【正文】 場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。一般包括：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。4 可行性研究報(bào)告的撰寫 封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰(shuí)作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。 風(fēng)險(xiǎn)分析。 銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 項(xiàng)目總投資估算。 工程建設(shè)計(jì)劃。 管理人員的配備方案。 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。 建筑規(guī)劃方案選擇。 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性； 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。3 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。 方案的選擇和優(yōu)化。 調(diào)查。1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項(xiàng)目概況。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 土地調(diào)查。 調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹(shù)木、植物等。 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他收入估算。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。 摘要：用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。 附表：附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財(cái)稅政策、鼓勵(lì)投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。對(duì)明顯具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目要有針對(duì)性地著重進(jìn)行研究分析。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧稀⒃O(shè)備供應(yīng)狀況、市場(chǎng)價(jià)格及有關(guān)物資信息。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。通過(guò)走訪客戶、開(kāi)發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、價(jià)格及改進(jìn)提高的要求。 6 地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來(lái)源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來(lái)源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率ic，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門人員參與組成研究小組，開(kāi)展工作。 可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果，對(duì)其有關(guān)經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。項(xiàng)目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－02第A版 第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則第1頁(yè) 共6頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 6 頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理細(xì)則1 總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來(lái)濟(jì)南國(guó)華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。 計(jì)劃編制：土地合同簽定后，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書(shū)，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化周圍環(huán)境的原則。 工程部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開(kāi)工條件時(shí)，總工程師組織工程部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開(kāi)工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開(kāi)工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。 開(kāi)工手續(xù)：工程開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開(kāi)工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。 成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，工程部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。在可行性研究階段，開(kāi)發(fā)部就項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同寫出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。2 工程例會(huì)的組織 工程例會(huì)為定期會(huì)議，每次例會(huì)時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。 會(huì)議的時(shí)間變更或取消由工程例會(huì)主持人決定。 項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報(bào)》、《例會(huì)紀(jì)要》登記、備案。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)。 每月最后一個(gè)例會(huì)，除以上會(huì)議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對(duì)比，查找原因，落實(shí)責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會(huì)議的議程。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－04第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖管理制度第1頁(yè) 共2頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—04版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖管理制度頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè)施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟(jì)部各1套。 圖紙的保管，由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。 對(duì)局部更改（）可在圖上增畫(huà)大樣圖或部分更改圖。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－05第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度第1頁(yè) 共2頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—05版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖審學(xué)制度頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè)施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計(jì)符合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見(jiàn)書(shū)》，送達(dá)設(shè)計(jì)單位以備解決答復(fù)。 配套工程是否完善。山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－06第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖設(shè)計(jì)交底制度第1頁(yè) 共2頁(yè)編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101112 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—06版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖設(shè)計(jì)交底制度頁(yè) 碼： 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè)施工圖設(shè)計(jì)交底制度1 目的為全面貫徹設(shè)計(jì)要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時(shí)，也為解答《審學(xué)圖紙意見(jiàn)書(shū)》中所提的問(wèn)題。 監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。 結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開(kāi)發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報(bào)審的施工組織計(jì)劃書(shū)中所提出的臨時(shí)水電需求總量，計(jì)算出本項(xiàng)目的臨時(shí)水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號(hào)、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書(shū)面資料報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項(xiàng)目公司市政人員作好臨時(shí)水、電的接入工作。 在施工單位進(jìn)入、撤出工地現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，相關(guān)工程技術(shù)人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員對(duì)施工用水表的表號(hào)、數(shù)字、型號(hào)及電表的型號(hào)、表號(hào)、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認(rèn)可，項(xiàng)目公司設(shè)立專門檔桉，工地有專人負(fù)責(zé)。 臨時(shí)水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。4 管理控制程序 隱蔽工程驗(yàn)收必須在下一工序前進(jìn)行，由項(xiàng)目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，并作好監(jiān)控記錄。其他項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢，對(duì)抽檢不合格項(xiàng)作出處理意見(jiàn)及抽檢記錄。 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審查《竣工工程質(zhì)量等級(jí)核驗(yàn)表》。2 適用范圍公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過(guò)程。 參加人包括開(kāi)發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟(jì)部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員。 物業(yè)公司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整等。 屬于開(kāi)發(fā)單位自行安排的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)要求工程部、經(jīng)濟(jì)部督促完善。3 內(nèi)容 項(xiàng)目公司經(jīng)