【正文】 場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。 風險分析。 銷售成本、經(jīng)營成本估算。 項目經(jīng)濟及社會效益分析 項目總投資估算。 工程建設計劃。 管理人員的配備方案。 項目施工的組織計劃。 建筑規(guī)劃方案選擇。 擬建項目建設規(guī)模的確定。 市場分析和建設規(guī)模的確定 市場供給現(xiàn)狀分析及預測。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性； 項目的性質(zhì)及主要特點。3 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。 方案的選擇和優(yōu)化。 調(diào)查。1 開發(fā)項目可行性研究的任務可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領導決策提供可靠的、科學的依據(jù)。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的方案，進行反復比較和論證，會同相關部門采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理方案。由相關部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。主要應包括以下幾方面： 項目概況。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 土地調(diào)查。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 市場需求現(xiàn)狀分析及預測。 規(guī)劃設計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 項目施工期間的動力、水等供應。 人員培訓計劃、年管理費用估算。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般應進行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟因素。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。主要包括當?shù)刂饕牧稀⒃O備供應狀況、市場價格及有關物資信息。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務質(zhì)量、收費標準、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關信息咨詢服務部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進提高的要求。 6 地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應采取動態(tài)法。 財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。 財務凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。當年財務凈現(xiàn)值山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－02第A版 第0次修改標題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細則第1頁 共6頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細則1 總則為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細則。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應組織編制項目開發(fā)詳細計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設計及論證、施工圖設計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。 向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。 編制項目施工組織總設計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。 施工管理：工程部負責施工管理。經(jīng)濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當?shù)卣M織有關部門進行綜合驗收。 技術檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應辦法進行管理。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領導集體研究批準。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領導。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關費用。2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 項目公司人員應將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀要》登記、備案。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調(diào)。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－04第A版 第0次修改標題：施工圖管理制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—04版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟部各1套。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術人員保管。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－05第A版 第0次修改標題：施工圖審學制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—05版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖審學制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖審學制度1 目的為使工程設計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標準、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等），減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)項目順利進行。 審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。 配套工程是否完善。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－06第A版 第0次修改標題：施工圖設計交底制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—06版 本： A版 第0次修改標 題： 施工圖設計交底制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖設計交底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結(jié)。 工程技術人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負荷（包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司經(jīng)理批準，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。 在施工單位進入、撤出工地現(xiàn)場時，相關工程技術人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認可，項目公司設立專門檔桉，工地有專人負責。 臨時水電的使用應遵守當?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。 項目公司經(jīng)理負責審查《竣工工程質(zhì)量等級核驗表》。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關人員。 物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設備的運行、技術資料的完整等。 屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經(jīng)理應要求工程部、經(jīng)濟部督促完善。3 內(nèi)容 項目公司經(jīng)