【正文】 黃河上游生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、地域民族文化特色濃郁的現(xiàn)代商貿(mào)和國家級休閑旅游度假名城 ” 的要求， 某某 縣全力打造國家級休閑旅游度假區(qū)，不斷加強旅游規(guī)劃、資源開發(fā)、宣傳促銷、行業(yè)管理等措施，力爭到 “ 十二五 ”末，全縣接待各類游客 140 萬人 (次 )以上，實現(xiàn)旅游收入 8 億元以上，各項旅游經(jīng)濟指標年均增長在 30%以上。 第四節(jié) 某某 縣 市場競爭和項目定位 一、 某某 縣 酒店（賓館） 市場分析預測 某某 縣 旅游業(yè)基本情況 某某 縣是全國唯一的縣 ，位于 某某 省 某某 地區(qū)， 這里又被人們譽為高原上的江南。 二、 酒店（賓館） 業(yè)發(fā)展趨勢預測 酒店 的建造由于受到經(jīng)濟形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從 酒店（賓館） 建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難 確定 酒店（賓館） 開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的 酒店（賓館） 供求不均衡，因此 酒店（賓館） 盈利情況有較大的周期性。盡管中國旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。再加上中國宏觀調(diào)控力度空前， 2021 年 11 月 5 日國務院常務會議 上，確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。 2021 年金融危機爆發(fā)，到 2021 年 10 月份，中國入境旅游總?cè)藬?shù)已經(jīng)連續(xù)第三個月出現(xiàn)下降，這表明金融危機對我國旅游業(yè)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 2021 年 111 月，中國主要城市接待旅游人數(shù)為 39970340 人次，與上年同期相比增長了 ％。 2021 年中國旅游業(yè)依舊保持了較快增長，三大市場全面 增長。 第三節(jié) 酒店 行 業(yè) 的 發(fā)展趨勢 一、 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預測 酒店 作為旅游基礎設施， 酒店 業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。由于我國星級 酒店（賓館）的供給迅速增加，我國星級 酒店（賓館） 出租率和行業(yè)經(jīng)營利潤 20212021年 一直處于 上升 過程中 。 2021 年我國星級酒店 相關(guān)數(shù)據(jù) 資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒 2021》 從星級 酒店（賓館） 的比例來看，五星、四星高檔 酒店（賓館） 約占 酒店（賓館） 總數(shù)量的 ％，三星級 酒店（賓館） 約占 酒店（賓館）總數(shù)量的 ％，一星、二星中低檔 酒店（賓館） 約占 酒店（賓館） 的％；而從 酒店（賓館） 客房比重來看，三星級 酒店 （賓館） 的客房比重高達近 42％。 三 、 項目建設 是 某某 有限公司 自身發(fā)展的需要 項目實施單位 主 要 經(jīng)營 **，隨著 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展 ，公司經(jīng)營范圍比較單一，隨著 某某 縣 商貿(mào) 市場的不斷增 加， 企業(yè)的發(fā)展空間不斷縮小，未來企業(yè)的發(fā)展將受到限制，因此為拓展企業(yè)的經(jīng)營范圍，實現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展，尋求企業(yè)新的經(jīng)濟增長點，增加企業(yè)經(jīng)濟效益 ， 項目實施單位建設本項目， 以此 增加企業(yè)的自營資產(chǎn)數(shù)量，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益 。 通過項目建設帶動 某某 縣 城市整體建設 。 第二節(jié) 項目 建設 的必要性 一 、 項目建設 是經(jīng)濟發(fā)展、滿足 某某 縣 城市建設的需要 某某 縣位于 某某 省 某某 地區(qū)， 這里又被人們譽為高原上的江南。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可以實現(xiàn)的。 項目 建設 投資 900 萬元， 其中：建安工程 萬元，設備購置費 萬元，其他費用為 萬元，基本預備 萬元。 本項目屬新建項目，建設內(nèi)容包括賓館土建建設及 給排 水、供電、采暖等 配套設施。 本 項目 總 建筑面積為 4000 ㎡， 其中： 某某 大廈 4000 ㎡， 為 地下一層、地上五 層 框架結(jié)構(gòu)，占地面積 ㎡。 某某 縣 可以依托其良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，與區(qū)域內(nèi)其他單元形成協(xié)調(diào)發(fā)展的格局，加快擺脫基礎設施相對落后、貧困人口多、城鎮(zhèn)化水平較低的現(xiàn)狀局面，通過基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設，引導優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向重點區(qū)域集中，人口向重點城鎮(zhèn)集中，提高社會公共產(chǎn)品的服務水平和農(nóng)牧民生活水平，實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房 地產(chǎn)的交融中脫穎而出。第一章 總 論 項目名稱： 某某 有限公司 某某 大廈 建設項目 建設單位 ： 某某 有限公司 項目負責人 ： *** 總 建設規(guī)模 ： 4000 ㎡ 項目總投 資： 900萬元 第一節(jié) 建設背景 隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。近幾年，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及旅游綜合環(huán)境的不斷改善，與此同時， 某某 縣也因為獨特的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得國內(nèi)外友人到這里旅游度假充滿熱情。 第二節(jié) 可研編制依據(jù) 一、文件、法規(guī)類 《中華人民共和國招標投標法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 《中華人民共和國消防法》； 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》； 二、標準、規(guī)范類 《三星級酒店建設標準》 ； 《 三 星級酒店設計規(guī)范 》； 《三星級酒店裝修標準》 ； 《民用建筑設 計通則》（ GB503522021）； 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892021； 《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB500152021； 《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》 GB500192021； 《通風與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》 GB502432021； 《低壓配電設計規(guī)范》 GB5005495； 1《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ162021； 1《建筑設計照 明 標準》 GB500342021； 1《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB501402021； 1《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162021； 1《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005794； 三、其他資料 關(guān)于編制《 某某 有限公司 某某 大廈 建設項目 可研報告》的工程咨詢協(xié)議書； 建設單位提供的相關(guān)文件資料。 地下一層為車庫、 一層為商鋪 、 二 ~五 層為 賓館； 共設有 38 間標準 單人間、 38 間標準雙人間， 每間面積 ㎡ 。 三、建設進度 根據(jù)項目建設條件， 本項目的建設周期擬定為 10 個月，基本分為 二個階段：第一階段為前期準備階段，大致為 4 個月；第二階段為 工程實施階段 ，共需約時間 6 個月。 根據(jù)建設單位籌資意向，本項目總投資 900 萬元 ， 全部 為企業(yè)自籌。 第二章 項目建設的背景 及 必要性 第一節(jié) 項目單位基本情況 某某 有限 公司是 建于 **年 ，民營 企業(yè)。 某某 縣 經(jīng)濟較發(fā)達，文化豐富， 以縣城為中心，有通往 某某 等地的主干公路5 條 ， 區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市發(fā)展迅速。 二 、 項 目建設 是 推動城鎮(zhèn)化， 加快服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 的需要 本 項目的建設將對加快 某某 縣 城的開發(fā)建設具有積極的促進作用，項目建成后將對改善周邊環(huán)境，提高該片區(qū)的開發(fā)力度具有重要的意義。 因此，本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、項目的建設是十分必要的。說明在我國 酒店（賓館） 市場中，三星級 酒店（賓館）的供給最大。 第二節(jié) 酒店 行 業(yè) 的 經(jīng)濟特點 一、 屬于資本密 集型和勞動密集型行業(yè) 興建星級 酒店 不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進行裝修和配套設施、配套設備的建設，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時， 酒店 業(yè)作為服務行業(yè)，又需要大量的服務人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務總收入自 1995 年至 2021 年一直保持 10％以上的增長率，高于 GDP的增長，占 GDP 的比重也穩(wěn)步上升， 隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。全年共接待入境游客 萬人次（其中入境過夜旅游人數(shù)達 萬人次，比上年增長 %），實現(xiàn)國際旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長 %和 %；國內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，收入 6230 億元人民幣，分別比上年增長 %和 %；中國公民出境人數(shù)達到 萬人次，比上年增長 %；旅游業(yè)總收入 8935 億元人民幣，比上年增長 %，相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。其中接待外國游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳門同胞 722831 人次，接待臺灣同胞4740206 人次。中國是世界上最大的旅游市場之一，國內(nèi)旅游市場已經(jīng)達到 15億人次，出境旅游市場發(fā)展到 4000 多萬人次，入境旅游市場達到一億人次。 作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設的基本方針。未 來 10 年間，中國旅游業(yè)將保持年均 %的增長速度，其中個人旅游消費將以年均 %的速度增長，企業(yè) /政府旅游的增長速度將達到 %，到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。 我國星級 酒店（賓館） 數(shù)量自 1992－ 2021 年一直保持 15％以上的增長速度，使得 酒店（賓館） 行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在 1998 年－ 2021年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對 酒店（賓館）行業(yè)景氣度的分析，我國 酒店（賓館） 行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來 某某 縣 旅游的中外游客逐年增多， 2021 年 旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好 ， 全縣共接待游客 萬人次，同比增長 15%，實現(xiàn)旅游業(yè)收入 億元，同比增長 32%。 某某 縣 酒店（賓館） 住宿人員狀況 某某 縣 星級 酒店（賓館） 的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù) 以前年度 的情況，在考慮團隊客人折扣因素后， 平 某某 縣 三星級 酒店（賓館） 標準間實際價格旺季約在 240 元／間左右，平季約在 200 元／間左右，淡季約在 160／間左右，全年平均價格約在 190元／間 左右?！笆?二 五”期末， 全縣 旅游業(yè)發(fā)展 的預期目標是：實現(xiàn)并保持全區(qū)旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展， 全縣 接待省內(nèi)外游客 140 萬人次，旅游收入達到 8 億元人民幣，初步建成集觀光、科考、娛樂，購物于一體的高原休閑避暑度假基地。 酒店（賓館） 的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。 具有地理位置和配套設施優(yōu)勢 本項目 所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級 酒店（賓館） 不多，且 本項目 位于 某某 縣 正待開發(fā)建設的城區(qū) ， 交通便利，地理位置優(yōu)越 。 酒店（賓館） 星級尚未評定 本項目 尚未開業(yè)， 酒店（賓館） 星級也未評定，在 酒店（賓館） 星級評定前，作為未定級 酒店（賓館） 在一定程度上會影響 酒店（賓館）客源和 酒店（賓館） 房間價格。 某某 縣法院 項目的建設等一大批重點項目的不斷投入，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加商務、會議游客數(shù)量，將為 本地區(qū)酒店（賓館） 行業(yè)的發(fā)展提供助力。 第六節(jié) 項目目標定位 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標準 酒店（賓館） ，設置 住宿 設施。此外，通過加強管理和服務， 某某 大廈 的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。 四 、土地利用現(xiàn)狀 本次建設 占地面 積 ； 征 用的 場地 完全能滿足本項目建 設。 25′ ~35176。 氣候 某某 縣城地處高原邊緣，深居內(nèi)陸，氣候?qū)俑咴箨懶詺夂颍涮攸c是：雨熱同季，氣溫低、冷季漫長、日照時間長、蒸發(fā)量大、冷季多大風、冬季短促涼爽。據(jù)資料統(tǒng)計， **年國民生產(chǎn)總值 萬元。 二、給、排水 項目區(qū)在 某某 縣總體規(guī)劃的給、排水管網(wǎng)范圍以內(nèi)，給水由 某某 縣某某 公 路 城市供水管網(wǎng)供給，水質(zhì)符合飲水的水質(zhì)要求。 五、通信、通訊 建設場地位于 某某 縣，電信、網(wǎng)通、聯(lián)通等通訊網(wǎng)絡均已覆蓋。 地下一層車庫、 一層為商鋪 、二 ~五 層為賓館； 共設有 38 間標準單人間、 38 間標準雙人間，每間面積 ㎡。