【正文】 ? 今年象湖新城套均成交與供應(yīng)面積分別為 ，原因是今年加大了首次置業(yè)型的緊湊戶型供應(yīng)拉低了象湖新城整體的供應(yīng)套均面積 2023年象 湖新城商品房供求(套均 面積)828486889092供應(yīng)套均面積 成交套均面積區(qū)域整體概況 首次置業(yè)緊湊戶型供應(yīng)加大 ? 象湖新城目前剩余可售面積共 ，其中住宅可售面積為，非住宅可售面積為 。 金融 新城內(nèi)金融配套較為缺乏。 醫(yī)療 南大一附醫(yī)院的 (待建 )的進(jìn)駐將改變象湖新城無(wú)醫(yī)療配套的局面。 解讀象湖新城 新城東區(qū)現(xiàn)狀 公共交通 目前開(kāi)通的公交僅有 21 516路，目前象湖新城出行主要依靠各樓盤(pán)特約班車。 中心功能 解讀象湖新城 已出讓 已出讓 新城現(xiàn)狀 ? 象湖新城發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)期規(guī)劃有一定差距，南昌縣政府對(duì)規(guī)劃的執(zhí)行力有限 ? 出讓地塊主要集中在東部，且全部為居住用地。 ?東區(qū)功能：東區(qū)為象湖新城副中心，設(shè)置在東蓮路以南，金沙二路沿線的位置。 ?功能定位：承接南昌市與南昌縣的重要橋梁，以居住、休閑、娛樂(lè)、教育、物流等多功能為一體的綜合新城 承上啟下，縱接南北 西區(qū) 東區(qū) ? 西區(qū)功能：西區(qū)為象湖新城主中心，規(guī)劃在東蓮路以北，濱江設(shè)置，與市場(chǎng)用地連成一片。 ?新城布局：根據(jù)功能分區(qū)，分別設(shè)一個(gè)主中心、一個(gè)副中心。 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目界定：高尚住宅區(qū)小規(guī)模中等容積率資源景觀型商住用地 ? 地塊屬性： 2023年象湖新城第一個(gè)項(xiàng)目 南昌居住主題公園啟動(dòng)，目前區(qū)域配套較為落后 區(qū)域啟動(dòng)階段 與南昌主城區(qū)相連的首次置業(yè)首選區(qū)域 剛需住宅區(qū)域 南昌在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬二線城市； 二線單核城市 ? 區(qū)域?qū)傩裕? 商住用地，商業(yè)建筑面積不低于總建筑面積的 10% 商住用地 容積率 ，建筑面積約 27萬(wàn)方，區(qū)域內(nèi)屬于較小規(guī)模僅靠南大一附醫(yī)院配套資源 小規(guī)模，中容積率，資源型 地塊處南面撫河故道是區(qū)域內(nèi)稀缺的自然景觀 坐擁自然景觀 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目界定 問(wèn)題界定 1 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 問(wèn)題界定 ？ R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 通過(guò) SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來(lái)界定和分析問(wèn)題 S：情境（ situation） —— 項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)） ?中小規(guī)模、低密度商住項(xiàng)目 ?地處城市近郊 ?生活配套資源強(qiáng)大 ?景觀資源強(qiáng)大 ? 項(xiàng)目一期總占地 （凈用地 ），容積率 、建筑密度 24%，項(xiàng)目強(qiáng)制要求商業(yè)面積占總建筑面積的 10% ? 離市中心 20分鐘車程，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ? 項(xiàng)目周邊擁有南大一附醫(yī)院，屬于強(qiáng)勢(shì)配套資源 ? 南面擁有較長(zhǎng)的撫河景觀，項(xiàng)目相對(duì)于區(qū)域其他項(xiàng)目，擁有較強(qiáng)的自然景觀資源 問(wèn)題界定 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ? 項(xiàng)目規(guī)模遠(yuǎn)小于區(qū)域其他項(xiàng)目，如果從硬件上與其他項(xiàng)目硬拼，可能最終利潤(rùn)微薄 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域形象主要為承接剛性需求的首次置業(yè)者，中高端市場(chǎng)尚未打開(kāi)，首次剛需置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)甚為激烈，如盲目定位客戶群體，易引起項(xiàng)目滯銷 ? 如與周邊項(xiàng)目同質(zhì)類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，必將因?yàn)橐驗(yàn)橐?guī)模小于對(duì)手，而影響銷售回款進(jìn)度 從開(kāi)發(fā)模式上 從客戶上 從產(chǎn)品上 問(wèn)題界定 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) ? 打破區(qū)域內(nèi)常規(guī)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，改變區(qū)域整體形象，提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值，創(chuàng)建項(xiàng)目、乃至澳斯屯置業(yè)的品牌價(jià)值 ? 細(xì)分客戶市場(chǎng)，從另一個(gè)角度找到目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā) ? 避免陷入來(lái)自象湖新城區(qū)域的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，以差異化的產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 從開(kāi)發(fā)模式上 從客戶上 從產(chǎn)品上 問(wèn)題界定 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴(kuò)大客戶層面，實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā) R1 R2 整合資源，塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化 常規(guī)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，價(jià)值難以實(shí)現(xiàn) 目標(biāo)客戶單一，且項(xiàng)目對(duì)其不具備足夠吸引力 面臨區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品大體量的競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大 規(guī)避大規(guī)模項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，建立區(qū)域新形象，創(chuàng)建品牌價(jià)值 問(wèn)題界定 Q：提出問(wèn)題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問(wèn)題 ，規(guī)避區(qū)域內(nèi)大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)建項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 3. 如何最大化利用項(xiàng)目資源，打造產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？ ，以什么樣的產(chǎn)品來(lái)滿足他們的需求并擴(kuò)大其層面？ 問(wèn)題界定 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 1 2 解讀象湖新城 3 區(qū)域市場(chǎng)研究 4 區(qū)域產(chǎn)品研究 5 客戶分析 6 項(xiàng)目發(fā)展策略 隨著南昌由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進(jìn)，象湖新城納入南昌發(fā)展版圖，成為南昌南部重要的城市新區(qū) ? 一核五片區(qū)： 以主城為核心包含樂(lè)化、灣里、望城、昌東、昌南在內(nèi)的多核心發(fā)展布局 中心區(qū) 昌東片區(qū) 昌南組團(tuán) 樂(lè)化組團(tuán) 灣里組團(tuán) 望城組團(tuán) 城市規(guī)劃 融入大南昌 城市新城區(qū) 解讀象湖新城 ? 象湖新城北面為青云譜區(qū)，南面為南昌縣 ? 大區(qū)域內(nèi)有昌南工業(yè)業(yè)和小藍(lán)工業(yè)業(yè)兩大升級(jí)工業(yè)園 ?眾多大中型生產(chǎn)企業(yè)、職業(yè)技術(shù)學(xué)校在青云譜聚集，靠近象湖新城，有大量的產(chǎn)業(yè)人口 南昌縣 昌南工業(yè)園 小藍(lán)工業(yè)園 江鈴汽車 生產(chǎn)企業(yè)集中區(qū) 技校集中區(qū) 象湖新城 象湖新城周邊區(qū)域，有兩大省級(jí)工業(yè)園區(qū)，對(duì)外交通便利 解讀象湖新城 解讀象湖新城 ? 整體規(guī)劃：南起銀湖二路（即匯仁大道），北至昌南大道（南昌市南外環(huán)），西起濱江路，東至雄溪河。 項(xiàng)目本體分析 地塊屬性：區(qū)域小規(guī)模、中等容積率、擁有部分自然景觀的商住用地 ? 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 占地面積 : ㎡； ? 容積率 :； ?建筑密度 :≤24% ； ?綠地率： ≧35% ； ?建筑間距：多層 ≧1:1H ，高層 ≧1: ； ?用地性質(zhì) ?商住用地； ?套內(nèi)建筑面積 90m2以下住宅占開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積 70%以上 。該區(qū)擬建成自然、生態(tài)、健康的以高尚居住、休閑娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)為主的新型城區(qū)，與南昌市主城區(qū)緊密相連。規(guī)劃總用地 ，總?cè)丝?35萬(wàn)人。澳斯屯象湖項(xiàng)目提案報(bào)告 謹(jǐn)呈江西澳斯屯實(shí)業(yè)有限公司 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 1 2 解讀象湖新城 3 區(qū)域市場(chǎng)研究 4 區(qū)域產(chǎn)品研究 5 客戶分析 6 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目界定 問(wèn)題界定 1 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 城市屬性：中部二線，江西單核城市 ? 江西省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心； ? 中國(guó)中部位置 ,唯一長(zhǎng)江、珠江、閩東南三大三角洲相毗鄰的省會(huì)城市； ? 傳統(tǒng)的工業(yè)城市，沿海發(fā)達(dá)城市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地； ? 唯一京