【正文】 設備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。四、及時處理報修工作。十三、完成管理處主任交辦的其他任務。九、同供電、供水和供氣等相關職能部門保持良好的關系，并配合其工作。五、負責新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗收工作。第三章 工程維修人員崗位職責第一節(jié) 工程主管崗位職責一、在管理處主任的統(tǒng)一領導下,全面負責小區(qū)工程維修管理工作。四、不與住戶爭辯。四、我的理由是最重要最緊迫的。：；:；：物業(yè)工程工作手冊第一章 公司簡介 3第二章 新職員上崗提示 4第一節(jié) 服務理念 4第二節(jié) 業(yè)主消費心理相關知識 4第三節(jié) 在服務過程中的注意事項 4第三章 工程維修人員崗位職責 5第一節(jié) 工程主管崗位職責 5第二節(jié) 工程維修人員崗位職責 5第四章 工程設備管理制度 6第一節(jié) 維修班工作制度 6第二節(jié) 維修班交接班制度 9第三節(jié) 工具管理制度 9第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定 11第五節(jié) 房屋維護制度 11第六節(jié) 空置房檢查制度 15第七節(jié) 共用設施巡視檢修制度 15第八節(jié) 緊急事件處理程序 15第九節(jié) 定期檢查項目一覽表 17第十節(jié) 配電室工作制度 19第十一節(jié) 柴油發(fā)電機工作制度 22第十二節(jié) 電梯管理制度 24第十三節(jié) 中央空調管理制度 25第十四節(jié) 水泵房工作流程 26第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度 29第五章 常用維修工具使用方法 30第一節(jié) 萬用表 30第二節(jié) 鉗形表 33第三節(jié) 場強儀 35第六章 維修工作安全注意事項 39第七章 電氣防火、防爆措施 40第一節(jié) 電氣火災的起因 40第二節(jié) 電氣設備的滅火方法 41第八章 工作流程 43第一節(jié) 配電室工作程序 43第二節(jié) 柴油發(fā)電機管理程序 44第三節(jié) 風機房工作程序 47第四節(jié) 電梯工作程序 48第五節(jié) 中央空調管理程序 55第六節(jié) 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程 62第七節(jié) 二次供水管理規(guī)定 64第八節(jié) 安防工作程序 65第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度 66第十節(jié) 給排水維護工作程序 69第十一節(jié) 土建維修工作程序 73第十二節(jié) 特約服務及標準 77第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程 79第十四節(jié) 空置房管理工作程序 80第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度 81第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗收標準 86第十七節(jié) 缺陷設備運行工作程序 94第十八節(jié) 監(jiān)視和測量裝置控制程序 96第十九節(jié) 計量糾紛處理工作程序 98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理 99 第二十一節(jié) 應急應變處理解決方案 104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理 105第一章 公司簡介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費心理相關知識 一、花錢買服務。第三節(jié) 在服務過程中的注意事項 一、三人以上對話，要用互相都懂的語言。五、不講有損公司形象的言語。二、負責組織制定本小區(qū)設備，維修保養(yǎng)計劃、工程改造計劃、設備購置計劃、設備更新計劃，并組織實施。 六、負責小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。十、組織員工培訓,不斷提高下屬員工的服務意識、安全意識和專業(yè)技能，防止出現(xiàn)人身設備安全事故。第二節(jié) 工程維修人員崗位職責一、負責公共設施、設備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作。五、完成水電氣抄表工作。三、在工作中應當著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。七、愛護工具及設備，服從班長調度。派 工 單顧客姓名聯(lián)系電話服務地址服務項目部門派單人約定服務時間年 月 日 時 分需用材料型號規(guī)格數(shù)量單價金額備注發(fā)單時間年 月 日 時 分收費金額元 □已收 □未收業(yè)主意見服務質量： □非常滿意 □滿意 □不滿意業(yè)主簽字：服務范圍物品及設施：□完好 □損壞 □丟失其它意見：服務人員簽字服務完成時間： 年 月 日 時 分 NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財務、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根 設備維修保養(yǎng)計劃表序號檢查保養(yǎng)項目123456789101112備注1高壓配電柜預防性試驗、檢修等　2低壓配電柜檢修、調試等　3變壓器檢修、測絕緣等　　4發(fā)電機檢修、更換機油等　5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣等　6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機測絕緣及試運行（包括電機）　7風機潤滑、調整皮帶等及試運行　　8二次給水池清洗、消毒等　9二次給水自動控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）　10純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質化驗　11純凈水自動控制系統(tǒng)檢修　12循環(huán)水泵潤滑、電機測絕緣等　13循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）　14火災探測器清潔、實效模擬實驗　15消防聯(lián)動控制柜檢修（按鈕、信號燈檢查、線路板、聯(lián)動功能試驗）　16防火卷簾門電器元件線路檢查　　17防火卷簾門機械元件除銹、加油等　　18排煙風機加油、檢查電器元件等　19鍋爐系統(tǒng)檢修（主機、水泵、閥門、管道、換熱器等）　　20冷卻塔清洗、調整、檢修　　21閥門螺桿除銹、防銹　22水泵、電機檢修　23主機蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24壓力表、溫度計校正、更換 25弱電系統(tǒng)檢查部門： 編制人： 年 月 日 編號：第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場。五、接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄。第三節(jié) 工具管理制度一、領用工具時應填寫《工具領用登記表》，實行工具報損制度。五、對于公用工具及大件工具應由班長負責進行統(tǒng)一管理。九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測量工具定期送檢。三、若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定（下次）上門時間。七、將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。四、定期對房屋進行養(yǎng)護修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護修繕內容包括維護、中修、大修、改造。定期檢查項目一覽表周期序號檢查內容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉站3室外各類圍墻護欄4其他備注：檢查結果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理，不得人為拖延。九、做好巡視檢修相關記錄。四、接緊急事件報告后，應立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任。八、緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴肅處理。 三、高壓室應定時巡檢，雷雨天巡視高壓設備時，應穿絕緣鞋和戴絕緣手套；四、上班時間禁止飲酒或酒后上班。八、在緊急與嚴重危及人身安全情況下，應先切斷電源，事后立即報告工程主管。十二、每周清潔一次配電室內的設備設施，做到地面、門窗、設備設施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、油漆完好、整潔光亮。 配電室工作票日期： 序號： 操作開始時間： 年 月 日 時 分 結束時間： 年 月 日 時 分 操作任務：順 序操 作 項 目備 注操作人監(jiān)護人復檢人第十一節(jié) 柴油發(fā)電機工作制度一、忠于職守，強化自身業(yè)務能力，提高技能水平。五、運行中做好《發(fā)電機組運行記錄》。（新增加）九、非工作人員進入發(fā)電機房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同；十、 “市電”停電的情況下，供配電工作人員應迅速趕到發(fā)電機房，整個發(fā)電機的啟動必須嚴格遵守“運行操作規(guī)程”進行。發(fā)電機組運行記錄序號：日期發(fā)電機運行時間操作方式運行電流（A）運行電壓（V）蓄電池電壓（A）冷卻水溫度（℃）機油壓力（MPa）油溫（℃）操作人運行時間運行情況備注啟動停機自動手動