【正文】 測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制程序 （ 12） 糾正和預(yù)防措施控制程序 （ 13） 顧客投訴的處理程序 （ 14） 物品搬運(yùn)、貯存、 防護(hù)控制程序 （ 15） 質(zhì)素記錄的控制程序 （ 16） 內(nèi)部質(zhì)素審檢程序 （ 17） 培訓(xùn)控制程序 （ 18） 服務(wù)控制程序 商場(chǎng)物業(yè)管理要點(diǎn)： 物業(yè)管理服務(wù)可以 說(shuō)是一門(mén)專業(yè)學(xué)問(wèn)，戴德梁行物業(yè)管理公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并透過(guò)長(zhǎng)期的改進(jìn)和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。 管理處參加有關(guān)物業(yè)管理考評(píng)活動(dòng)和安全 文明小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)管理中的成績(jī)和不足。 月檢就是組織有關(guān)人員每月對(duì)物業(yè)管理主要服務(wù)過(guò)程進(jìn)行檢查，各部門(mén)各管理處每月要提交工作報(bào)告至上級(jí)。 B．管理工作執(zhí)行架構(gòu) 管理策略領(lǐng)導(dǎo)班子 現(xiàn)場(chǎng)管理班子 執(zhí)行人員有及專業(yè)分包公司 佳寧娜 場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行 工作隊(duì)伍及二十四小時(shí)獨(dú)立監(jiān)控系統(tǒng) 戴德梁行物業(yè)管理公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)監(jiān)督 專業(yè)分包公司 信息反饋 管理處服務(wù)質(zhì)素養(yǎng)的評(píng)分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類。 二、管理模式 管理架構(gòu) 佳寧娜友誼廣場(chǎng)管理處人員架構(gòu)表 （總編制： 73 人） 管理處主任（ 1 人） 秘書(shū)（ 1人） 物業(yè)部（ 56 人） 工程部（ 10 人） 行政人事、財(cái)務(wù)部（ 5 人） 主管 （ 1人） 主管（ 1人） 主管（ 1人） 主管兼（ 1 人） 安管主任（ 1人） 維修主任（ 2人） 會(huì)計(jì)（ 1人） 客戶助理（ 3人） 物業(yè)助理（ 3）人 安管領(lǐng)班（ 4人） 技術(shù)員（ 7 人） 出納（ 1人） 安管員（ 44人）人 助理（ 2人） 工程部人員架構(gòu)表 （編制： 10 人） 工程部主管（ 1 人） 空調(diào)維修主任（ 1人） 配電總值班、電氣維修主任（ 1人） 電梯工（ 1 人） 空調(diào)工兼水工（ 1 人） 空調(diào)兼泥瓦工（ 1 人） 值班電工（ 3 人） 弱電技員（ 1人） 備注： 實(shí)行 24 小時(shí)值班，即配電房采取 3 班 3 運(yùn)轉(zhuǎn)，而空調(diào)班采取 2 班制。 實(shí)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) 「佳寧娜友誼廣場(chǎng)」的物業(yè)管理操作服務(wù)，主要有以下基本任務(wù)： 1） 執(zhí)行土建維修任務(wù) 2） 執(zhí)行裝飾保養(yǎng)任務(wù) 3） 執(zhí)行供電系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù) 4） 執(zhí)行給排水的保養(yǎng)任務(wù) 5） 執(zhí)行保安任務(wù) 6） 督導(dǎo)空調(diào)保養(yǎng)任務(wù) 7） 督導(dǎo)電梯保養(yǎng)任務(wù) 8） 督導(dǎo)綠化保養(yǎng)任務(wù) 9） 執(zhí)行防火系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù) 10） 執(zhí)行商場(chǎng)營(yíng)商特色的物業(yè)管理服務(wù) 11） 執(zhí)行佳寧娜廣場(chǎng)范圍內(nèi)的清潔任務(wù) 12） 執(zhí)行佳寧娜廣場(chǎng)范圍外建立社區(qū)關(guān)系任務(wù) 13） 執(zhí)行管理員工宿舍的任務(wù) 14） 執(zhí)行貴賓接待及接送任務(wù) 15） 執(zhí)行物業(yè)管理物料儲(chǔ)存及使用任務(wù) 16） 執(zhí)行空間使用規(guī)劃任務(wù) 17） 執(zhí)行車輛進(jìn)出限制任務(wù) 18） 執(zhí)行節(jié)省能源任務(wù) 19） 執(zhí)行改養(yǎng)工程任務(wù) 20） 執(zhí)行物業(yè)管理水平檢討任務(wù) 21） 執(zhí)行緊急程序的任務(wù) 22） 管理處內(nèi)部管理（行政人事、財(cái)務(wù)等） 對(duì)于佳寧娜友誼廣場(chǎng)的物業(yè)管理，應(yīng)該達(dá)到國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理水平。 佳寧娜友誼廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)方案 一、整體設(shè)想 12 項(xiàng)目情況 1 實(shí)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) 12 二、管理模式 312 管理架構(gòu) 36 工作流程 78 信息反饋渠道 89 控制方式 910 商場(chǎng)物業(yè)管理要點(diǎn) 1112 三、管理服務(wù)人員配備 1314 各類人員數(shù)量及文化素質(zhì)要求 13 人員來(lái)源及崗位配置 13 管理處主任簡(jiǎn)歷 14 四、培訓(xùn) 1516 培訓(xùn)計(jì) 劃 15 培訓(xùn)方式 15 培訓(xùn)目標(biāo) 1516 五、 物質(zhì)裝備計(jì)劃 1721 物業(yè)服務(wù)人員住房 17 管理用房 17 管理處配備需用品情況 1721 六、 管理預(yù)算 2228 說(shuō)明 22 收入項(xiàng)目 22 支出項(xiàng)目 2327 收支盈虧情況 28 增收節(jié)約措施 28 七、物業(yè)維修基金的管理方案 2932 物業(yè)維修基金的使用程序 2931 物 業(yè) 維 修 基 金 的 管 理 程 序 3132 物來(lái)維修基金資料的保管 32 小結(jié) 32 八、管理規(guī)章制度過(guò) 33111 公眾制度 3349 單位內(nèi)部崗位責(zé)任制 5071 管理運(yùn)作制度 72131 考核制度 132138 九、檔案的建立和管理 139 十、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施措施 140141 實(shí)施措施 140 標(biāo)準(zhǔn)承諾 141 十一、社區(qū)文化活動(dòng) 142144 十二 、便民服務(wù)項(xiàng)目 145150 無(wú)償服務(wù) 145 有償服務(wù) 146150 十三、服務(wù)質(zhì)量的控制體系 151154 總則 151 質(zhì)量記錄控制 151152 內(nèi)部質(zhì)量審核程序 153154 十四、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想 155158 一、 整體設(shè)想 項(xiàng)目情況 佳寧娜友誼廣場(chǎng)是佳寧娜集團(tuán)與奧康德石油集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的商住大廈，于 1997 年 12月交付使用。體現(xiàn)酒店式服務(wù)、環(huán)保概念、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代管理模式。白班有空調(diào)、配電值班各 1人，加上維修主任、主管和電梯工、弱電技員共 7 人；中班有配電值班、空調(diào)維修 2 人；夜班尚有配電值班 1 人，以保證設(shè)備正常運(yùn)行，供電供水之保障和安全。 A． 內(nèi)部信息反饋 通過(guò)日檢、周檢和月檢的檢