【正文】 這種風(fēng)險， 應(yīng)采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負(fù)面影響。 ，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)用。利潤的多少是按成本的一定比例計算。 ：以產(chǎn)品最后的售價為基數(shù)，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標(biāo)成本管理團(tuán)隊理解顧客需求、競爭產(chǎn)品及產(chǎn)品設(shè)計與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實(shí)行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。 新的成本管理理念是采用 “ 全過程成本管理方法 ， 成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段 ， 在項目定位 、 規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化 、 招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制 ， 并貫徹 “ 精細(xì)化 ” 管理的理念 ， 為項目建設(shè)爭取更大的效益 。 ：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能、同時具備比供應(yīng)商更高的智慧、更廣的知識、更強(qiáng)的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、評價供應(yīng)商的服務(wù)。 ：是房地產(chǎn)項目運(yùn)作流程中承前啟后的最重要兩個環(huán)節(jié)，為其制定核心理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。工程項目在設(shè)計上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項目的市場定位相適應(yīng) ,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。 二 項目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 17 施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。財務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。 對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。 三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。一般來說，決策階段控制造價對項目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá) 95%~100%。通俗的講也是解決 “ 生產(chǎn)多少 ” 的問題，往往以該建設(shè)項目的年生產(chǎn)（完成）能力來表示。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評估、審批項目可行性研究和初步設(shè)計的重要依據(jù)，是衡量工程造價是否合理及監(jiān)督檢查項目建設(shè)的客觀尺度。 二 分析影響投資決策階段工程造價的決定因素 25 （ 1）分析確定影響建設(shè)項目投資決策的主要因素。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項目決策的主要依據(jù)。 三 投資決策階段工程造價管理的主要內(nèi)容 26 首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作 。 工程項目的可行性研究階段 ， 項目的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策 ， 對工程造價以及項目的經(jīng)濟(jì)效益 ， 有著決定性的影響 ， 是工程造價控制的重要階段 。 五 投資決策投資估算與財務(wù)評價 28 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 29 正確理解設(shè)計階段的成本控制 一 設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 二 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 設(shè)計階段成本控制的核心 三 五 房地產(chǎn)設(shè)計階段的設(shè)計程序 六 設(shè)計方案優(yōu)化過程與重點(diǎn) 設(shè)計階段工程造價控制的措施和方法 四 七 限額設(shè)計的實(shí)施 設(shè)計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內(nèi)容 八 30 設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn) 。 一 正確理解設(shè)計階段的成本控制 31 設(shè)計階段成本控制的核心包括：設(shè)計管理和技術(shù)管理兩大因素 。 （ 2） 技術(shù)管理 。 方案設(shè)計的內(nèi)容包括：設(shè)計說明書；總平面圖以及建筑設(shè)計圖紙；設(shè)計委托或設(shè)計合同中規(guī)定的透視圖 、 鳥瞰圖 、 模型等； （ 2） 初步設(shè)計 。 對于方案設(shè)計后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計的項目 ， 施工圖設(shè)計文件還應(yīng)包括工程概算書 。 （ 2） 可以提高投資控制效率 （ 3） 可以使控制工作更主動 。方案設(shè)計階段一般是根據(jù)方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價估算書。 （ 3）技術(shù)設(shè)計階段。 （ 5）設(shè)計交底和配合施工。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價的觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中，把工程造價控制工作推向另一個里程碑。首先進(jìn)行功能分析；然后進(jìn)行功能評價，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案；最后進(jìn)行方案評價。 （ 4）限額設(shè)計。 實(shí)施限額設(shè)計 ， 第一步要將這個限額按專業(yè) （ 單位工程 ） 進(jìn)行分解 ， 看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理 ， 則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解 ， 看其是否合理 。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項工程綜合概算的依據(jù)，是單項工程綜合概算的組成部分。建設(shè)項目總概算是確定整個建設(shè)項目從籌建到竣工驗(yàn)收所需全部費(fèi)用的文件，它是由各單項工程綜合概算、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅概算匯總編制而成的。(4)審查工程量是否正確。 (8)審查綜合概算、總概算的編制內(nèi)容、方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定和設(shè)計文件的要求，有無設(shè)計文件外項目，有無將非生產(chǎn)性項目以生產(chǎn)性項目列入。 (12)審查技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。按施工圖計算的各分項工程的工程量，并乘以相應(yīng)單價，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計劃利潤和稅金，便可得出單位工程的施工圖預(yù)算造價。 八 設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 39 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 40 如何做好工程招投標(biāo)與文件編制 一 二 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解 招投標(biāo)階段對工程造價的影響與造價管理的主要內(nèi)容 三 五 招投標(biāo)項目報價與控制 六 房地產(chǎn)項目設(shè)備、材料采購招投標(biāo)與合同價款的確定 如何確定房地產(chǎn)項目工程合同價 四 工程量清單計價模式對招投標(biāo)階段工程造價控制的影響分析 41 要做好工程招投標(biāo)，就必須要了解工程招標(biāo)投標(biāo)的概念和內(nèi)容。（ 3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)。（ 2）投標(biāo)人須知，包括工程概況，招標(biāo)范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實(shí)情況（包括銀行出具的資金證明），標(biāo)段劃分，工期要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場踏勘和答疑安排，投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標(biāo)報價的要求，投標(biāo)有效期，開標(biāo)的時間和地點(diǎn)，評標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。（ 6）技術(shù)條款。 。③加大施工現(xiàn)場勘察的工作力度，將有可能發(fā)生的費(fèi)用考慮到招標(biāo)文件編制中。 （三）投標(biāo)報價的編制程序。（ 4）確定利潤。 （五）工程索賠是招投標(biāo)價格控制的又一項重要工作 三 招投標(biāo)項目報價與控制 44 工程量清單計價模式，具有統(tǒng)一工程量、合理低價中標(biāo)、投標(biāo)單位根據(jù)企業(yè)定額自主報價等特點(diǎn)。因此，雙方對合同管理的意識會大大加強(qiáng)，合同條款的約定會更加周密。 五 如何確定房地產(chǎn)項目工程合同價 46 、材料采購的招投標(biāo)方式有以下三種： （一）公開招標(biāo)。 （三）其它方式。一般說，國內(nèi)設(shè)備材料采購合同價款就是評標(biāo)后的中標(biāo)價，但需要在合同簽訂中雙方確定。 ②按項目組成分解 ，大中型工程項目通常是由若干單項工程構(gòu)成，而每個單項工程包括了多個單位工程，每個單位工程又是由若干個分部分項工程構(gòu)成。 （二）建設(shè)工程項目施工階段工程造價的控制 做好招投標(biāo)工作；按合同約定撥付工程款；嚴(yán)格控制工程變更和施工索賠；加強(qiáng)價格信息管理。 對材料管理人員，則要做好材料的驗(yàn)收、保管、使用、回收，并與預(yù)算人員及施工人員加強(qiáng)聯(lián)系，及時調(diào)整材料的采購需求計劃，減少因計劃不妥造成的損失。此外，作為預(yù)算人員，應(yīng)認(rèn)真研究施工合同，熟悉相關(guān)定額，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式和有關(guān)計價依據(jù)進(jìn)行計算，為竣工結(jié)算做好準(zhǔn)備。 （ 3）承包商本人應(yīng)當(dāng)獲得的正當(dāng)利益，由于沒能及時得到監(jiān)理工程師的確認(rèn)和業(yè)主應(yīng)給予的支付，而以正式函件向業(yè)主索賠。所謂費(fèi)用索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或雙方不可控制的因素發(fā)生變化而遭受損失的條件下，向業(yè)主提出補(bǔ)償其費(fèi)用損失的要求。可采用機(jī)械臺版費(fèi)、機(jī)械折舊費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)等幾種形式。 五 工程索賠與索賠費(fèi)用分析 54 ： （ 3）材料費(fèi)。 （ 6）保險費(fèi)。 ：延誤移交施工現(xiàn)場。 ：不可預(yù)見的外界條件。 ：不可抗力事件造成的損害。 因工程量變化或施工方案改變造成工程成本的變動。 ③推行 “ 限額設(shè)計 ” 初步設(shè)計階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計。 ②預(yù)算人員要注意變更文件的完整性。 六 工程變更成本控制 56 工程價款結(jié)算的七個要素： ； ； ； ； ； ； 。 。 常用的偏差分析方法有橫道圖法、時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖法、表格法和曲線法。 (2)投資增加但工期提前。 八 資金使用計劃的編制與應(yīng)用 58 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解