房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題-wenkub
2023-04-09 02:21:25 本頁面
【正文】 ?！敬鸢浮緿【解析】可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除?！敬鸢浮緽【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積?！敬鸢浮緾【解析】題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積?！敬鸢浮緿【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185?！敬鸢浮緽【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 參見教材P181?！ ≠u方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，正常成交金額要低一些。 轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格。參見教材P190。【答案】D【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價格＝3月價格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)?！敬鸢浮緽【解析】（80001000+800）/=7091 ，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（?。２挥嬎?，僅憑選項的大小，推出正確答案?！敬鸢浮緽【解析】3800 ，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調(diào)整后可比實例的比準(zhǔn)價格為（?。┰?平方米。 3500（1+%）5（1+2%）4= 參見教材P202。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。 下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是（ ） ?。痬2 ?。痬2 ／m2 %【正確答案】BCE【答案解析】開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易?！ 。x取的可比實例應(yīng)符合下列條件（?。！ 。ā。┑认嗤蛳嗨频姆康禺a(chǎn)?！ 菊_答案】錯誤【答案解析】只要在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用成本法。（ ）（?。 ?，可比實例不帶債權(quán)債務(wù)：估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格債權(quán)＋債務(wù)?！ 。煌瑤欧N的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯率?！ ?，建筑面積單價套內(nèi)建筑面積單價使用面積單價?！ ?，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的?！ ”菊轮匾键c 第一節(jié) 市場法概述 選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似房地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格。應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ■要求三：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點（一年以上的不采用） ■要求四：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價格 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 （1）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象的房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格債權(quán)＋債務(wù) 估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格＋債權(quán)債務(wù) 記憶竅門：可比實例帶債權(quán)債務(wù)的，估價對象不帶債權(quán)債務(wù)的，進行債權(quán)債務(wù)“剝離” 記憶竅門：估價對象帶債權(quán)債務(wù)的，可比實例不含債權(quán)債務(wù)的，進行價格“還原” （2）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 同樣剝離還原 ?。?）實物范
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