房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-wenkub
2023-04-09 02:21:25 本頁(yè)面
【正文】 ?！敬鸢浮緿【解析】可比實(shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除?！敬鸢浮緽【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬(wàn)元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積?！敬鸢浮緾【解析】題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積?！敬鸢浮緿【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價(jià)=1800000/2000=900元/平方米 參見(jiàn)教材P185?！敬鸢浮緽【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價(jià)格 參見(jiàn)教材P181?！ ≠u(mài)方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買(mǎi)方支付買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些。 轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的話，站在買(mǎi)方視角分析：買(mǎi)方實(shí)際付出的金額+幫賣(mài)家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格。參見(jiàn)教材P190。【答案】D【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格＝3月價(jià)格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開(kāi)始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)?！敬鸢浮緽【解析】（80001000+800）/=7091 ，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（?。?。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案?！敬鸢浮緽【解析】3800 ，選取的可比實(shí)例中該類(lèi)房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?平方米?！ ?500（1+%）5（1+2%）4= 參見(jiàn)教材P202。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)?！ ∠铝嘘P(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。 。痬2 ?。痬2 ?。痬2 %【正確答案】BCE【答案解析】開(kāi)發(fā)用地和別墅都有活躍的市場(chǎng)交易。 ，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（ ）。 ?。ā。┑认嗤蛳嗨频姆康禺a(chǎn)?！ 菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用成本法。（?。ā。 ?，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)＋債務(wù)。 ，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯率?！ ?，建筑面積單價(jià)套內(nèi)建筑面積單價(jià)使用面積單價(jià)?！ ?，要了解交易雙方的名稱(chēng)、關(guān)系以及交易目的?！ ”菊轮匾键c(diǎn) 第一節(jié) 市場(chǎng)法概述 選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） ■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)＋債務(wù) 估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)債務(wù) 記憶竅門(mén)：可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的，估價(jià)對(duì)象不帶債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行債權(quán)債務(wù)“剝離” 記憶竅門(mén)：估價(jià)對(duì)象帶債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不含債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行價(jià)格“還原” （2）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 同樣剝離還原 ?。?）實(shí)物范
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