【正文】 2010年廈門房地產市場研究報告目 錄序 言 3一、城市經濟 4城市宏觀經濟 4（1）2010年廈門經濟企穩(wěn)回升 4（2）2010年廈門工業(yè)生產持續(xù)回升 4（3）2010年廈門進出口總額出現較快回升 5（4）2010年廈門固定資產投資呈現回升態(tài)勢 5（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長 6二、產業(yè)政策 7城市政策綜述 7城市政策解讀 7城市政策展望 11三、土地供求 13經營性土地供應量 13經營性土地成交量 13經營性土地成交價格 14土地成交結構分析 15（1）成交區(qū)域分析 15（2）成交土地屬性分析 16重點地塊分析 17四、行業(yè)發(fā)展 20房地產開發(fā)投資 20房地產建設規(guī)模 21五、市場交易 22商品房市場 22（1）市場綜述 22（2）供求關系分析 23（3）供應量分析 24（4）成交量分析 25（5）成交均價分析 26住宅市場 27（1）市場概述 27（2）供求分析 27（3）供應分析 28（4）成交分析 30（5）價格分析 31商業(yè)市場 33（1）市場綜述 33（2）供求關系分析 34（3）供應量分析 35（4）成交量分析 37（5）成交價格分析 38辦公市場 39（1）市場綜述 39（2）供求關系分析 40（3）市場供應量分析 41（4）市場成交量分析 42（5）成交價格分析 44（6）商業(yè)辦公項目案例分析 45六、2011年房地產市場預測 47政策預期 47土地供需 48市場走勢 49（1）市場供求走勢預測 49（2）房價走勢預測 50七、區(qū)域數據 60一、 思明區(qū) 60二、 湖里區(qū) 61三、 海滄區(qū) 62四、 集美區(qū) 63五、 同安區(qū) 64六、 翔安區(qū) 65序 言2010年可謂宏觀調控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購等全方位的多項措施先后出臺，力度空前嚴格，受此影響市場表現大起大落。截至目前，宏觀調控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運行。2010年廈門的房地產市場整體來看，成交量出現大幅下跌，成交均價再創(chuàng)新高，各季度表現依然跌宕起伏。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產宏觀調控政策的深入實施，二季度，成交量繼續(xù)呈現調整和回落。三季度，隨著政策逐步進入平淡期，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場再度抬頭，政府極可能再次加碼調控政策來打壓樓市。預計，2011年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會較小。一、城市經濟城市宏觀經濟（1）2010年廈門經濟企穩(wěn)回升2010年111月，%，其中，第一、二、%、%%。：：。全市經濟保持了良好的發(fā)展勢頭。經濟繼續(xù)回升將對房地產業(yè)提供良好基本面。預計2011年廈門經濟增速將呈現穩(wěn)步增長態(tài)勢。圖11：廈門市20032010GDP走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（2）2010年廈門工業(yè)生產持續(xù)回升2010年1－11月，已超過年初制定的3100億元目標，%；，%。圖12：廈門市20032010工業(yè)總產值走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（3）2010年廈門進出口總額出現較快回升2010年我市出口市場恢復增長，111月,，%。 圖1 3：廈門市20032010進出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（4）2010年廈門固定資產投資呈現回升態(tài)勢2010年我市固定資產投資呈現回升態(tài)勢，%。 圖14：廈門市20032010固定資產投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長社會消費品零售總額呈現總體快速增長。111月，%，增幅比去年同期提高了7個百分點；%。圖1 5：廈門市20032010社會消費品零售總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局二、產業(yè)政策城市政策綜述2010年，“”第一輪政策調控強勢推出，“929”第二輪史上最嚴厲樓市調控紛至沓來，隨即而來的限購、限貸、限外、限年齡等一系列政策層層加碼，取態(tài)愈加嚴厲和強硬?？梢妵覍鞘姓{控的決心，勢將抑制房價的非理性上漲。房地產調控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時調節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實行個人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設力度，調整市場供求關系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對房地產影響巨大?！?29”國家房地產新政出臺后，廈門市國土房產、金融管理、稅務等七個單位立即于9月30日聯合下發(fā)了《關于貫徹住建部等五部委房地產宏觀調控政策促進我市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，廈門的限購令比較溫和，樓市的調控力度明顯低于預期。土地調控是今年房地產調控的重點內容。嚴厲打擊囤地炒地，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，加大對土地閑置的查處和懲罰力度，強調了“增加供應、降低風險”的調控主旨，使得政府出讓以及開發(fā)商拿地都顯得更為理性。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。由于CPI屢創(chuàng)新高，市場通脹預期加大，中國人民銀行年內六次上調存款準備金率，四季度兩次加息。一方面收緊信貸，控制市場流動性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調控。預計貨幣政策的從緊，將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數風險。城市政策解讀（1）關于貫徹落實《福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于進一步加強商品房預售管理的通知》的若干意見政策要點：2010年2月11日，為加強房地產市場監(jiān)管，切實維護廣大人民群眾的合法權益，根據福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關于進一步加強商品房預售管理的通知》，廈門市國土房產局制定了幾項新規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)在申報預售許可時制定的預售方案中應按“一房一價”的原則如實申報預售價格，經批準預售的商品房項目應一次性將許可預售的全部房源對外公開預售價格；房地產開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房應實行明碼標價制度，按申報價格公開銷售，銷售價格調整177。10％以上的，應調整預售方案，重新申報預售價格。未重新申報預售價格的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售，房地產交易登記機構不予受理合同登記備案和預告登記；房地產開發(fā)企業(yè)應保證公開信息的真實性，確保購房者的知情權；商品房預售合同簽訂后，應在10日內向房地產交易登記機構辦理備案證明；進一步加強商品房預售動態(tài)監(jiān)管。易居視點：廈門在新規(guī)未出臺之前，由于商品房預售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價等違規(guī)行為頻出。此次政策將焦點對準了商品房預售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機制才能起到實效。（2）《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》政策要點：為貫徹落實五部委《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，廈門市國土資源與房產管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對廈門市土地出讓價款支付方式做出規(guī)定。根據公告，首次繳納比例為成交價款的50%，在成交之日起5個工作日內付清，否則取消競得資格，不與競得人簽訂合同，不予退還競買保證金。易居視點：土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運用的不規(guī)范?！锻ㄖ穼τ谕恋爻鲎尳鸬睦U納期限和首付比例進行了明確的規(guī)定，促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿，從另一個角度收縮了開發(fā)商的流動性。這樣，一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價拿地的熱情，另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度，增加供給,加快銷售回款，甚至降低其漲價的動力。（3）《關于促進廈門市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》政策要點：5月7日，繼《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和《福建省人民政府辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，廈門市政府制定并發(fā)布《關于促進廈門市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，再推十一條措施，《通知》切實加強和改善房地產市場調控，引導居民住房理性消費，遏制房價過快上漲的勢頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。進一步加強土地供應管理。實行房地產開發(fā)利用申報制度。加大對土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。依法開展閑置土地的清理。進一步規(guī)范商品房預售管理。強化商品房預售動態(tài)管理。加大對商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。進一步健全房地產市場監(jiān)測和信息發(fā)布。各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國務院住房信貸政策。繼續(xù)加快保障性住房的建設速度，實行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。易居視點：正是在樓市成交下降、外部經濟面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細則出臺。2010年5月7日，廈門出臺了旨在穩(wěn)定廈門房地產市場的廈門版“國十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個明確的信號。廈門版樓市調控政策被冠以“溫和型”，它對殺傷力最強的外地客層限購未實施、同時未來明確停貸第三套房政策，總體調控政策相對溫和，整體樓市的調控壓力得到一定程度的緩解。（4）廈門戶籍新政8月1日起施行政策要點：2010年6月22日，廈門市政府召開新聞發(fā)布會，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實施細則，外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿8年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。新規(guī)明確人才引進戶口政策，允許海外人才、留學人員落戶本市。落戶島外，門檻相對較低，“連續(xù)滿8年”放寬至“連續(xù)滿5年”，其它條件和島內落戶一致。對夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。購房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權人按規(guī)定落戶，其他所有權人應經公證同意放棄辦理本次購房落戶。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。易居視點：戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國特殊的國情，使得戶籍與福利長期捆綁。目前與戶籍掛鉤的個人權利，主要涉及政治權利、就業(yè)權利、教育權利、社會保障、計劃生育、交通事故人身損害賠償等。新的游戲規(guī)劃一經確定，在廈門樓市掀起了不小的波瀾，小戶型商品房尤其是學區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產交易中心辦理購房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購房者絡繹不絕。戶籍新政直接拉動存量房的銷售；長遠來看，廈門島內樓市將趨于高端化，購買力向島外分流的速度將加快。（5）關于貫徹落實住建部等五部委房地產宏觀調控政策，促進我市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見政策要點：2010年9月30日，為進一步貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，鞏固房地產市場調控成果，促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，根據《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》和《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，結合我市房地產市場的實際，廈門市國土局提出以下貫徹意見：執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30％及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50％、。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關優(yōu)惠政策。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。在本市暫時限定居民家庭購房套數。從2010年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。嚴格商品房預售管理，加強市場監(jiān)管。一是進一步落實取得預售許可證后10日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現場公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。二是加強價格監(jiān)管。繼續(xù)加強“一房一價”、“明碼標價”管理，調整價格超177。10％的必須重新申報預售方案。三是規(guī)范商品住宅預訂行為，已簽訂認購合同的必須在“網上房地產”公示。四是加強市場巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實保障房地產消費者合法權益。五是嚴格執(zhí)行商品房預售監(jiān)管和市場秩序管理的相關規(guī)定。切實加快保障性住房建設和分配。已經開工建設的保障性住房，要加快建設進度，確保按時交房。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、公正的原則，做好配租配售工作。同時根據我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設一批保障性住房和公共租賃住房。易居視點：繼“929”樓市新政頒布后，9月30日，廈門迅速出臺包括“限購令”在內的調控細則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺了“限購令”。行政限購成為當下地方政府調控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心?！跋拶徚睢敝荚谏弦惠喺{控的基礎上，鞏固調控成果，進一步打擊投機購房，從而抑制房價過快上漲?！跋拶徚睢钡某雠_，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚，住宅成交均價也是穩(wěn)中有升，本次樓市調控并未達到預期的效果。目前，廈門已明確表示，2011年“限購令”繼續(xù)執(zhí)行。城市政策展望201