房地產(chǎn)成本核算1-wenkub
2023-03-01 21:16:07 本頁(yè)面
【正文】 ? （二）分類(lèi)歸集原則。房地產(chǎn)成本核算 主 講：湯國(guó)梅 主要內(nèi)容 ?一、成本核算概述 ?二、成本項(xiàng)目 ?三、竣工決算 ?四、計(jì)稅成本 ?五、成本計(jì)算 2 成本核算程序 ?確定成本核算對(duì)象 ? 確定成本項(xiàng)目 ? 歸集開(kāi)發(fā)成本 ? 分配開(kāi)發(fā)成本 3 4 核算對(duì)象 ? 開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，是指在進(jìn)行成本核算時(shí)，歸集和分配開(kāi)發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。 ? （三）功能區(qū)分原則。 6 核算對(duì)象（續(xù)） ? 1．一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 10 拆遷安置的特殊考慮 ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價(jià) ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價(jià) ?注：拆遷時(shí)沒(méi)有確認(rèn)拆遷建筑物的增值 11 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 1） ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 [2023]31號(hào) ?注：拆遷時(shí)確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本 ?以拆遷資產(chǎn)的增值是否實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn) ? 不論是否開(kāi)工建設(shè)，土地成本均屬于存貨，不允許攤銷(xiāo) 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 2） ?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第八條明確指出， “ 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn) ” ， “ 免征土地增值稅 ” ? 2023關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 12 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 3） ?對(duì)于搬遷收入是否需要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有明確的答復(fù)，但各地普遍下發(fā)文件，明確凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營(yíng)業(yè)稅。 ?基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化以及通訊等設(shè)施。 建議：由開(kāi)發(fā)商以建筑公司的名義購(gòu)進(jìn) ? 2023關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 18 19 公共配套設(shè)施費(fèi) ?公共配套設(shè)施費(fèi)指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚以及地下人防設(shè)施等。 ?是成本核算中分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的依據(jù) 21 勞務(wù)派遣 ? 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 ? 勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上交的社會(huì)保險(xiǎn)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)
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