【正文】 領有認可執(zhí)照之合格支工進行。 （三）設施及日常保養(yǎng) 各用戶不得毀壞及干擾公共設備，否則需要賠償損失。 用戶進行裝修、維修等工程，以不防害其結構、公共設施及他人為原則。用戶需負責對其接收單元的設備，作檢驗并核實所有設施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。 此外，各用戶如有變化，請即以書面知會管理處。 如公共設施 /外墻翻新等大型工程費用，應按小區(qū) 公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔。故各用戶務必按時繳交管理費。各用戶亦需承擔本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支，物業(yè)管理之各項支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費用，中央空調、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費用。 八、管理規(guī)章制度 公眾制度 A. 用戶手冊 (一 )物業(yè)管理 管理處及其職能 （ 1） 深圳 房產開發(fā)公司聘任之物業(yè)管理公司為本小區(qū)之管理代理人，并執(zhí)行深圳 花園之物業(yè)管理職能，享有并承擔〈深圳 花園業(yè)主公約〉中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權力、義務及責任。 e） .小區(qū)內的業(yè)主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以； — 向業(yè)主管理委員會查詢； — 向公司財務部查詢。 h） .財務部應每 3 個月公布一次本體維修基金的收支帳目。 — 如經審議，業(yè)主管理委員或該棟 50%的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請 ,經管理部門核定后實施 。 （ b） .小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后 14 日內召集業(yè)主大會審議： — 同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設施專用基金作用申請表》：區(qū)住宅管理部門應在接 到申請表后的 14 日內完成審批，并將款項劃拔到公司賬戶； — 不同意使用的，業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。 增收節(jié)支措施 增收部分范圍較窄，僅能適當開展一些有償服務項目，如室內維修，或在條件允許情況下，開展洗車服務和便民服務。 1,000kg/t（ +） =1,200（元 /月） （ 2 ）清潔用水 132,593m2 30 日 /月247。 12 月 =3,000（元 /月） （ 5）安防系統(tǒng)（含一卡通之對講、停車場及閉路監(jiān)控），每年 8,400 元 8,400 元247。 收入項目 (1) 小區(qū)總建筑面積： 132,593 平方米 其中占地面積為： 14,208 平方米 (2) 小區(qū)可銷售面積 :105, 平方米 (商鋪 30,、寫字樓 8,；住宅 6,6281m2：其中商住 34,264m住宅 32， 017m2 (3) 管理費收入（按目前物 局批 之收費許可證單 計算） 住宅 ： 32,017 元 = 商住 ： 34,264 元 =282,680 寫字樓 ： 8, 元 = 商鋪 ： 30, (+5)元 =1,078,970 小計 ： 1,699,950 元 支出項目 (1).日常物業(yè)管理費的概算表： 序號 項目 金額（元 /月） 備注 1 管理服務人員工資、福利 176, 2 公共設施運行及保養(yǎng)費 54, 3 綠化費 2, 4 公共水電費 504, 5 清潔衛(wèi)生消殺費 56, 6 辦公費 9, 7 折舊費 3, 8 其他（保險） 10, 9 商場市場推 宣傳費 100, 10 管理人員酬金 100, 11 營業(yè)稅金 12 業(yè)主委員會費用 8, 小計 1,110, (2)日常物業(yè)管理費支出明細： A、管理服務人員工資福利（共 73 人） 職位 編制 月均工資 每月開支預算 （單位：元 /月） （ 1）總物業(yè)經理 1 人 10,000 10,000 秘書 1 人 2,500 2,500 小計 12500 （ 2）物業(yè)部 主 管 1 人 3,500 3,500 助 理 6 人 2,000 12,000 安管主任 1 人 2,500 2,500 安管領班 4 人 1,600 6,400 安管員 44 人 1,300 57,200 小計 81,600 （ 3）工程部 主 管 1 人 4,000 4,000 維修主管 2 人 2,500 5,000 技術員 7 人 1,500 10,500 合計 19,500 （ 4）財務及行政人事部 主管 1 人 4,000 4,000 會計 1 人 2,500 2,500 出納 1 人 2,000 財務及人事助理 2 人 2,000 合計 12,500 每月管理人員工資預算為 126,100 （ 5）附加 40%作為醫(yī)療費津貼、住房津貼、年終獎金 及其他國家規(guī)定 及福利。 管理處裝備需用品情況 因清潔衛(wèi)生、綠化為外包，故其器械由其自備。 培訓計劃分入職培訓（崗前培訓）和在職培訓二種。 人員來源及崗位配置 因清潔、綠化為外包，故管理處除進場驗收接 交時有 個臨時人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調 50%至佳寧娜友誼 場，主要為管理處骨 ，如管理處主任、秘書、部門主管、物業(yè)助理、財務及安管主任。而其組合成份之使用時間，一般亦有差異。 在商場之日常管理中，安全保衛(wèi)工作除了保障商家有安全的營商環(huán)境，及提供顧客舒適之購物場所外，更重要是保障物業(yè)使用人的生命安全，體現(xiàn)其真正之物業(yè)品牌形象。商場的顧客，除大樓本身之使用者外，游客、路人等亦是其吸引消費之對象，故商場設施之使用率一般較商務辦公樓為高，所以商場設施必須保養(yǎng)得 宜，以免對租用戶及顧客造成不便。另外，在適當的地方必須設置足夠及簡膽的指示標志或大型展示，以方便顧客購物。若商品之品牌與本商場之形象有所背離，應以盡量回避之原則。我司除致力于提供先進之物業(yè)管理服務，更為佳寧娜友誼廣場之商場部分建立創(chuàng)新之管理模式，如信興廣場地王商業(yè)中心，以使其真正樹立物業(yè)管理品牌，并成為物業(yè)精品。主要為管理處發(fā)出的運作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運作文件及分發(fā)名單均需儲存于管理處主任處，所有文件均需至少儲存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進行分類保管。 每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調查表”、“征詢意見調查表”等方式，了解客戶對服務工作的滿意程度和意見，并以此促進服務質量的改進。 周檢是部門主管每周對其分管的工作進行一次檢查，并將檢查結果進行記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題如時需向上級請示的應及時向管理處主任匯報，對不 合格服務的要制定糾正措施，并負責跟進和驗證，管理處每周有主管參加每周例會，即是總結上周的情況及安排本周及今后的工作。 工作流程 A．管理工作執(zhí)行架構 指 定方案 報 示 告 及 報告、建議 監(jiān) 督 制定管理策略 戴德梁行物業(yè)管理公司部總 佳寧娜友誼 場物業(yè)管理處領導班子 佳寧娜集團物業(yè)管理領導班子 報告、檢討及建議 指 報 示 告 及 監(jiān) 督 監(jiān)督 指 示 報 及 告 監(jiān) 督 管理工作執(zhí)行架構的成立，將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。在物業(yè)管理交接工作后一年左右，達到深圳市優(yōu)秀大廈標準，進一步努力獲得廣東省和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 的證書。 為進一步配合發(fā)展商的招租、銷售，改善住戶的生活環(huán)境，提高物業(yè)品牌和開發(fā)商的信譽，戴德梁行物業(yè)管理有限公司愿承擔佳寧娜友誼廣場之物業(yè)管理服務，致力為發(fā)展商、業(yè)主及使用者提供國際級的專業(yè)物業(yè)管 理經驗、知識及科技，提高物業(yè)之管理運作質素，力創(chuàng)精品物來。佳寧娜友誼廣場總占地面積為 14,200 平方米 ,總建筑面積為 132,600 平方米。工程保維系統(tǒng)及內部質量審核標準，除參考有關慣例和規(guī)范外，主要按 ISO9002 國際質量保證體系的要求和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準進行。 安全管理組人員架構表 （編制： 49 人） 安管主任（ 1 人） 領班（ 4人） FF（ 大門 （ 12人） 大堂 （ 24人） 消防監(jiān)控中心（ 4 人） 巡邏機動 （ 4 人） 商場大門（ 4人） 停車場進出口（ 8 人）