【正文】 計(jì)單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號(hào)和分發(fā)。4 工程例會(huì)落實(shí) 工程例會(huì)紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。 其他與會(huì)人員進(jìn)行會(huì)議發(fā)言。3 工程例會(huì)會(huì)議程序 施工單位施工人員對本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報(bào)，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。 會(huì)議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會(huì)紀(jì)要》，并于會(huì)后第二天發(fā)給與會(huì)人員。 工程例會(huì)主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理的委托事宜。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。同時(shí)，開發(fā)部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告，對項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時(shí)間； 房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責(zé)任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。主要是： 收集、保管開發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告等等。 開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，工程部將工程項(xiàng)目資料綜合整理后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送。 工程款撥付：項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對工程進(jìn)度做出簽證； 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進(jìn)行工程維修。 自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。 施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國華實(shí)業(yè)公司審批。2 項(xiàng)目開發(fā)管理 項(xiàng)目選擇：由開發(fā)部配合實(shí)業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量 C0—現(xiàn)金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準(zhǔn)收益率4）n—計(jì)算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號(hào)代表意義同上式。 開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。一般是計(jì)算項(xiàng)目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。 動(dòng)態(tài)投資回收期（P’t）動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期，可直接從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV≥0項(xiàng)目可行；FNPV＜0項(xiàng)目不可行。 靜態(tài)法是通過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正?；貓?bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括： 擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征； 擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。 征詢。 市場調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動(dòng)靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法： 積累資料。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。 消費(fèi)者意愿調(diào)查。 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。 項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)評(píng)估。 項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。 建設(shè)場地的布置。 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 前期開發(fā)計(jì)劃。 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 市場交易的數(shù)量與價(jià)格。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。 各種市政管線。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。主要包括： 項(xiàng)目名稱； 項(xiàng)目的地理位置。 編寫報(bào)告書。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。2 可行性研究的步驟 籌備。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度匯編作者：日期：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計(jì)劃和工作大綱等。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等； 項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。 人口調(diào)查。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。 服務(wù)對象分析、制定租售計(jì)劃。 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 資源供給 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。 施工隊(duì)伍的選擇。 開發(fā)成本估算。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 目錄 正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。 附圖：一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價(jià)格水平及潛在需求。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)、購買能力及購買偏好等。主要包括項(xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。專人收集有關(guān)專業(yè)報(bào)刊、會(huì)議及政府協(xié)會(huì)活動(dòng)等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計(jì)資料，進(jìn)行整理鑒別。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健? 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃，是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本條所列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)國華實(shí)業(yè)公司，并由其主持論證審批。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開發(fā)經(jīng)營許可證。 如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗(yàn)收。規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，向規(guī)劃部門報(bào)批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。：工程竣工后，由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。 收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門編制銷售計(jì)劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。 銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 物業(yè)管理公司對項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修，并可按實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。5 附則 本制度自正式頒布之日實(shí)施。 工程例會(huì)參加人員包括項(xiàng)目公司經(jīng)理、駐項(xiàng)目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 與會(huì)人員參加例會(huì)時(shí)需簽到，收到《例會(huì)紀(jì)要》后需簽收。 項(xiàng)目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。 例會(huì)主持人對會(huì)議進(jìn)行總結(jié)。 監(jiān)理單位及駐項(xiàng)目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會(huì)紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會(huì)上對上述問題的解決情況做出匯報(bào)。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。 圖紙的分發(fā)。 施工單位4套（為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1套。4 竣工圖紙的管理細(xì)則: 工程竣工驗(yàn)收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負(fù)責(zé)繪制。 竣工圖一般應(yīng)繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項(xiàng)目公司、工程部、經(jīng)濟(jì)部、開發(fā)部相關(guān)人員。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。4 圖紙審學(xué)程序： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 施工單位參加人員