【正文】 住宅電梯大堂（ 16 人） 辦公電梯大堂 （ 8 人 ） 備注： 1． 24 小時值班；四班三運轉(zhuǎn)，每班 12 人（包括領(lǐng)班），每天安排一個班休息； 2． 計 將領(lǐng)班加入巡邏機動崗位內(nèi)，或頂替休假人員以舒緩崗位人手緊張。 日檢是每日各有關(guān)部門對大廈的清潔衛(wèi)生、綠化、機電設(shè)備運行和治安及設(shè)施情況的檢查記錄報告，并經(jīng)主管簽字，認(rèn)及處理后報管理處。 B． 外部信息反饋 主要通過問卷形式和交流形式來獲得。 控制方式 物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來控制 佳寧娜友誼 場的物業(yè)管理工作由其承擔(dān)的物業(yè)管理公司來控制，即完整的流程控制。 本公司建議［佳寧娜友誼廣場商場部分之］之物業(yè)管理 ,必須建立于高檔次物業(yè)管理之基礎(chǔ)，且體現(xiàn)其獨特之形象。主要原則為同一類型之商家需安排在同一樓層，在同一空間或附近類似空間應(yīng)建立銷售同一檔次及相近類型之商品專賣柜。首先，商場日常管理中，清潔衛(wèi)生猶其重要，地面之清潔頻率及衛(wèi)生間之潔凈程度要求頗高；清潔人員的配備及商場之全面清潔維護(hù)時間應(yīng)作合理 的安排。對于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔水池等，必須妥為監(jiān)管，以免對他人造成滋擾。 5． 制定合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩Ｐl(wèi)措施，保障商家及顧客的安全。 商場內(nèi)之店鋪，餐廳及娛樂場所之開放時間，有別于辦公樓。 人員文化素質(zhì)、技 要求具體如下： 管理人員共 15 人，要求大專以上文化占 50%，管理處主任要求本科以上，并且物業(yè)管理上崗證書；物業(yè)部人員均需具物業(yè)管理上崗證；財務(wù)部會計須具大專以上學(xué)歷或中級以上職稱、具有會計證；工程技 人員 10 人，要求至少 9 人具有本專業(yè)上崗證書，文化程度在高中以上，中級以上技 占 50%；安管員 49 人，均要求高中以上學(xué)歷，原則上為退伍軍人。各部門主管配合管理處的要求，制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計劃，并負(fù)責(zé)組織實施、培訓(xùn)記錄由各部門主管交行政人事財務(wù)部歸檔。 管理用房 建設(shè)單位為物業(yè)管理公司提供的辦公用房在首層，可以滿足物業(yè)管理需要，不必增加。由于招標(biāo)書上未列明停車場的具體情 競，本預(yù)算暫未把停車場之收入列入核算中。 12 月 =1,500（元 /月） （ 4） 消防系統(tǒng)（含管道、泵、閥門、聯(lián)動柜、防火卷簾、自動噴頭、 煙、溫感器），每年 萬 36,000 元247。 12 月 =8,330（元 /月） （ 10）其他及不可預(yù)計（ 1） — （ 9）項 5% 51,530 5%=2,580 小計 54,110(元 /月 ) C、綠化費 綠化面積為 20%左右 2,000 元 /月 D、公共水電費（含排污費 元 /噸） 電 費 （ 1）電梯（ 35 ，其中扶梯 17 ） 扶梯： 17 7kw 12h/日 80% 30 日 /月 元 /kwh=33,930（元 /月） 其它電梯：（ 8 25kw+10 17kw） 24h/日 70% 50% 30 日 /月 （元 /月） （ 2）水泵，共 2 ， 46kw 2（適當(dāng)考慮裙樓部分的加壓泵） 46kw 2 50% 4h/日 80% 30 日 /月 ,370（元 /月） （ 3）庭院燈 10kw 12h/日 30 日 /月 元 /kwh=3,560（元 /月） （ 4）大堂、走道公共部分 20kw 12h/日 30 日 /月 元 /kwh=7,130（元 /月） （ 5） 1~3 商場 50kw 12h/日 30 日 /月 元 /kwh=17,820（元 /月） （ 6）消防水泵、抽排風(fēng)、換氣 60kw 3h/日 30 日 /月 元 /kwh=3,350（元 /月） （ 7）管理處辦公室、設(shè)備間、值班室、消防中心等照明入其他 20kv 12h/日 30 日 /月 元 /kvh=7,130（元 /月） （ 8）空調(diào) 4 650kw 3 80% 70% 12h/日 30 日 /月 元 /kwh 10 月 /12 月 =1,200（元 /月） 水 費 （ 1 ）綠化用水 14,208m 20% 5kg/m 30 日 /月247。 12=500 元 /月 小計（約）： 56 ,540 元 F、辦公費 （ 1）電話費 2,500（元 /月） （ 2）辦公文具等 500（元 /月） （ 3）差旅費 500（元 /月） （ 4）業(yè)務(wù)應(yīng)酬費 2,000（元 /月） （ 5）洗滌費 800（元 /月） （ 6）服裝費（人均 500 73 500/12=3,040 （元 /月） 元， 73 人，適當(dāng)機動） （ 7）不可預(yù)見（ 16）項合計 5% 460（元 /月） 小計（約） 98,800 G、折舊費用（物業(yè)管理部分近 20 固定資產(chǎn)， 5 年折舊） 3,330 H、其他（保險，包括公共財產(chǎn)險、第三者責(zé)任險、停車場車 10,000 輛停車險等） I、商場市場推 宣傳費 100,000 J、管理人酬金（管理支出的 10%） 100,000 K、營業(yè)稅金（管理費 5%） 1699950 5%=85,000 L、業(yè)主委員會費用 8000 A— K 項每月開支預(yù)算總額為： 1,110,170 元 收支盈虧情況 每月開支為： 1,110,170 元 管理收入： 住宅與商?。?434,760 元 寫字樓、商鋪： 1,265,190 元 收支情況為： 434,760+1,265,1901,110,170=589,780 雖然預(yù)算中每月有盈余，但因?qū)懽謽桥c商鋪為發(fā)展商自用和空置較多，故可 根 實際情況調(diào)整；即保證管理處運行收支平衡即中，因而在稅收上略可降低； 而管理運作上，因住宅、商住由業(yè)主繳納，其余在能收的情況下，其缺口由發(fā)展商按空置單位打折繳納或從停車場收入中彌補即可。 七、物業(yè)維修基金的管理方案 物業(yè)維修基金的使用程序： 公用設(shè)施維修基金的使用程序： （ a） .管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料： — 公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請； — 相關(guān)項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料； — 施工承接單位或人員資質(zhì)資 料。 c） .申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議 。 g） .公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共同總位維修養(yǎng)護(hù)項目后： — 日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證； — 中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。 房屋本體維修基金的管理程序： a） .財 務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理，并設(shè)立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金； b） .經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始任據(jù)，按費用審核報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)； c） . 財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理； d） .如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應(yīng)： — 經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的 50%以上的業(yè)主同意； — 將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費 里沖抵； — 經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補。 小結(jié) 物業(yè)維修 基金的管理核算情況，作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。 費用 （ 1）為保障業(yè)主物業(yè)的長遠(yuǎn)利益，以達(dá)投保值的效果。 （ 2）管理費是保持本物業(yè)管理正常運作之必備條件。（如有任何變動均以管理處最新公告為準(zhǔn)） 用戶于入伙時須預(yù)繳交貳個月管理費及其他由管理處制定之合理費用。若有盈余，則拔入下年度賬目。 （ 1）用戶需預(yù)先與管理處預(yù)約以便交收鎖匙 及單元。 用戶不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性（如窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護(hù)物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄 顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等）。 物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。失修 /損壞 /質(zhì) 劣電器品易導(dǎo)致火警。 愛護(hù)公物存公德，若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件，請報本處。 （五）保安 物業(yè)內(nèi) 24 小時均有人當(dāng)值，負(fù)責(zé)小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶提出之要求（管理處辦公時間為周一至周五 8:3017:30；周六 8:3013:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。 為了用戶之安全，用戶出入小區(qū)必要時須配合管理人員要求請出示有效證件，來訪者須做來訪登記。 愛護(hù)公物及消防設(shè)備，常保公共空間通暢。 （八）其他 用戶請注意： 用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負(fù)責(zé)，若有損壞公共地方或公 共設(shè)施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶為最終負(fù)責(zé)人，需承擔(dān)賠償責(zé)任。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。 g） 所有逃離火場的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集； h） 身處火場上層的人，應(yīng)向天窗方向逃生，如身上處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生： i） 發(fā)生火警時，安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進(jìn)入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進(jìn)入。 地震 a） 保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方； b） 躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)尋求掩護(hù)； c） 遠(yuǎn)離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件； d） 地震時不要躲在樓梯底一下； e） 準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震； f） 如單位受到破壞，立即通知管理處； g） 切勿散播搖言或夸大報告。 1小區(qū)撤離程序 a） 當(dāng)發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應(yīng)該完全撤離現(xiàn)場朱能有所例外； b） 在撤離單位或進(jìn)行火警演習(xí)時，用戶的貴重物品須自行負(fù)責(zé)，另外，離開時記緊把單元大門鎖上； c） 開啟由單元通往街外的大門前，先弄清楚是否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生； d） 若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應(yīng)關(guān)上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位 內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。然而，請必須緊記，無論以上指引或應(yīng)變措施如何周詳，仍需用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可晝量避免意外發(fā)生，及達(dá)到本應(yīng)急程序之目的。 為保持小區(qū)外觀，任何招牌、鐵籠、陽臺、天線，皆不能擅自安裝，請各用戶遵守規(guī)則。 座廁 請勿隨意將垃圾拋進(jìn)座廁，倘因此而引致去水喉閉塞，修理費用將由業(yè)戶支