【正文】 管理公司或管理處。 50,440 總計(jì) 176,540 B、公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi) （ 1）電梯保養(yǎng)維護(hù)（全責(zé)保養(yǎng)或保養(yǎng)加材料零件費(fèi)，含年檢費(fèi)） 35 800 元 /月 =28,000（元 /月） （ 2）變電站系統(tǒng)年檢、高低壓柜測(cè)試維修，每年 萬(wàn) 48,000 元247。由于店鋪、餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)之開(kāi)放時(shí)間不同，管理公司必須與使用者緊密聯(lián)系，定訂保安措施，清潔及設(shè)施維修等時(shí)間表，使商場(chǎng)外觀及設(shè)備保養(yǎng)，都能符合商場(chǎng)整體及使用者之要示求。 2． 保持商場(chǎng)外觀之美好形象，以吸引顧客光顧。 月檢就是組織有關(guān)人員每月對(duì)物業(yè)管理主要服務(wù)過(guò)程進(jìn)行檢查，各部門(mén)各管理處每月要提交工作報(bào)告至上級(jí)。 佳寧娜友誼廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)方案 一、整體設(shè)想 12 項(xiàng)目情況 1 實(shí)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) 12 二、管理模式 312 管理架構(gòu) 36 工作流程 78 信息反饋渠道 89 控制方式 910 商場(chǎng)物業(yè)管理要點(diǎn) 1112 三、管理服務(wù)人員配備 1314 各類人員數(shù)量及文化素質(zhì)要求 13 人員來(lái)源及崗位配置 13 管理處主任簡(jiǎn)歷 14 四、培訓(xùn) 1516 培訓(xùn)計(jì) 劃 15 培訓(xùn)方式 15 培訓(xùn)目標(biāo) 1516 五、 物質(zhì)裝備計(jì)劃 1721 物業(yè)服務(wù)人員住房 17 管理用房 17 管理處配備需用品情況 1721 六、 管理預(yù)算 2228 說(shuō)明 22 收入項(xiàng)目 22 支出項(xiàng)目 2327 收支盈虧情況 28 增收節(jié)約措施 28 七、物業(yè)維修基金的管理方案 2932 物業(yè)維修基金的使用程序 2931 物 業(yè) 維 修 基 金 的 管 理 程 序 3132 物來(lái)維修基金資料的保管 32 小結(jié) 32 八、管理規(guī)章制度過(guò) 33111 公眾制度 3349 單位內(nèi)部崗位責(zé)任制 5071 管理運(yùn)作制度 72131 考核制度 132138 九、檔案的建立和管理 139 十、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施措施 140141 實(shí)施措施 140 標(biāo)準(zhǔn)承諾 141 十一、社區(qū)文化活動(dòng) 142144 十二 、便民服務(wù)項(xiàng)目 145150 無(wú)償服務(wù) 145 有償服務(wù) 146150 十三、服務(wù)質(zhì)量的控制體系 151154 總則 151 質(zhì)量記錄控制 151152 內(nèi)部質(zhì)量審核程序 153154 十四、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想 155158 一、 整體設(shè)想 項(xiàng)目情況 佳寧娜友誼廣場(chǎng)是佳寧娜集團(tuán)與奧康德石油集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的商住大廈，于 1997 年 12月交付使用。 抽檢就是管理處主任對(duì)有關(guān)部門(mén)或人員進(jìn)行每年不少于 4 次的抽檢。 主要體現(xiàn)在商場(chǎng)之清潔衛(wèi)生及裝飾標(biāo)志的配備。 三、管理服務(wù)人員配備 各類人員數(shù)量、文化素質(zhì) 佳寧娜友誼 場(chǎng)物業(yè)管理處人員設(shè)置共 73 人（其中管理人員 15 人、其他人員 58 人）。 12 月 =4,000（元 /月） （ 3）備用柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)、運(yùn)行，每年 萬(wàn) 18,000 元247。 房屋本體維修基金的使用程序： a） .管理公司收取的房屋本體維修基金原則上 30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零屋小修， 70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可 另行處理； b） .管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維修工程時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料： — 有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請(qǐng)計(jì)劃； — 該項(xiàng)目的預(yù)算資料； — 其他相關(guān)資料。 （ 3）管理處負(fù)責(zé)維持本物業(yè)范圍之正常運(yùn)作及在可能情況下協(xié)助各用戶，處理各公共事務(wù)。 （二）用戶須知 用戶對(duì)其購(gòu)置之樓宇擁有使用權(quán)利，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家。 請(qǐng)勿霸占任何公共地方（如堆放私人財(cái)物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。 當(dāng)臺(tái)風(fēng)時(shí)，請(qǐng)關(guān)閉門(mén)窗，必要時(shí)，封貼玻璃，并固定易倒物品。 1聯(lián)絡(luò) 用電話報(bào)案時(shí)，請(qǐng)?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a） 報(bào)案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類、火警、罪案等； e） 待對(duì)方確定了資料后，方可掛斷電話。 垃圾清理 管理處與清潔公司安排適當(dāng)時(shí)間收集垃圾，各用戶須以膠袋盛載垃圾，放。 1結(jié)語(yǔ) 有任何物業(yè)可以完全避免天災(zāi)人禍之發(fā)生，制定緊急程序計(jì)劃可避免人命和財(cái)務(wù)損失，以及萬(wàn)一發(fā)生意外時(shí)，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應(yīng)付意外或?yàn)?zāi)難之突然來(lái)臨。 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈(zèng)品，一律禁止。 （四） 清潔衛(wèi)生 公共地方之整潔 用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門(mén)外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會(huì)被搬走，其相關(guān)費(fèi)用將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)。用戶需負(fù)責(zé)對(duì)其接收單元的設(shè)備，作檢驗(yàn)并核實(shí)所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。各用戶亦需承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開(kāi)支，物業(yè)管理之各項(xiàng)支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費(fèi)用，中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動(dòng)系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費(fèi)用。 — 如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員或該棟 50%的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項(xiàng)工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門(mén)申請(qǐng) ,經(jīng)管理部門(mén)核定后實(shí)施 。 12 月 =3,000（元 /月） （ 5）安防系統(tǒng)（含一卡通之對(duì)講、停車場(chǎng)及閉路監(jiān)控），每年 8,400 元 8,400 元247。 人員來(lái)源及崗位配置 因清潔、綠化為外包，故管理處除進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收接 交時(shí)有 個(gè)臨時(shí)人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào) 50%至佳寧娜友誼 場(chǎng)，主要為管理處骨 ，如管理處主任、秘書(shū)、部門(mén)主管、物業(yè)助理、財(cái)務(wù)及安管主任。另外，在適當(dāng)?shù)牡胤奖仨氃O(shè)置足夠及簡(jiǎn)膽的指示標(biāo)志或大型展示，以方便顧客購(gòu)物。