某地產(chǎn)精細(xì)化成本管理-wenkub
2023-02-10 01:18:15 本頁面
【正文】 籌劃新項目時要開展對 地區(qū)成本 調(diào) 研、 項 目成本 調(diào) 研、 專項 成本 調(diào) 研，定期 開展成本調(diào)研是做好目標(biāo)成本的保障；216。216。 計劃要求：結(jié)合運營部門的項目總體經(jīng)營計劃，確定目標(biāo)成本符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批，正式發(fā)布。216。216。思路 原則 方法 管控目 的內(nèi)涵：成本目標(biāo)值本身、關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)作用：不一定是上限而是基準(zhǔn)、心中有數(shù)范圍：是整個項目團隊的目標(biāo)、覆蓋全成本、建安成本只是一部分第一篇 華潤目標(biāo)成本管理體系解讀第一節(jié) 目標(biāo)成本體系 ——思路第二節(jié) 目標(biāo)成本體系 ——原則二、目標(biāo)成本制定的依據(jù)一、目標(biāo)成本制定的要求三、目標(biāo)成本制定的時間216。 合理確定的前提條件：了解市 場 、 結(jié) 合 產(chǎn) 品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通 過 市 場調(diào) 研和數(shù)據(jù) 庫 ；216。 盡可能作 為績 效考核指 標(biāo) 。 前期 文件：項目可研報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)文件； 前期工作盡可能做細(xì)，促進策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。第二節(jié) 目標(biāo)成本體系 ——原則二、目標(biāo)成本制定的依據(jù)216。 第三階段：規(guī)劃方案確定后或擴初時，形成正式目標(biāo)成本；216。 關(guān)注點： 與項目定位有關(guān)的子項（外窗、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀等）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和限額指標(biāo)的確定；216。 以目 標(biāo) 成本 為導(dǎo) 向 ——目 標(biāo) 成本的分解與限 額設(shè)計 及 動態(tài) 管理216。 目 標(biāo) 成本制定與運 營 、 財務(wù) 、 營銷 的 協(xié)調(diào)第三節(jié) 目標(biāo)成本體系 ——方法三、第三階段 項 目 設(shè)計階 段成本 測 算第三節(jié) 目標(biāo)成本體系 ——方法在后面第三個章節(jié)中詳細(xì)介紹設(shè)計階段的成本管控措施216。216。第三節(jié) 目標(biāo)成本體系 ——方法 成本目標(biāo)的分解 分解是為了落實四、第四階段項目目標(biāo)成本形成后1 產(chǎn) 品 線 定 義 及與 項 目的 對應(yīng)2 目 標(biāo) 成本中技 術(shù) 含量參考3 限 額設(shè)計 指 標(biāo)4 工程 類 目 標(biāo) 成本 編 制注意事 項5 不可 預(yù)見費預(yù)測 及 預(yù) 留6 案例編制方法介紹 產(chǎn) 品 線 定 義 及與 項 目的 對應(yīng)現(xiàn)置地住宅產(chǎn)品線分為 7類：郊區(qū)改善城市改善城郊品質(zhì)城市品質(zhì)郊區(qū)高端城市高端萬象高端劃分方式：基于已獲取土地項目的土地特質(zhì)以及客戶定位情況綜合判斷的，已在進行開發(fā)的或者定位已清晰的項目其產(chǎn)品線歸屬清晰。（ 3）城市分類按價量維度劃分，準(zhǔn)二線城市并入二線城市考慮設(shè)計限額。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。? 工程 類 目 標(biāo) 成本 編 制注意事 項 鋼筋含量和砼含量根據(jù)地震烈度調(diào)整，調(diào)整原則一般為：鋼筋含量： 六度區(qū)與七度區(qū)相同場地類別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量 Ⅱ 相差5kg/m Ⅲ 相差 10kg/m Ⅳ 相差 15kg/m2，地下結(jié)構(gòu)相差 10kg/m2；七度區(qū)與八度區(qū)相同場地類別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差 10kg/m2，地下結(jié)構(gòu)相差 10kg/m2；六度區(qū)場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響 5kg/m2，地下鋼筋含量不受影響；七、八度區(qū)場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響10kg/m2，地下鋼筋含量不受影響。? （ 2）商品混凝土根據(jù)水泥網(wǎng)及各城市上報商砼造價信息價走勢，結(jié)合國內(nèi)調(diào)控政策、保障房政策影響，保守估計 2023年仍在高位運行，不排除下降的可能。主體建安工程人工費約 350元/m2，占主體建安工程 1700元 /m2（不含內(nèi)裝、外裝工程、燃?xì)?、電梯等?20%。施工階段：因人工材料上漲等因素建議考慮不可預(yù)見費 150元 /m2。） 發(fā)文（發(fā)文僅限于 工程聯(lián)系函 、 工程指令、合約聯(lián)系函 形式。 收發(fā)文制度放在項目管理辦法中歸屬于合同條款附件之一。資料管理 ： 合約部專人負(fù)責(zé)管理 ，及時建立施工單位數(shù)據(jù)庫，錄入主要信息，及時的更新、管理和維護。 。由于各分項工程有不同的特點，這方面的考察將有不同的側(cè)重點。招標(biāo)程序第三步、招標(biāo)啟動會招標(biāo)程序第四步、招標(biāo)資料準(zhǔn)備招標(biāo)資料范圍：招標(biāo)文件起草、會簽、簽字蓋章，工程量清單編制、圖紙、 招標(biāo)材料樣板 、 投標(biāo)材料樣板及送樣清單。材料選型定板：合約部：組織公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)小組相關(guān)成員參加（必要時應(yīng)邀請設(shè)計單位主要設(shè)計師參加），召開主要材料選型定板專題會。進入商務(wù)階段后，按照 “合理最低價 ”的原則確定中標(biāo)單位。一般 46家投標(biāo)單位可以淘汰 12家， 710家投標(biāo)單位可以淘汰 23家。如下表：園林景觀工程硬質(zhì)工程可根據(jù)鋪貼材質(zhì)不分規(guī)格進行匯總，綠植則一一對比。 步驟三、成本人員針對篩選后的結(jié)果，以合理低價的原則進行專業(yè)上的判斷，同時修訂標(biāo)底中的不合理價格。216。招標(biāo)程序216。對于涉及的重要問題可以書面形式在詢標(biāo)會后予以澄清，由投標(biāo)單位書面回復(fù)確認(rèn)。由投標(biāo)單位書面回復(fù)確認(rèn)。定標(biāo)后完成后形成定標(biāo)會紀(jì)要，經(jīng)與會人員會簽后作為招標(biāo)核心資料存檔。 特點 3： 合同內(nèi)部交底，由合 約 部前期參與分判的招采工程 師 以及 項 目成本主管、成本 經(jīng) 理等向 項 目地 盤 合 約 、項 目部、工程部、 設(shè)計 部交底。合同交底一般包括以下主要內(nèi)容：1） 合同 簽訂 背景及原因；2） 合同價格形成方式及 過 程；3） 工程概況、合同工作范 圍 及工程界面；4） 合同 質(zhì) 量控制目 標(biāo) 及合同 規(guī) 定 執(zhí) 行的 規(guī) 范、 標(biāo) 準(zhǔn)和 驗 收程序；5） 合同 對 本工程的材料、 設(shè)備 采
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