【正文】 必要功能，減少不必要功能。 客戶體驗(yàn) ~是衡量成本控制是否合理的核心原則！ 注意：建造成本是有底線的。 ?敏 感性成本 ： 指某些成本參數(shù)的小幅度變化可 導(dǎo)致經(jīng) 濟(jì)效果指標(biāo)的較大變化。（關(guān)鍵是成本要投對地方?。? 探討：如何進(jìn)行二次成本聚焦 不 均衡分配？ 基于總圖 規(guī)劃下的產(chǎn)品策劃，強(qiáng)調(diào)對產(chǎn)品成本的二 次不均衡分布 。 通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較，是降低工程造價主要方式。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)多方案經(jīng)濟(jì)性評價 設(shè)計(jì)部、營銷部提出多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，成本部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算比較，各方共同 確定價值最優(yōu)方案。分析找出降低造價、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向； 戶型： 小戶型單方造價比大戶型高，因小戶型肉墻多，相應(yīng)墻面抹灰、 管線敷設(shè)安裝單方造價高； 層高： 室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。 標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品定位 5項(xiàng)策略： A、分析土地屬性，圈定主打產(chǎn)品； B、根據(jù)產(chǎn)品特征，鎖定目標(biāo)客群； C、根據(jù)目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)及競品對標(biāo)（價值排序），決定成本投放重點(diǎn)； D、善用規(guī)劃指標(biāo)，掏干挖盡，使貨值最大化； E、根據(jù)客戶定位，確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)。從項(xiàng)目收 益角度，總圖規(guī)劃階段直接決定了項(xiàng)目 建安成本 的 80%， 同時決 定了項(xiàng)目總成本 的 50%，甚至決定了后期物業(yè) 管理成 本。 “先策后控” 強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)階段的成本策劃及設(shè)計(jì)階段之后的成本 控制，重點(diǎn)解決目標(biāo)成本制定的合理性問題。意 味 成本 管 理 雖然 歸屬 成 本管 理 部門 ， 但必 須 依賴 各 業(yè)務(wù) 職 能部 門 共同 做好 成本 管 理工 作 。 成本策劃階段： 強(qiáng)調(diào)前期策劃、標(biāo)準(zhǔn)化、追求結(jié)構(gòu)最優(yōu)化 實(shí)現(xiàn)了不均衡成本調(diào)配、屬于事前型。 協(xié)同機(jī)制：設(shè)計(jì)、營鎖、成本、采購、工程、財(cái)務(wù)要有效協(xié)同。 能夠較準(zhǔn)確地鎖定總投資額和各階段投入額，為投資收益決 策和跟蹤提供依據(jù)。 深度考慮成 本投放的價 值 體現(xiàn)，需要 從 成本核算向成 本價值轉(zhuǎn)變 ，從 項(xiàng) 目設(shè) 計(jì)的 后 端 控 制 向 項(xiàng)目 論 證和定 位的 前端控制 轉(zhuǎn)變。 約束條件：業(yè)務(wù)能力：成本人員對產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)和工程有一定的認(rèn)識和管理 能力。 該 階段 企 業(yè)運(yùn) 營 要能保證“ 目 標(biāo)成 本 合 約 規(guī)劃 招標(biāo) 工程 開 工 ” 有效 銜接，并在 項(xiàng)目推進(jìn)過 程 中通過目標(biāo) 成 本與動態(tài)成 本的 對比分析。 運(yùn)營管理：施工圖出圖要在招標(biāo)、工程開工銜接好。 成本核 算屬于科目與數(shù)據(jù) 的 事后整 理 ， 對項(xiàng)目 定位和 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本影響弱 ， 其成本過程控制 缺失 ， 不能為企業(yè)經(jīng)營決策提供全局性的成本信 息 ， 核 算型成本管理適合項(xiàng)目個數(shù)不多的企業(yè) ?！? 小故事折射出大道理： 從醫(yī)術(shù)上來說，“ 事后控制不如事中控制、事中 控制不如事前控制” 現(xiàn)實(shí)生活中，我們通常更多的是注重事后控制，而 少注重事中、事前控制。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他的名氣只及于本 鄉(xiāng)里。 典故分享：誰的醫(yī)術(shù)好？ 扁鵲三兄弟皆從醫(yī)，魏文王問名醫(yī)扁鵲說：“你們家兄弟三人，都精于 醫(yī)術(shù)，到底哪 一位最好呢？”扁鵲答說：“長兄最好，中兄次之，我最 差。每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制。 搶進(jìn)度、趕時間方面 基于資金回收的壓力、或是上市公司完成年度利潤指標(biāo)需要，對項(xiàng)目進(jìn)度通常卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時間、進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，造成為了保證進(jìn)度卻不得不犧牲了成本。 管理人員更換頻繁，項(xiàng)目完工后許多資料找不到，許多事項(xiàng)不知道是如何產(chǎn)生的，造成成本斷線式增加，卻找不到責(zé)任人；項(xiàng)目部反索賠的能力弱，造成竣工結(jié)算困難。 2023年至今，中海地產(chǎn)已對中國海外宏洋、母公司中國建筑股份和中信地產(chǎn)的三場整合并購，交易對價近 700億元，總資產(chǎn)價值超過 2023億元，獲得了超過3700萬平米的土地儲備。“對于超大型房企來說，費(fèi)率相差幾個點(diǎn)，就能節(jié)省幾十億利潤”。 其 中海的“三費(fèi)”占比較低 2023年中期，中海地產(chǎn)銷售、行政及財(cái)務(wù)費(fèi)用占總收收入的 %最低值。 是什 么 成就 了 中海地 產(chǎn)的 “ 利潤王 ” 之名？ 讓我們來說說中海地產(chǎn)成本背后的 秘 密吧！ 無可比擬的央企優(yōu)勢，“背靠大樹好乘涼”； 明顯的融資優(yōu)勢，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格； 出色的費(fèi)用控制能力，“有錢也要控制著用” 擅長逆周期操作，低潮買地，高潮賣房； 主流區(qū)域布局，聚焦中高端產(chǎn)品，有效保障企業(yè)利潤； 卓越的成本控制能力，源自多年的歷史深沉。 中海銷售規(guī)模規(guī)是萬科、恒大的一半左右，但利潤卻遠(yuǎn)超萬科、恒大。 要 想獲得 合理的利潤 ， 除了提供適銷對路的產(chǎn)品外 ， 最迫切 的就是有效降低開發(fā)成本 ， 但在品質(zhì)致勝的 時代 ， 降低成 本 又絕對 不 能降低 品 質(zhì) 。房地產(chǎn)成本 全程精細(xì)化管控 體系實(shí)戰(zhàn)解析 武 漢 2023年 6月 28日 【課程大綱】 第一節(jié)、房地產(chǎn)成本管理發(fā)展 三個 階段 第二節(jié)、 房地產(chǎn)成本發(fā)展趨勢及創(chuàng)新房地產(chǎn) 第三節(jié)、 成本管理現(xiàn)狀分析 小結(jié) ： 1)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段 2)房地產(chǎn)項(xiàng)目要建立以目標(biāo)為導(dǎo)向成本管理體系 第四節(jié)、學(xué)習(xí)標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理 “ 5+2+1” 實(shí)施方法 （ 5大 助 推器 +2大燃料庫 +1大后勤基地） 如何在開發(fā)前期做好成本的精確測 算 和過 程 中偏 差 把握？ 關(guān) 注：標(biāo)桿企業(yè)成本管控 的 重點(diǎn) 、 標(biāo)準(zhǔn) 不 創(chuàng)新 前言：過 去十年 ， 由于行 業(yè) 利潤空 間 較大， 一 些房 企成本 管理并沒有得到足夠的重視，甚至由于運(yùn)營 管理能 力不足，項(xiàng)目拖期、財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用不斷上 升，導(dǎo) 致企業(yè)利潤不斷缺失。 “省錢 就是賺 錢 ”，如何再造房企核心競爭力之成本 制勝。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤王”之名？ 讓我們來說說中海地產(chǎn)成本背后的秘密吧！ ? 2023年中期 報(bào) 表 顯示 ， 中海 地 產(chǎn)實(shí) 現(xiàn) 歸屬 上市公司股東凈利潤同 比 增 長 %，達(dá)到 港元 ， 再次 穩(wěn) 坐行 業(yè) 龍頭 寶 座。 “利潤之王”中?！白钯嶅X房企”開源節(jié)流術(shù) 低“三費(fèi)”、低融資成本、中高端項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)、收購兼并資產(chǎn)帶來收益及卓越的成本控制能力是中海衛(wèi)冕“利潤王”的制勝法寶。中海是做建筑起家，在建安成本方面控制能力極強(qiáng)，管理嚴(yán)謹(jǐn)，三費(fèi)等費(fèi)用控制嚴(yán)格。 其 并購整合與高周轉(zhuǎn)帶來收益 中海高利潤還包括另外兩個方面： 一是其有著超強(qiáng)的整合能力；二是其有著極高的操盤能力，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)勁 。 思考： 學(xué)習(xí)標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理具體學(xué)什么？ 標(biāo)桿地產(chǎn) 全 成本 管 理的 關(guān) 鍵點(diǎn) 有 哪些？ 標(biāo)桿地產(chǎn) 成 本策 劃 前 至 性 管理 是 如何 做 到的？ 標(biāo)桿 地 產(chǎn) 如 何成 功 實(shí)施 成 本策 劃 不均 衡 策略？ 標(biāo)桿地產(chǎn) 限 額設(shè) 計(jì) 的成 功 做法 及 如何 控 制設(shè) 計(jì) 階段 成本？ 如何在 項(xiàng) 目 立項(xiàng) 階 段 ， 規(guī) 劃 項(xiàng)目 的 投入 產(chǎn) 出比 ， 以較 低的 成本 建 造適 銷 對路 的 產(chǎn)品； 標(biāo)桿地產(chǎn) 目 標(biāo)成 本 模板 及 目標(biāo) 成 本管 理 辦法。 項(xiàng)目開發(fā)周期過長，隱性成本、如銷售、行政以及資金利息費(fèi)用較高。 招投標(biāo)方面： 因招標(biāo)前不能對“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測算，只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患，招標(biāo)人不能“事先控制”易造成成本“超標(biāo)”。 第一節(jié)、房地產(chǎn)成本管 理 發(fā)展 三個 階 段 回顧 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 成本 控制 的三個過程 ? ? 一、事前成 本 控制 ：是指拿地至簽合同 前 的成 本 形成 過 程 ； 二、事中成 本 控制 ：指簽合同后至交樓 前 形成 的 成本 ， 屬 于 過程管控； 三、事后成 本 控制 ：指竣工交樓之后的 成 本核 算 ?！蔽耐踉賳枺骸澳菫槭裁茨阕畛雒?？”扁鵲答說：“我長兄治病， 是治病于病情發(fā)作之前。而我扁鵲治病，是治病情嚴(yán)重之時。 其實(shí)我們做房地產(chǎn)管理更是要明白此道理。 ? 回顧 房地 產(chǎn) 成本管理的三大階段 一、成本核算型階段 關(guān)注造價，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn) 03 優(yōu)缺點(diǎn)：操作簡便，成本核算準(zhǔn)確，利于數(shù)據(jù)沉淀； 定位和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對成本的影響失控，對風(fēng)險沒有預(yù)判； 簽了合同再拆分得出動態(tài)成本，過程控制滯后； 不能提供全局性成本信息供經(jīng)營決策使用。 協(xié)同機(jī)制：設(shè)計(jì)部門的出圖時間要能夠保障。找出差異，防止成本超標(biāo)，實(shí)現(xiàn)成本的過程 有效控制，最終為企業(yè)經(jīng)營決策提供全局性、實(shí)時性的成信息。 運(yùn)營管理：保證“目標(biāo)成本 合約規(guī)劃 招標(biāo) 工程開工”有效銜接 協(xié)同機(jī)制：設(shè)計(jì)、成本、采購、工程要協(xié)同。 2）策劃型成 本管 理 ，對 產(chǎn) 品標(biāo) 準(zhǔn) 化程 度 和成 本 數(shù)據(jù)庫 成熟度要求 較高 。 對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)度和成本數(shù)據(jù)成熟度要求很高。 萬科非常注重前期成本策劃，在設(shè)計(jì)階段的成本測算階段投入大量人力、物力、重視度和協(xié)作程度都較高。 對標(biāo)：標(biāo)桿地產(chǎn)成本策劃前置性是 如 何做 到 的？ 分享 1：中海地產(chǎn)成本前置管理 6+6步法 分享 2：中海地產(chǎn)成本前置零浪費(fèi)執(zhí)行表 第二節(jié)、房地產(chǎn)成本管理趨勢 及 創(chuàng)新 進(jìn)入 “ 三全 ” 成本管理階段 當(dāng)前標(biāo)桿房企成本管理 已 進(jìn)入 “ 全成 本 、全 員 、全 過 程 ” 的三全發(fā)展階段。 3) “全過 程 成 本 ”是 指房 企 成本 管 理涉 及 的周 期 應(yīng)從 項(xiàng) 目 拿地 、設(shè) 計(jì) 、開 發(fā) 到銷 售 竣工 ， 覆蓋 項(xiàng) 目的 全 生命 周 期。 思考：如何實(shí)施成本策劃的前置和 不 均衡策略？ 房地產(chǎn) 行業(yè)進(jìn) 入 后 白銀 時 代，行 業(yè) 利潤以 每 年 1%的 平均速 度下滑，成本策劃的前 至 性管理所體現(xiàn)的價值 尤為重 要。 ?2)要 做好項(xiàng)目成本策劃，就必須對總圖進(jìn)行精細(xì)化 研究， 包括景 觀 方案和 精 裝修， 以 保證建 筑 、景觀、 裝修一 體化設(shè)計(jì)。 競品對標(biāo)是在成本上擊敗競爭對手的重要手段！ 學(xué)會“掏干挖盡” 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 方案設(shè)計(jì)階段：要學(xué)會“掏干挖盡”、“先算后畫” 對內(nèi) 對已確定的規(guī)劃指標(biāo)，要“掏干”； 對外 要對可用的各項(xiàng)資源，要“挖盡” 空積率以“貨值最大化、利潤最大化、現(xiàn)金流最優(yōu)”為目標(biāo)， “掏干、挖盡”土地價值。適度降低層高可以節(jié)約建筑材料， 減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗、節(jié)約能源，減小建筑密度。 A、設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋 意見的基礎(chǔ)上，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行產(chǎn)品配比多方案設(shè)計(jì)。 總圖規(guī)劃 ~“選擇大于努力”！ 決策掙大錢、技術(shù)掙小錢 ! 記?。撼杀緝r值是設(shè)計(jì)出來的，不是控制出來的！ 第二 、產(chǎn)品策劃 聚焦成本進(jìn)行有效投放 ?1) 按照 “改變可以 改 變的 、 維持 不 可改 變 或很 難 改變 的 ”邏 輯， 將成 本 管控 劃 分為 急 需成 本 控制 的 科 目 、 影響 客 戶體 驗(yàn) 的 科目 、可 通 過決 策 優(yōu)化 的 科目 、 必須 支 出的 科 目、 調(diào) 整性 不 大 的科 目。 實(shí)現(xiàn)用更少的成本，獲得更好的產(chǎn) 品體驗(yàn)。就是相對投入較少、成本回報(bào)較高、最受業(yè)主關(guān)注的部分，如園林景觀工程、門窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程、體驗(yàn)示范區(qū)等。采用“不均衡成本投放”管理模型來實(shí)現(xiàn)成本價值最大化，來控結(jié)構(gòu)性成本、合理使用功能性成本、重點(diǎn)投入敏感性成本，用不均衡策略實(shí)現(xiàn)成本的差異化投放。 其 結(jié)構(gòu)性成本 在保障安全的前提下嚴(yán)控 結(jié)構(gòu)性 成本應(yīng) 在 保障安 全 的前提 下 進(jìn)行嚴(yán) 控 。如果按照年開發(fā)量 50萬平方米，最多可以降低成本約 1億元，這正是成本策劃的價值之一。 1)、在 概念設(shè)計(jì)階段， 強(qiáng)調(diào)貨值最大化。 2）滾動審圖： 目前現(xiàn)場工程師不看圖或很少看圖已是常態(tài)，要求開展?jié)L動審圖，以 此確保工程質(zhì)量一次成型，減少設(shè)計(jì)變更。 D、要改變只重視現(xiàn)場管理不重視圖紙管控的 習(xí)慣。 所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 不均衡分配關(guān)鍵 “ 就是把成本騰挪到客戶看得見的地地方 ” ? 標(biāo)