【正文】 設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。四、及時(shí)處理報(bào)修工作。十三、完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。九、同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作。五、負(fù)責(zé)新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗(yàn)收工作。第三章 工程維修人員崗位職責(zé)第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé)一、在管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)小區(qū)工程維修管理工作。四、不與住戶爭辯。四、我的理由是最重要最緊迫的。：；:；：物業(yè)工程工作手冊(cè)第一章 公司簡介 3第二章 新職員上崗提示 4第一節(jié) 服務(wù)理念 4第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識(shí) 4第三節(jié) 在服務(wù)過程中的注意事項(xiàng) 4第三章 工程維修人員崗位職責(zé) 5第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé) 5第二節(jié) 工程維修人員崗位職責(zé) 5第四章 工程設(shè)備管理制度 6第一節(jié) 維修班工作制度 6第二節(jié) 維修班交接班制度 9第三節(jié) 工具管理制度 9第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定 11第五節(jié) 房屋維護(hù)制度 11第六節(jié) 空置房檢查制度 15第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度 15第八節(jié) 緊急事件處理程序 15第九節(jié) 定期檢查項(xiàng)目一覽表 17第十節(jié) 配電室工作制度 19第十一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)工作制度 22第十二節(jié) 電梯管理制度 24第十三節(jié) 中央空調(diào)管理制度 25第十四節(jié) 水泵房工作流程 26第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度 29第五章 常用維修工具使用方法 30第一節(jié) 萬用表 30第二節(jié) 鉗形表 33第三節(jié) 場強(qiáng)儀 35第六章 維修工作安全注意事項(xiàng) 39第七章 電氣防火、防爆措施 40第一節(jié) 電氣火災(zāi)的起因 40第二節(jié) 電氣設(shè)備的滅火方法 41第八章 工作流程 43第一節(jié) 配電室工作程序 43第二節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)管理程序 44第三節(jié) 風(fēng)機(jī)房工作程序 47第四節(jié) 電梯工作程序 48第五節(jié) 中央空調(diào)管理程序 55第六節(jié) 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程 62第七節(jié) 二次供水管理規(guī)定 64第八節(jié) 安防工作程序 65第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度 66第十節(jié) 給排水維護(hù)工作程序 69第十一節(jié) 土建維修工作程序 73第十二節(jié) 特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn) 77第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程 79第十四節(jié) 空置房管理工作程序 80第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度 81第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 86第十七節(jié) 缺陷設(shè)備運(yùn)行工作程序 94第十八節(jié) 監(jiān)視和測量裝置控制程序 96第十九節(jié) 計(jì)量糾紛處理工作程序 98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理 99 第二十一節(jié) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理 105第一章 公司簡介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務(wù)理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識(shí) 一、花錢買服務(wù)。第三節(jié) 在服務(wù)過程中的注意事項(xiàng) 一、三人以上對(duì)話，要用互相都懂的語言。五、不講有損公司形象的言語。二、負(fù)責(zé)組織制定本小區(qū)設(shè)備，維修保養(yǎng)計(jì)劃、工程改造計(jì)劃、設(shè)備購置計(jì)劃、設(shè)備更新計(jì)劃，并組織實(shí)施。 六、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。十、組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員工的服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)和專業(yè)技能，防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故。第二節(jié) 工程維修人員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修工作。五、完成水電氣抄表工作。三、在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。七、愛護(hù)工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度。派 工 單顧客姓名聯(lián)系電話服務(wù)地址服務(wù)項(xiàng)目部門派單人約定服務(wù)時(shí)間年 月 日 時(shí) 分需用材料型號(hào)規(guī)格數(shù)量單價(jià)金額備注發(fā)單時(shí)間年 月 日 時(shí) 分收費(fèi)金額元 □已收 □未收業(yè)主意見服務(wù)質(zhì)量： □非常滿意 □滿意 □不滿意業(yè)主簽字：服務(wù)范圍物品及設(shè)施：□完好 □損壞 □丟失其它意見：服務(wù)人員簽字服務(wù)完成時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分 NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財(cái)務(wù)、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目123456789101112備注1高壓配電柜預(yù)防性試驗(yàn)、檢修等　2低壓配電柜檢修、調(diào)試等　3變壓器檢修、測絕緣等　　4發(fā)電機(jī)檢修、更換機(jī)油等　5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機(jī)測絕緣等　6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機(jī)測絕緣及試運(yùn)行（包括電機(jī)）　7風(fēng)機(jī)潤滑、調(diào)整皮帶等及試運(yùn)行　　8二次給水池清洗、消毒等　9二次給水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）　10純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)　11純凈水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修　12循環(huán)水泵潤滑、電機(jī)測絕緣等　13循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）　14火災(zāi)探測器清潔、實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)　15消防聯(lián)動(dòng)控制柜檢修（按鈕、信號(hào)燈檢查、線路板、聯(lián)動(dòng)功能試驗(yàn)）　16防火卷簾門電器元件線路檢查　　17防火卷簾門機(jī)械元件除銹、加油等　　18排煙風(fēng)機(jī)加油、檢查電器元件等　19鍋爐系統(tǒng)檢修（主機(jī)、水泵、閥門、管道、換熱器等）　　20冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修　　21閥門螺桿除銹、防銹　22水泵、電機(jī)檢修　23主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24壓力表、溫度計(jì)校正、更換 25弱電系統(tǒng)檢查部門： 編制人： 年 月 日 編號(hào)：第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場。五、接班人員應(yīng)主動(dòng)詢問交班人員上班情況及核查值班記錄。第三節(jié) 工具管理制度一、領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實(shí)行工具報(bào)損制度。五、對(duì)于公用工具及大件工具應(yīng)由班長負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理。九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測量工具定期送檢。三、若一時(shí)無法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定（下次）上門時(shí)間。七、將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。四、定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造。定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號(hào)檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺(tái)扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報(bào)箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對(duì)講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對(duì)講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時(shí)維修。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時(shí)間。五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。九、做好巡視檢修相關(guān)記錄。四、接緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。八、緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)肅處理。 三、高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；四、上班時(shí)間禁止飲酒或酒后上班。八、在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報(bào)告工程主管。十二、每周清潔一次配電室內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗、設(shè)備設(shè)施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、油漆完好、整潔光亮。 配電室工作票日期： 序號(hào)： 操作開始時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分 結(jié)束時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分 操作任務(wù)：順 序操 作 項(xiàng) 目備 注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人第十一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)工作制度一、忠于職守，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平。五、運(yùn)行中做好《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》。（新增加）九、非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同；十、 “市電”停電的情況下，供配電工作人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房，整個(gè)發(fā)電機(jī)的啟動(dòng)必須嚴(yán)格遵守“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行。發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄序號(hào)：日期發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間操作方式運(yùn)行電流（A）運(yùn)行電壓（V）蓄電池電壓（A）冷卻水溫度（℃）機(jī)油壓力（MPa）油溫（℃）操作人運(yùn)行時(shí)間運(yùn)行情況備注啟動(dòng)停機(jī)自動(dòng)手動(dòng)