【正文】 車北站為鄰，北面跨48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對。隨著學(xué)林雅園項目的成功，開發(fā)商同創(chuàng)集團迅速成為重慶房地產(chǎn)界的新貴。4）樣板間和現(xiàn)場包裝較好。（9）戶型結(jié)構(gòu)：戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯層。小區(qū)依山而建，共分三大臺階、四個組團，由34棟9至18層小高層建筑組成。（1）開發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。（12）項目簡評 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。龍泉大廈小龍坎143190 m21410華宇表中所列是沙坪壩區(qū)各個區(qū)位房地產(chǎn)的價格對比，從中可以獲得我們在對擬建樓盤進行定價時一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。 下表23給出各個區(qū)位的房地產(chǎn)價格的對比情況，以獲得對重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢頭有一個直觀的了解。%。 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀自重慶直轄以來，一方面由于國家政策的傾斜，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實行擴大內(nèi)需刺激消費的政策，西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進入實施階段。 2000年，結(jié)合“結(jié)構(gòu)調(diào)整年”，大力進行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進了肯德基快餐、國美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠服裝廣場，新世紀超市和融信商店街開業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場等五大專業(yè)市場也漸成規(guī)模。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機構(gòu)參與競爭；華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營部、開展證券交易業(yè)務(wù)；中國人民保險公司、中國人壽保險公司、太平洋保險公司、平安保險公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險業(yè)務(wù)，增加險種，規(guī)范運作。 沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來投資。為進一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙區(qū)已形成了較為完善的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來客商、居民落戶沙區(qū)。沙區(qū)實施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開了交通“頸瓶”。%，%，占區(qū)屬工業(yè)增加值的58%，%。并強化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴格控制新污染源產(chǎn)生。城市綜合能力日益增強，城市形象和投資環(huán)境不斷改善。1. 經(jīng)濟建設(shè) 建國以來，特別是改革開放以來，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟建設(shè)有了長足的發(fā)展。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機、人生鼎沸、車流川息的景象。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國人民憶苦思甜、教育子孫后代的基地之一。表22 重慶市住宅價格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例）地區(qū)項目名稱面 積（m2）起 價（元/m2）位 置沙坪壩華宇廣場372402600小新街29號學(xué)林雅園952702400學(xué)府路榕湖國際花園1052202200沙坪公園千竹景苑321261500上土灣隆慶樓301261350小龍坎正街渝中區(qū)帝王廣場名仕閣1312287000民族路天倫華苑1201603800大同路巴渝世家601383300民生路重慶森林30672700民生路華富大廈521231900人和街江北區(qū)龍湖花園西苑1202302500龍溪鎮(zhèn)黃金堡另據(jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后10年重慶市人均居住面積將由目前的9平方米上升14平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有700萬平方米，且同時消化，因而投資資金量將超過70億元。中房指數(shù)顯示，19972001年重慶市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。 ⑹ 本年初國家再次降低存貸利率。⑵ 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作，凡綜合驗收不合格者一律不得交付使用。3. 清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。具體為：a、公積金個人住房貸款最高限額由原6萬元調(diào)整為7萬。為加大住房公積金個人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開發(fā)投資格局繼續(xù)維持。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來一直是我市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。%。前3季度，%，%。綜上所述，在全國宏觀經(jīng)濟形勢不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運行態(tài)勢。%，%；，%；，%；，%。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機遇和條件。近幾年重慶在中國西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長江上游的經(jīng)濟中心，她的獨特的作用決定了它在中國跨世紀的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來越重要的地位。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。渝府發(fā)[2001]41號《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實施意見的通知》。合川商業(yè)城。目前正處在開發(fā)過程中的項目有：重慶為商住樓。 “利得爾大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬62米，南北長96米?；噩F(xiàn)為一塊平地。整個建筑分為A棟住宅區(qū)與B棟住宅區(qū)。利得爾大廈、利得爾二、項目可行性研究的依據(jù)重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2001）沙字第0031號《重慶市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知書》。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。國家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進入重慶，國內(nèi)外駐重慶機構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推動重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。由于投資資金到位良好，從而保證了項目建設(shè)的順利進行。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計資料，%，%，投資增長迅速，住宅投資更為熱點。由此可以得出如下結(jié)論，重慶市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢，且增幅較大。1998年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)()、江北區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、渝北區(qū)（）、沙坪壩區(qū)（）。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實施本項目開發(fā)的一個有利條件。同時也為進一步加大住房公積金對住房公積金繳存職工的個人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來的實惠，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準（渝住改發(fā)[2001］3號文），重慶市住房制度改革辦公室、重慶市住房資金管理中心決定在2001年適度調(diào)整住房公積金個人住房貸款最高限額、可貸比例、最長期限，主要是：堅決停止福利性建房和分房，實行貨幣化分房。b、住房公積金個人住房貸款可貸比例由原不超過購房價款總額的50%調(diào)整為70%。4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。⑺ 同時重慶市也減少了商品房屋買賣的交易費用。重慶市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個轉(zhuǎn)型時期，她已具有相當厚實的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這說明重慶市房地產(chǎn)市場需求量較大，且潛力可挖，每年可消費的商品房屋面積900萬平方米,按重慶市現(xiàn)行的市場均價1800元/m2估算，銷售總量應(yīng)在162億元。芷苑1051572100松樹橋嶺秀錦園912401980紅金路陽光麗景85．2150．621450黃泥磅二、重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征(一) 重慶市沙坪壩區(qū)概況沙坪壩區(qū)地處重慶主城區(qū)西部，是重慶主城區(qū)的重要組成部分。同時，重慶絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的《重慶市城市總體規(guī)劃》將沙區(qū)定位為全市科教文化中心。全區(qū)人民正在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團結(jié)奮進、加快發(fā)展，力爭早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開發(fā)之“窗”。、?！熬盼濉逼陂g，下水道5970米，安裝路燈610盞，新建、改建公共廁所12座，垃圾站10座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車30輛；，建城區(qū)綠化覆蓋率36%。到2000年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐309臺，51家重點污染源基本作到達標排放，22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來否決不利于環(huán)境保的新建項目40余件，取締關(guān)停“十五小”污染企業(yè)17家。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，%。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)。同時也帶動了金融保險業(yè)的發(fā)展。2000年末，全區(qū)金融機構(gòu)網(wǎng)點200個，；保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2000年保險承保額突破百億元大關(guān)。3月，商業(yè)文化廣場被國家六部委評為“百城萬店無假貨”示范街，重百沙坪商場、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評為市級示范店。另一方面由于市政府出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭，并且經(jīng)過了近幾年的摸索和發(fā)展，重慶市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢地形成了自己的特色，營造出一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。其中，億元，%；，%；，%；，%。從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價有起有落，但從總的趨勢來看是上升的。表23主城區(qū)2001年上半年房價對比表（單位：元/m2）區(qū) 位今年16月商品房去年16月商品房今年16月商品房住宅去年16月商品房住宅同期房價漲落所有商品房商品住宅均價漲幅%%渝中江北——沙坪壩—大渡口九龍坡——南岸北碚—渝北—（注：表列數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局有關(guān)資料）（三）周邊樓盤個案調(diào)研分析： （l）開發(fā)商：重慶勇智實業(yè)有限開發(fā)公司（2）位 置：沙區(qū)政府舊址（3）道路與交通：沙龍廣場位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處，其對面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過于此，交通十分方便。都市家園天星橋 m21450鑫源大廈渝碚路50120 m21790芳草地鳳天路 m21980融信商務(wù)公寓雙巷子9號129244 m21999金港大廈沙南街4號104109 m22100知聯(lián)大廈正街37號90150 m22020紫荊花園天陳路31號38231m21800龍泉新苑小龍坎龍泉路62130 m21400興宇花園天馬支路1號40203 m21450千竹景苑上土灣32125 m21500天鑫花園天星橋都市花園D區(qū)53108 m21350隆慶樓小龍坎正街228號大公巷135號30126 m21350霧都大廈小龍坎正街139號94163 m22000三凌大廈教院路26號70250 m21600榕湖國際花園沙坪公園105220 m22200（5）規(guī)模：項目占地10189平方米，建筑面積9236平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達245個。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購房可以獲得當?shù)貞艨?，為孩子就讀重慶的一流學(xué)校創(chuàng)造條件；同時，還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè)后留在重慶工作的學(xué)子，這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購房。（2）位 置：沙坪壩學(xué)府路 （3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有319國道，交通方便。 （6）工程進度及銷售狀況：一期交房時間為2002年8月，二期交房時間2003年3月，三期交房時間為2003年8月。（10）項目特色：1）全板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計新穎。（11）項目抗性：1）單價相對偏高，總價偏高，消費群體范圍受到一定限制。學(xué)林雅園的成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師，推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對教師所選定的地段，開盤時既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強購買力的教師購房，形成良好的社會影響。在時代星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。由11棟高層建筑（時代星空、世紀銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩韻樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場而成的超大型建筑群體。（8）戶型從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從37平方米到252平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求（9）特點：1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳3）規(guī)劃設(shè)計先進，小區(qū)整體環(huán)境處理較好（10）簡評：由于該項目獨一無二的地理優(yōu)勢，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費群體。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào)市場。2）單價相對偏高，使部分消費者望而止步。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績遲遲沒有起色呢？主要是由于鳳天路整個大環(huán)境不景氣的原因造成的，當然天驕年華偏高的單價也對銷售造成一定的影響，但不是最主要