄廣場明珠 1房： 20% 2房： 占 35%3房： 45%都市廣場 1房： 80% 2房： 占 20%半島一號一期洋房 2房： 8091平方米占 50% 3房： 120130平方米占 33%4房： 140150平方米 占 12%隆基天地廣場 1房： 43－ 50平方米占 20% 2房： 70－ 90平方米占 25%3房： 124－ 160平方米占 55%麗江花園 2房： 20% 3房： 100130平方米占 70%4房： 200210平方米占 10%大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主，面積大于惠陽區(qū)l戶型構(gòu)成對比：大亞灣區(qū)與惠陽區(qū)在售住宅主力戶型差異大。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣戶型特點大亞灣戶型特點25本報告嚴(yán)格保密熊貓國際一期三組團 —— 戶型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動靜區(qū)分離超大景觀陽臺獨立客廳戶型方正，南北通透客廳餐廳獨立布局超大廚房空間三室兩廳 建筑面積：約 — 平方米兩室兩廳 建筑面積：約 前后分設(shè)觀景及生活陽臺客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué)整體戶型方正實用，通透更敞亮尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 重點項目案例重點項目案例26本報告嚴(yán)格保密君豪國際公寓一期 —— 戶型展示： 公寓樓客廳和臥室共享大陽臺②①①②一房一廳： 36—50 平方米 兩房一廳： 61—71 平方米戶型創(chuàng)新分析：客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透戶型時尚簡約，舒適怡人設(shè)計緊湊實用，功能分區(qū)清晰、合理房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 重點項目案例重點項目案例27本報告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 均價（元 / 平方米） 加權(quán)均價（元 / 平方米）大亞灣 熊貓國際一期三組團 4200 2845菩提園一期 3400峰景灣 3200海岸國際公寓 2450康匯花園 3000君豪國際公寓一期 3000（含 350裝修）惠陽 都市廣場 3700（含 400裝修） 3465中雄廣場明珠 3600錦繡豪苑二期 2100半島一號一期 一期最后一批單位價格未定本因坊 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣產(chǎn)品配套大亞灣產(chǎn)品配套29本報告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 客戶群體大亞灣 熊貓國際一期三組團 龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員菩提園一期 深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務(wù)員、企業(yè)中