【正文】 座廁 請勿隨意將垃圾拋進(jìn)座廁，倘因此而引致去水喉閉塞，修理費用將由業(yè)戶支付。然而，請必須緊記，無論以上指引或應(yīng)變措施如何周詳，仍需用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可晝量避免意外發(fā)生，及達(dá)到本應(yīng)急程序之目的。 地震 a） 保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方； b） 躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)尋求掩護(hù)； c） 遠(yuǎn)離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件； d） 地震時不要躲在樓梯底一下； e） 準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震； f） 如單位受到破壞，立即通知管理處； g） 切勿散播搖言或夸大報告。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。 愛護(hù)公物及消防設(shè)備，常保公共空間通暢。 （五）保安 物業(yè)內(nèi) 24 小時均有人當(dāng)值，負(fù)責(zé)小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶提出之要求（管理處辦公時間為周一至周五 8:3017:30；周六 8:3013:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。失修 /損壞 /質(zhì) 劣電器品易導(dǎo)致火警。 用戶不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性（如窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護(hù)物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄 顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等）。若有盈余，則拔入下年度賬目。 （ 2）管理費是保持本物業(yè)管理正常運作之必備條件。 小結(jié) 物業(yè)維修 基金的管理核算情況，作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。 g） .公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共同總位維修養(yǎng)護(hù)項目后： — 日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證； — 中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。 七、物業(yè)維修基金的管理方案 物業(yè)維修基金的使用程序： 公用設(shè)施維修基金的使用程序： （ a） .管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料： — 公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請； — 相關(guān)項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料； — 施工承接單位或人員資質(zhì)資 料。 12 月 =8,330（元 /月） （ 10）其他及不可預(yù)計（ 1） — （ 9）項 5% 51,530 5%=2,580 小計 54,110(元 /月 ) C、綠化費 綠化面積為 20%左右 2,000 元 /月 D、公共水電費（含排污費 元 /噸） 電 費 （ 1）電梯（ 35 ，其中扶梯 17 ） 扶梯： 17 7kw 12h/日 80% 30 日 /月 元 /kwh=33,930（元 /月） 其它電梯：（ 8 25kw+10 17kw） 24h/日 70% 50% 30 日 /月 （元 /月） （ 2）水泵，共 2 ， 46kw 2（適當(dāng)考慮裙樓部分的加壓泵） 46kw 2 50% 4h/日 80% 30 日 /月 ,370（元 /月） （ 3）庭院燈 10kw 12h/日 30 日 /月 元 /kwh=3,560（元 /月） （ 4）大堂、走道公共部分 20kw 12h/日 30 日 /月 元 /kwh=7,130（元 /月） （ 5） 1~3 商場 50kw 12h/日 30 日 /月 元 /kwh=17,820（元 /月） （ 6）消防水泵、抽排風(fēng)、換氣 60kw 3h/日 30 日 /月 元 /kwh=3,350（元 /月） （ 7）管理處辦公室、設(shè)備間、值班室、消防中心等照明入其他 20kv 12h/日 30 日 /月 元 /kvh=7,130（元 /月） （ 8）空調(diào) 4 650kw 3 80% 70% 12h/日 30 日 /月 元 /kwh 10 月 /12 月 =1,200（元 /月） 水 費 （ 1 ）綠化用水 14,208m 20% 5kg/m 30 日 /月247。由于招標(biāo)書上未列明停車場的具體情 競，本預(yù)算暫未把停車場之收入列入核算中。各部門主管配合管理處的要求，制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計劃，并負(fù)責(zé)組織實施、培訓(xùn)記錄由各部門主管交行政人事財務(wù)部歸檔。 商場內(nèi)之店鋪，餐廳及娛樂場所之開放時間，有別于辦公樓。對于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔水池等，必須妥為監(jiān)管，以免對他人造成滋擾。主要原則為同一類型之商家需安排在同一樓層，在同一空間或附近類似空間應(yīng)建立銷售同一檔次及相近類型之商品專賣柜。 控制方式 物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來控制 佳寧娜友誼 場的物業(yè)管理工作由其承擔(dān)的物業(yè)管理公司來控制，即完整的流程控制。 日檢是每日各有關(guān)部門對大廈的清潔衛(wèi)生、綠化、機(jī)電設(shè)備運行和治安及設(shè)施情況的檢查記錄報告，并經(jīng)主管簽字，認(rèn)及處理后報管理處。工程保維系統(tǒng)及內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，除參考有關(guān)慣例和規(guī)范外，主要按 ISO9002 國際質(zhì)量保證體系的要求和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 為進(jìn)一步配合發(fā)展商的招租、銷售，改善住戶的生活環(huán)境，提高物業(yè)品牌和開發(fā)商的信譽，戴德梁行物業(yè)管理有限公司愿承擔(dān)佳寧娜友誼廣場之物業(yè)管理服務(wù)，致力為發(fā)展商、業(yè)主及使用者提供國際級的專業(yè)物業(yè)管 理經(jīng)驗、知識及科技，提高物業(yè)之管理運作質(zhì)素，力創(chuàng)精品物來。 工作流程 A．管理工作執(zhí)行架構(gòu) 指 定方案 報 示 告 及 報告、建議 監(jiān) 督 制定管理策略 戴德梁行物業(yè)管理公司部總 佳寧娜友誼 場物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子 佳寧娜集團(tuán)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)班子 報告、檢討及建議 指 報 示 告 及 監(jiān) 督 監(jiān)督 指 示 報 及 告 監(jiān) 督 管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。 每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對服務(wù)工作的滿意程度和意見，并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。我司除致力于提供先進(jìn)之物業(yè)管理服務(wù)，更為佳寧娜友誼廣場之商場部分建立創(chuàng)新之管理模式，如信興廣場地王商業(yè)中心，以使其真正樹立物業(yè)管理品牌，并成為物業(yè)精品。另外，在適當(dāng)?shù)牡胤奖仨氃O(shè)置足夠及簡膽的指示標(biāo)志或大型展示，以方便顧客購物。 在商場之日常管理中，安全保衛(wèi)工作除了保障商家有安全的營商環(huán)境，及提供顧客舒適之購物場所外，更重要是保障物業(yè)使用人的生命安全，體現(xiàn)其真正之物業(yè)品牌形象。 人員來源及崗位配置 因清潔、綠化為外包，故管理處除進(jìn)場驗收接 交時有 個臨時人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào) 50%至佳寧娜友誼 場，主要為管理處骨 ，如管理處主任、秘書、部門主管、物業(yè)助理、財務(wù)及安管主任。 管理處裝備需用品情況 因清潔衛(wèi)生、綠化為外包，故其器械由其自備。 12 月 =3,000（元 /月） （ 5）安防系統(tǒng)（含一卡通之對講、停車場及閉路監(jiān)控），每年 8,400 元 8,400 元247。 增收節(jié)支措施 增收部分范圍較窄，僅能適當(dāng)開展一些有償服務(wù)項目，如室內(nèi)維修，或在條件允許情況下，開展洗車服務(wù)和便民服務(wù)。 — 如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員或該棟 50%的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請 ,經(jīng)管理部門核定后實施 。 e） .小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以； — 向業(yè)主管理委員會查詢； — 向公司財務(wù)部查詢。各用戶亦需承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支，物業(yè)管理之各項支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費用，中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費用。 如公共設(shè)施 /外墻翻新等大型工程費用，應(yīng)按小區(qū) 公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔(dān)。用戶需負(fù)責(zé)對其接收單元的設(shè)備，作檢驗并核實所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。 （三）設(shè)施及日常保養(yǎng) 各用戶不得毀壞及干擾公共設(shè)備，否則需要賠償損失。 （四） 清潔衛(wèi)生 公共地方之整潔 用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關(guān)費用將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)。 （六）車場管理 本不區(qū)建有地面及地下 停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場規(guī)定〉，以便使用停車場人仕依循。 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品，一律禁止。 撲滅火警 小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。 1結(jié)語 有任何物業(yè)可以完全避免天災(zāi)人禍之發(fā)生，制定緊急程序計劃可避免人命和財務(wù)損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應(yīng)付意外或災(zāi)難之突然來臨。 電線安裝 倘閣下需要更改電線或增加時，請雇用持有合格資質(zhì)執(zhí)照之電器承包商進(jìn)行安裝，以確保安全。 垃圾清理 管理處與清潔公司安排適當(dāng)時間收集垃圾，各用戶須以膠袋盛載垃圾，放。 違例之室外建筑物 倘用戶擅自在室外加建任何建筑，例如鐵籠、詹篷、花架、陽臺等，皆屬違法及可傷及生命，故懇請各用戶合作，除 發(fā)展商提供之建議外，任何加建物均不能于天臺或陽臺進(jìn)行； 小區(qū)外墻 所有用戶不得遷拆、更改或干擾小區(qū)外墻及公共設(shè)施，或改裝任何排水喉管。 1聯(lián)絡(luò) 用電話報案時，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a） 報案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類、火警、罪案等； e） 待對方確定了資料后，方可掛斷電話。 火警 ———— 發(fā)現(xiàn) （若發(fā)現(xiàn)火警）； ———— 通知 （致電消防局及通知附近的人）； ———— 抑制 （緊閉所有門窗）； — ——— 逃生 （使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場） 用戶必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼： 119 a） 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可能將火撲滅，但切勿冒險； b） 如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢； c） 通知消防局： i）說出有關(guān)單位的名稱、地點； ii）火警蔓延的范圍及位置； iii）你的電話號碼、姓名； d） 通知本小區(qū)管理處； e） 依從小區(qū)管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶； f） 如被火焰或高熱所圍困： i）有可能的話，致電消防局求助 ； ii）打破