【正文】 2010年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄序 言 3一、城市經(jīng)濟(jì) 4城市宏觀經(jīng)濟(jì) 4（1）2010年廈門經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升 4（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升 4（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升 5（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì) 5（5）2010年廈門消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng) 6二、產(chǎn)業(yè)政策 7城市政策綜述 7城市政策解讀 7城市政策展望 11三、土地供求 13經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 13經(jīng)營(yíng)性土地成交量 13經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格 14土地成交結(jié)構(gòu)分析 15（1）成交區(qū)域分析 15（2）成交土地屬性分析 16重點(diǎn)地塊分析 17四、行業(yè)發(fā)展 20房地產(chǎn)開發(fā)投資 20房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 21五、市場(chǎng)交易 22商品房市場(chǎng) 22（1）市場(chǎng)綜述 22（2）供求關(guān)系分析 23（3）供應(yīng)量分析 24（4）成交量分析 25（5）成交均價(jià)分析 26住宅市場(chǎng) 27（1）市場(chǎng)概述 27（2）供求分析 27（3）供應(yīng)分析 28（4）成交分析 30（5）價(jià)格分析 31商業(yè)市場(chǎng) 33（1）市場(chǎng)綜述 33（2）供求關(guān)系分析 34（3）供應(yīng)量分析 35（4）成交量分析 37（5）成交價(jià)格分析 38辦公市場(chǎng) 39（1）市場(chǎng)綜述 39（2）供求關(guān)系分析 40（3）市場(chǎng)供應(yīng)量分析 41（4）市場(chǎng)成交量分析 42（5）成交價(jià)格分析 44（6）商業(yè)辦公項(xiàng)目案例分析 45六、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 47政策預(yù)期 47土地供需 48市場(chǎng)走勢(shì) 49（1）市場(chǎng)供求走勢(shì)預(yù)測(cè) 49（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 50七、區(qū)域數(shù)據(jù) 60一、 思明區(qū) 60二、 湖里區(qū) 61三、 海滄區(qū) 62四、 集美區(qū) 63五、 同安區(qū) 64六、 翔安區(qū) 65序 言2010年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購(gòu)等全方位的多項(xiàng)措施先后出臺(tái)，力度空前嚴(yán)格，受此影響市場(chǎng)表現(xiàn)大起大落。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行。2010年廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時(shí)由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，二季度，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整和回落。三季度，隨著政策逐步進(jìn)入平淡期，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場(chǎng)再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來打壓樓市。預(yù)計(jì)，2011年樓市的主旋律將會(huì)是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對(duì)的穩(wěn)定，成交量和價(jià)格的起伏均會(huì)較小。一、城市經(jīng)濟(jì)城市宏觀經(jīng)濟(jì)（1）2010年廈門經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升2010年111月，%，其中，第一、二、%、%%。：：。全市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。預(yù)計(jì)2011年廈門經(jīng)濟(jì)增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。圖11：廈門市20032010GDP走勢(shì)圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年1－11月，已超過年初制定的3100億元目標(biāo)，%；，%。圖12：廈門市20032010工業(yè)總產(chǎn)值走勢(shì)圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)，111月,，%。 圖1 3：廈門市20032010進(jìn)出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，%。 圖14：廈門市20032010固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（5）2010年廈門消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)總體快速增長(zhǎng)。111月，%，增幅比去年同期提高了7個(gè)百分點(diǎn)；%。圖1 5：廈門市20032010社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局二、產(chǎn)業(yè)政策城市政策綜述2010年，“”第一輪政策調(diào)控強(qiáng)勢(shì)推出，“929”第二輪史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控紛至沓來，隨即而來的限購(gòu)、限貸、限外、限年齡等一系列政策層層加碼，取態(tài)愈加嚴(yán)厲和強(qiáng)硬?？梢妵?guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心，勢(shì)將抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時(shí)調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實(shí)行個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對(duì)房地產(chǎn)影響巨大?！?29”國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，廈門市國(guó)土房產(chǎn)、金融管理、稅務(wù)等七個(gè)單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，從10月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購(gòu)買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，廈門的限購(gòu)令比較溫和，樓市的調(diào)控力度明顯低于預(yù)期。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。嚴(yán)厲打擊囤地炒地，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，加大對(duì)土地閑置的查處和懲罰力度，強(qiáng)調(diào)了“增加供應(yīng)、降低風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控主旨，使得政府出讓以及開發(fā)商拿地都顯得更為理性。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。由于CPI屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)通脹預(yù)期加大，中國(guó)人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四季度兩次加息。一方面收緊信貸，控制市場(chǎng)流動(dòng)性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調(diào)控。預(yù)計(jì)貨幣政策的從緊，將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。城市政策解讀（1）關(guān)于貫徹落實(shí)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》的若干意見政策要點(diǎn)：2010年2月11日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》，廈門市國(guó)土房產(chǎn)局制定了幾項(xiàng)新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)制定的預(yù)售方案中應(yīng)按“一房一價(jià)”的原則如實(shí)申報(bào)預(yù)售價(jià)格，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目應(yīng)一次性將許可預(yù)售的全部房源對(duì)外公開預(yù)售價(jià)格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售商品房應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，按申報(bào)價(jià)格公開銷售，銷售價(jià)格調(diào)整177。10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。未重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予受理合同登記備案和預(yù)告登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證公開信息的真實(shí)性，確保購(gòu)房者的知情權(quán)；商品房預(yù)售合同簽訂后，應(yīng)在10日內(nèi)向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理備案證明；進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)監(jiān)管。易居視點(diǎn)：廈門在新規(guī)未出臺(tái)之前，由于商品房預(yù)售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為頻出。此次政策將焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)了商品房預(yù)售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機(jī)制才能起到實(shí)效。（2）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》政策要點(diǎn)：為貫徹落實(shí)五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對(duì)廈門市土地出讓價(jià)款支付方式做出規(guī)定。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價(jià)款的50%，在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清，否則取消競(jìng)得資格，不與競(jìng)得人簽訂合同，不予退還競(jìng)買保證金。易居視點(diǎn)：土地出讓金的有效管理和合理利用對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運(yùn)用的不規(guī)范?！锻ㄖ穼?duì)于土地出讓金的繳納期限和首付比例進(jìn)行了明確的規(guī)定，促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿，從另一個(gè)角度收縮了開發(fā)商的流動(dòng)性。這樣，一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價(jià)拿地的熱情，另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度，增加供給,加快銷售回款，甚至降低其漲價(jià)的動(dòng)力。（3）《關(guān)于促進(jìn)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》政策要點(diǎn)：5月7日，繼《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》和《福建省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，廈門市政府制定并發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，再推十一條措施，《通知》切實(shí)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)利用申報(bào)制度。加大對(duì)土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。依法開展閑置土地的清理。進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。強(qiáng)化商品房預(yù)售動(dòng)態(tài)管理。加大對(duì)商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院住房信貸政策。繼續(xù)加快保障性住房的建設(shè)速度，實(shí)行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進(jìn)人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。易居視點(diǎn)：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細(xì)則出臺(tái)。2010年5月7日，廈門出臺(tái)了旨在穩(wěn)定廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的廈門版“國(guó)十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個(gè)明確的信號(hào)。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對(duì)殺傷力最強(qiáng)的外地客層限購(gòu)未實(shí)施、同時(shí)未來明確停貸第三套房政策，總體調(diào)控政策相對(duì)溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。（4）廈門戶籍新政8月1日起施行政策要點(diǎn)：2010年6月22日，廈門市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則，外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿8年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。新規(guī)明確人才引進(jìn)戶口政策，允許海外人才、留學(xué)人員落戶本市。落戶島外，門檻相對(duì)較低，“連續(xù)滿8年”放寬至“連續(xù)滿5年”，其它條件和島內(nèi)落戶一致。對(duì)夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。購(gòu)房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關(guān)系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權(quán)人按規(guī)定落戶，其他所有權(quán)人應(yīng)經(jīng)公證同意放棄辦理本次購(gòu)房落戶。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。易居視點(diǎn)：戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國(guó)特殊的國(guó)情，使得戶籍與福利長(zhǎng)期捆綁。目前與戶籍掛鉤的個(gè)人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、交通事故人身?yè)p害賠償?shù)取Ｐ碌挠螒蛞?guī)劃一經(jīng)確定，在廈門樓市掀起了不小的波瀾，小戶型商品房尤其是學(xué)區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產(chǎn)交易中心辦理購(gòu)房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。戶籍新政直接拉動(dòng)存量房的銷售；長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，廈門島內(nèi)樓市將趨于高端化，購(gòu)買力向島外分流的速度將加快。（5）關(guān)于貫徹落實(shí)住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見政策要點(diǎn)：2010年9月30日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，廈門市國(guó)土局提出以下貫徹意見：執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50％、。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。在本市暫時(shí)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。從2010年10月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。一是進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。二是加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。繼續(xù)加強(qiáng)“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”管理，調(diào)整價(jià)格超177。10％的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。三是規(guī)范商品住宅預(yù)訂行為，已簽訂認(rèn)購(gòu)合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。四是加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益。五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售監(jiān)管和市場(chǎng)秩序管理的相關(guān)規(guī)定。切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。已經(jīng)開工建設(shè)的保障性住房，要加快建設(shè)進(jìn)度，確保按時(shí)交房。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、公正的原則，做好配租配售工作。同時(shí)根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設(shè)一批保障性住房和公共租賃住房。易居視點(diǎn)：繼“929”樓市新政頒布后，9月30日，廈門迅速出臺(tái)包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的調(diào)控細(xì)則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”。行政限購(gòu)成為當(dāng)下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房?jī)r(jià)頑疾的決心。“限購(gòu)令”旨在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進(jìn)一步打擊投機(jī)購(gòu)房，從而抑制房?jī)r(jià)過快上漲。“限購(gòu)令”的出臺(tái)，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預(yù)期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚(yáng)，住宅成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。目前，廈門已明確表示，2011年“限購(gòu)令”繼續(xù)執(zhí)行。城市政策展望201