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中房信x年廈門房地產(chǎn)市場研究報告-文庫吧資料

2025-05-02 12:05本頁面
  

【正文】 數(shù)據(jù)來源:CRIC圖56:2010年112月商品房成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源:CRIC(5)成交均價分析n 全市商品房成交均價上揚2010年廈門市商品房成交均價為8686元/ m2,%。其中,% ,同比下降20個百分點;%,同比上漲8個百分點;%,同比上漲1個百分點;車庫、%,同比下降2個百分點。圖53:2010年112月商品房供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源:CRIC圖54:2010年112月商品房供應結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源:CRIC(4)成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后,2010年廈門市商品房市場受宏觀調(diào)控及地方政府政策影響,本年度成交總量平穩(wěn)下行。%,%;%,%;%,%;車庫、%,%。2009年市場供應節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解,供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結(jié)構(gòu)影響,全市商品房成交均價上漲,為8686元/m2,%。五、市場交易商品房市場(1)市場綜述㎡,%;㎡,%。至11月底止,㎡,%,㎡,%,%;㎡,%,%。圖:17:廈門市20032010商品房施工面積走勢圖(單位:萬m2)資料來源:廈門統(tǒng)計局圖18:廈門市20032010商品房新開工面積走勢圖(單位:萬m2)資料來源:廈門統(tǒng)計局%由于近年房地產(chǎn)項目竣工數(shù)量相對較多,導致待售面積大量增加。㎡,%,%。在物價上漲,通脹壓力加劇的情況下,房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費者青睞的保值商品,人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢并未改變。%,%,%。2010P13地塊的高總價讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆,而成交的樓面價6271元/㎡,相對五緣灣片區(qū)周邊地塊,具有較強的價格優(yōu)勢,具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。2010年,保利地產(chǎn)進軍廈門房地產(chǎn)市場的計劃最終沒能實現(xiàn)。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會上,經(jīng)過138輪叫價。該地塊的出讓條件中,除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大,且不得分割出售外,還要面臨周邊包括萬達廣場在內(nèi)的同類物業(yè)競爭,因此要求開發(fā)商具備較強的綜合開發(fā)運營經(jīng)驗,應具有較強招商能力外,還需要長期的運營能力。萬達城市廣場規(guī)劃建設為大型城市綜合體,將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。百年名校雙十中學枋湖校區(qū)距地塊約500米。n 景觀資源:一線灣景資源+濕地公園景觀資源:南面直接臨灣,屬于五緣灣第一排,湖景資源優(yōu)良,臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近,對外交通輻射能力強。項目地塊位于五緣灣西片區(qū),片區(qū)規(guī)劃起點高,具備良好發(fā)展前景。五緣灣片區(qū)是廈門島內(nèi)新開發(fā)區(qū)域,片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳,成為廈門市新一輪城市建設的核心區(qū)域。與2009年循序漸進的推地方式比較,今年商住用地集中在八、九、十3個月份放量,推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊,經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖,土地市場被盤活依然充滿活力,辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。圖34:2010年廈門市經(jīng)營性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來源:CRIC圖35:2010年廈門經(jīng)營性土地(商?。└鲄^(qū)成交樓樓面價數(shù)據(jù)來源:CRIC(2)成交土地屬性分析2010年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主,共有33幅,㎡,%。隨著“島內(nèi)外一體化建設”和“島外新城建設”逐步推進,島外土地市場必然是主角。思明區(qū)商住用地的成交樓面價為6834元/㎡,同安區(qū)作為濱海新城重點開發(fā)區(qū)域,成交樓面價最低,為2693元/㎡。2010年全市商住用地平均樓面價4436元/㎡,島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主,商住用地成交主要來自湖里區(qū)。地價具有很強的區(qū)域性,同一城市的不同區(qū)域板塊價值差越來越清晰,島內(nèi)成交的高價地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū),湖邊水庫東側(cè)的2010P19地塊拍出今年商住用地的最高價,達14187元/㎡,也成為寶龍地產(chǎn)進軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。圖33:2006年至2010年廈門經(jīng)營性土地成交樓面價走勢數(shù)據(jù)來源:CRIC土地成交結(jié)構(gòu)分析(1)成交區(qū)域分析2010年,㎡,成交主力來自島外各區(qū)域,島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交,島外共計成交41幅,㎡,%。8月8日,㎡,成為總價最高的地塊。其中,島內(nèi)地塊成交樓面價由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡,%;島外地塊成交樓面價由2992元/㎡降低到2738元/㎡,%。圖32:2006年2010年廈門經(jīng)營性土地成交情況數(shù)據(jù)來源:CRIC經(jīng)營性土地成交價格2010年,受政府宏觀調(diào)控政策影響,開發(fā)商對未來樓市預期不明朗,盡管拿地熱情依然高漲,但表現(xiàn)得更為理性,整體土地市場成交價格較2009年有所下跌。本年推出的68幅土地中,成交了63幅,%,㎡,㎡。今年全市的土地供應島外仍占較大的比重,㎡,位居供應面積排行榜榜首,㎡,此外,㎡,㎡,㎡,㎡。廈門市國土房產(chǎn)局副局長郭俊勝于12月9日表示,由于廈門房地產(chǎn)市場價格上漲壓力仍較大,政府將堅決貫徹國務院和國家相關部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,抑制房價過快上漲,廈門從10月1日起實行的“限購令”沒有明確終止期限,2011年仍會繼續(xù)執(zhí)行表12:廈門市商品房銷售收入增長速度(20032010)年度商品房銷售面積(萬㎡)商品房銷售收入(億元)商品房銷售收入增速社會商品銷售額增速2010年%%2009年%%2008年%%2007年%%2006年%%2005年%%2004年%%2003年%%數(shù)據(jù)來源:廈門統(tǒng)計局三、土地供求經(jīng)營性土地供應量2010年廈門市土地供應68幅,㎡,%,㎡,%。限購令帶有強烈的計劃經(jīng)濟色彩,但由于調(diào)控目標尚未達成,預計2011年限購令仍將繼續(xù)執(zhí)行,暫時不會退出。相信未來保障房的建設力度將會越來越大,從而逐步分流商品房市場的購房需求,從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬,及調(diào)控放松或退出時樓市的反彈。加速保障性住房建設,是彌補過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務,也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。在房價水平不斷上漲的情況,政府提出的“遏制部分房價過快上漲”的調(diào)控目標遠未達到,調(diào)控或?qū)蔀槌B(tài),在房地產(chǎn)市場信貸政策空前緊縮和限購政策陸續(xù)出臺以后,中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點和推廣工作,2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點,對于打擊投資需求,遏制房價過快上漲將會起到一定作用。而針對樓市信貸而言,若是這次反彈持續(xù),不排除未來會繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平,未來購房者的信貸成本將會逐步增加。12月的中央經(jīng)濟工作會議表示2011年將采取“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”,預計新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。城市政策展望2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴厲的一年,時值歲末,突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛?!跋拶徚睢钡某雠_,抑制了部分投資需求,但是通貨膨脹預期的加大,加速了廈門豪宅的全面熱銷,成交量持續(xù)上揚,住宅成交均價也是穩(wěn)中有升,本次樓市調(diào)控并未達到預期的效果。行政限購成為當下地方政府調(diào)控樓市的“利器”,彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心。易居視點:繼“9已具備配租配售條件的,要按照公開、公平、公正的原則,做好配租配售工作。切實加快保障性住房建設和分配。四是加強市場巡查,查處違法違規(guī)行為,妥善處理投訴建議,切實保障房地產(chǎn)消費者合法權益。10%的必須重新申報預售方案。二是加強價格監(jiān)管。嚴格商品房預售管理,加強市場監(jiān)管。從2010年10月1日起,同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能在本市新購買一套商品住房。對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅;對個人購買90㎡及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅;對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。戶籍新政直接拉動存量房的銷售;長遠來看,廈門島內(nèi)樓市將趨于高端化,購買力向島外分流的速度將加快。目前與戶籍掛鉤的個人權利,主要涉及政治權利、就業(yè)權利、教育權利、社會保障、計劃生育、交通事故人身損害賠償?shù)取I鲜鲂乱?guī),將于2010年8月1日起施行。對夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”,可不受擁有合法固定住所條件的限制。新規(guī)明確人才引進戶口政策,允許海外人才、留學人員落戶本市。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”,它對殺傷力最強的外地客層限購未實施、同時未來明確停貸第三套房政策,總體調(diào)控政策相對溫和,整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。易居視點:正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟面臨二次探底的背景下,廈門樓市新政細則出臺。各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國務院住房信貸政策。加大對商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。進一步規(guī)范商品房預售管理。加大對土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。進一步加強土地供應管理。這樣,一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價拿地的熱情,另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度,增加供給,加快銷售回款,甚至降低其漲價的動力。易居視點:土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響,大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運用的不規(guī)范。(2)《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》政策要點:為貫徹落實五部委《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告,對廈門市土地出讓價款支付方式做出規(guī)定。易居視點:廈門在新規(guī)未出臺之前,由于商品房預售管理制度不完善,以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價等違規(guī)行為頻出。10%以上的,應調(diào)整預售方案,重新申報預售價格。一方面收緊信貸,控制市場流動性過剩,合理抑制通脹;另一方面提高貸款成本,加大居民還貸壓力,配合樓市調(diào)控。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點內(nèi)容。29”國家房地產(chǎn)新政出臺后,廈門市國土房產(chǎn)、金融管理、稅務等七個單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定,從10月1日起,同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能在廈門新購買一套商品住房,包括新建商品住宅和二手住宅。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施力度,完善差別化信貸政策;同時調(diào)節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實行個人所得稅優(yōu)惠政策,大力增加住房有效供給,加大保障性住房建設力度,調(diào)整市場供求關系;多管齊下,樓市組合拳重磅出擊,對房地產(chǎn)影響巨大??梢妵覍鞘姓{(diào)控的決心,勢將抑制房價的非理性上漲。111月,%,增幅比去年同期提高了7個百分點;%。 圖1 3:廈門市20032010進出總額(單位:億美元)資料來源:廈門統(tǒng)計局(4)2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢,%。圖11:廈門市20032010GDP走勢圖(單位:億元)資料來源:廈門統(tǒng)計局(2)2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年1-11月,已超過年初制定的3100億元目標,%;,%。經(jīng)濟繼續(xù)回升將對房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。::。預計,2011年樓市的主旋律將會是盤整,即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定,成交量和價格的起伏均會較小。三季度,隨著政策逐步進入平淡期,使得樓市成交量明顯增加,而四季度雖然政策面依舊趨緊,但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。2010年廈門的房地產(chǎn)市場整體來看,成交量出現(xiàn)大幅下跌,成交均價再創(chuàng)新高,各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報告 目 錄序 言 3一、城市經(jīng)濟 4城市宏觀經(jīng)濟 4(1)2010年廈門經(jīng)濟企穩(wěn)回升 4(2)2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升 4(3)2010年廈門進出口總額出現(xiàn)較快回升 5(4)2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢 5(5)2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長 6二、產(chǎn)業(yè)政策 7城市政策綜述 7城市政策解讀 7城市政策展望 11三、土地供求 13經(jīng)營性土地供應量 13經(jīng)營性土地成交量 13經(jīng)營性土地成交價格 14土地成交結(jié)構(gòu)分析 15(1)成交區(qū)域分析 15(2)成交土地屬性分析 16重點地塊分析 17四、行業(yè)發(fā)展 20房地產(chǎn)開發(fā)投資 20房地產(chǎn)建設規(guī)模 21五、市場交易 22商品房市場 22(1)市場綜述 22(2)供求關系分析 23(3)供應量分析 24(4)成交量分析 25(5)成交均價分析 26住宅市場 27(1)市場概述 27(2)供求分析 27(3)供應分析 28(4)成交分析 30(5)價格分析 31商業(yè)市場 33(1)市場綜述 33(2)供求關系分析 34(3)供應量分析 35(4)成交量分析 37(5)成交價格分析 38辦公市場 39(1)市場綜述 39(2)供求關系分析 40(3)市場供應量分析 41(4)市場成交量分析 42(5)成交價格分析 44(6)商業(yè)辦公項目案例分析 45六、2011年房地產(chǎn)市場預測 47政策預期 47土地供需 48市場走勢 49(1)市場供求走勢預測 49(2)房價走勢預測 50七、區(qū)域數(shù)據(jù) 60一、 思明區(qū) 60二、 湖里區(qū) 61三、 海滄區(qū) 62四、 集美區(qū) 63五、 同安區(qū) 6
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