【正文】 房地產項目管理制度匯編作者：日期：房地產開發(fā)項目可行性研究管理辦法為適應公司發(fā)展需要，實現房地產開發(fā)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1 開發(fā)項目可行性研究的任務可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結論性意見，為領導決策提供可靠的、科學的依據。2 可行性研究的步驟 籌備?？尚行匝芯块_始前的準備工作包括提出項目開發(fā)設想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。 調查。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規(guī)模和項目構成。資源調查包括建設地點調查、開發(fā)項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護等方面的調查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。 方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的方案，進行反復比較和論證，會同相關部門采用技術經濟分析的方法，評選出合理方案。 財務評價與不確定性分析。對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細的財務評價和不確定性分析。研究論證項目在經濟上的合理性和盈利能力。由相關部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 編寫報告書。經上述分析與評價，即可編寫詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供領導決策。3 可行性研究的內容由于房地產項目的性質規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。主要應包括以下幾方面： 項目概況。主要包括： 項目名稱； 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等； 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性； 項目的性質及主要特點。 開發(fā)項目用地的現狀調查及動遷安置 土地調查。包括開發(fā)項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。 人口調查。包括開發(fā)項目用地范圍內的總人口數、總戶數，需動遷的人口數、戶數等。 調查開發(fā)項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。 各種市政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通訊管線的現狀及目標和其可能實現的時間。 其他地下、地上物現狀。開發(fā)項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現狀要附有平面示意圖。 如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。 市場分析和建設規(guī)模的確定 市場供給現狀分析及預測。 市場需求現狀分析及預測。 市場交易的數量與價格。 服務對象分析、制定租售計劃。 擬建項目建設規(guī)模的確定。 規(guī)劃設計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 項目構成及平面布置。 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量、建筑面積等。附規(guī)劃設計方案詳圖。 資源供給 建筑材料的需用量、采購方式和供應計劃。 項目施工的組織計劃。 項目施工期間的動力、水等供應。 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。 項目開發(fā)組織機構和管理費用研究 開發(fā)項目的管理體制、機構設置。 管理人員的配備方案。 人員培訓計劃、年管理費用估算。 開發(fā)建設計劃 前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作計劃。 工程建設計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。 建設場地的布置。 施工隊伍的選擇。 項目經濟及社會效益分析 項目總投資估算。包括開發(fā)建設投資和經營資金兩部分。 項目投資來源、籌措方式的確定。 開發(fā)成本估算。 銷售成本、經營成本估算。 銷售收入、租金收入、經營收入和其他收入估算。 財務評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現值、內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標，對項目進行財務評價。 風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結合政治形勢、國家方針、經濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析。 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 結論及建議運用各種數據從技術、經濟、財務等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應的建議，并推薦最佳方案。4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數以不超過1000字為宜。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數據的預測和選定、項目經濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務現金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖等。5 市場分析與需求預測 開發(fā)項目的市場調查內容，可依項目的具體情況確定。一般應進行以下內容的調查： 社會經濟狀況及投資環(huán)境調查，主要包括項目所在地的社會經濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產業(yè)及影響房地產業(yè)的各種宏觀經濟因素。 房地產投資及同類物業(yè)市場調查。主要包括項目所在地房地產投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。 消費者意愿調查。主要包括當地消費者對項目設計的使用要求或對已開發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。 物資供應市場調查。主要包括當地主要材料、設備供應狀況、市場價格及有關物資信息。 工程技術狀況調查。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質情況、當地可采用新材料、新技術以及有關技術經濟指標。 物業(yè)管理狀況的調查。主要調查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務質量、收費標準、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。 市場調查方法應機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法： 積累資料。專人收集有關專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。 走訪調查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關信息咨詢服務部門，獲得開發(fā)項目功能、質量、價格及改進提高的要求。 征詢。通過對有關行政管理部門征詢或對專家函詢方式。 在深入調查充分分析收集資料基礎上，對開發(fā)物業(yè)需求現狀及發(fā)展趨勢進行科學分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。 6 地點選擇與地塊價值評價房地產開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。分析評價內容包括： 擬定地點的水文、地形、地質條件等地理特征； 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現預期目標的基本條件，是避免項目流產或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。當資金來源中包括預售收入時，應有銷售收入計劃配合考慮。8 財務評價 房地產開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應采取動態(tài)法。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數值，以此計算與同類房地產開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經濟合理性。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 動態(tài)法財務盈利能力分析，一般應以下列指標進行。 財務凈現值（FNPV）財務凈現值是指按行業(yè)的基準收益率或設計的折現率ic，將項目經營周內各年凈現金流量折現到建設初期的現值之和，它是考察項目在經營周期內盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據財務現金流量表計算求得。判別標準為FNPV≥0項目可行；FNPV＜0項目不可行。 財務內部收益率（FIRR）財務內部收益率是指項目在整個經營期內各年凈現金流量累計等于零時的折現率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行。 財務凈現值率（FNPVR）財務凈現值率是項目單位投資現值所獲得的凈現值，其值越大表明項目投資效益越好。 動態(tài)投資回收期（P’t）動態(tài)投資回收期是按現值法計算的投資回收期，可直接從財務現金流量表求得。本條所列財務評價指標表達公式見附錄。9 不確定性分析 項目評價所采用的數據，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)項目在經濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。10 可行性研究管理 房地產開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領導決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務；規(guī)模適量且研究深度適當的項目，由房地產公司自行組織可行性研究。 房地產開發(fā)項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。 房地產開發(fā)項目可行性研究報告首頁應加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執(zhí)筆人姓名。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤? 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經營策略和經濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。 開發(fā)項目實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。附錄： 財務評價指標表達公式1 靜態(tài)評價指標 投資收益率（R）投資收益率（R）=凈收益額247。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現金流量開始出現正值年份數—1+上年累計凈現金流量的絕對值247。當年凈現金流量2 動態(tài)評價指標 財務凈現值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現金流入量 C0—現金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現金流量3）ic——基準收益率4）n—計算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號代表意義同上式。 財務凈現值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。I式中：1）FNPV—財務凈現值2）I—投資現值 動態(tài)投資回收期（p’t）∑（CIC0）t（1+ic）t=0動態(tài)投資回收期（P’t）=（累計財務凈現值出現正值年份表）1+當年累計財務凈現值的絕對值247。當年財務凈現值房地產開發(fā)管理細則1 總則為加強對房地產開發(fā)業(yè)務的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據《城市房地產管理法》及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產開發(fā)的實際情況，制定本細則。2 項目