【正文】 77433509時(shí)尚國(guó)際（建發(fā)花園四期）思明區(qū)151075810鳳凰城同安區(qū)8011799數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC （5）成交價(jià)格分析n 年度成交均價(jià)上揚(yáng)經(jīng)歷2009年成交均價(jià)短暫回落后，2010年廈門商業(yè)用房成交均價(jià)仍舊延續(xù)歷年上揚(yáng)趨勢(shì)，本年度商業(yè)用房成交均價(jià)為15937元/㎡，%。圖524：20032010年廈門商業(yè)市場(chǎng)銷售均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度成交呈大幅度波動(dòng)從2010年商業(yè)房地產(chǎn)月成交均價(jià)來(lái)看，最高11月成交均價(jià)27982元/㎡，最低8月成交均價(jià)僅為8653元/㎡，波動(dòng)幅度高達(dá)19329元，幅度較大。圖525： 2010年112月廈門商業(yè)用房成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC辦公市場(chǎng)（1）市場(chǎng)綜述伴隨著“大廈門”規(guī)劃的實(shí)施，廈門各區(qū)域逐步形成新的商務(wù)中心，如觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心、五緣灣營(yíng)運(yùn)中心、新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心等，成為帶動(dòng)廈門辦公市場(chǎng)的供應(yīng)主力。全國(guó)大型集團(tuán)品牌企業(yè)的進(jìn)駐，以及所形成的集聚效應(yīng)，帶動(dòng)了辦公市場(chǎng)的旺盛需求。n 全年辦公用房供求平衡2010年辦公市場(chǎng)供求比為1：，全年供求趨于平衡。n 供應(yīng)需求同比大幅上漲2010年供求均達(dá)到近年高峰，㎡，%；㎡，%。n 成交均價(jià)同比下滑2010年廈門辦公成交均價(jià)為7776元/㎡，%，均價(jià)處在低位。（2）供求關(guān)系分析n 年度供求趨于平衡2010年辦公市場(chǎng)供求比為1：，全年供求趨于平衡。0508年辦公用房供應(yīng)量逐漸上升，008年供應(yīng)量出現(xiàn)“井噴”，而需求卻維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，導(dǎo)致供過(guò)于求。由于08年是房地產(chǎn)調(diào)整年，09年的供應(yīng)量就出現(xiàn)緊縮局面，呈現(xiàn)供不應(yīng)求。2010年供求均達(dá)到近年高峰，㎡，㎡，供求相對(duì)平衡。圖526：20052010年廈門辦公市場(chǎng)供求比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度供求比極不穩(wěn)定，多月出現(xiàn)零供應(yīng)2010年的辦公供應(yīng)極不穩(wěn)定，有5個(gè)月為零供應(yīng)量。全年的供應(yīng)主要集中在3月和11月，另有部分辦公項(xiàng)目選擇在“金九銀十”集中放量。受供應(yīng)影響，市場(chǎng)需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場(chǎng)項(xiàng)目逐漸去化。供求比的極不穩(wěn)定與個(gè)別大項(xiàng)目的推出和成交有緊密的聯(lián)系。 圖527：2010年112月廈門辦公用房市場(chǎng)供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（3）市場(chǎng)供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比大幅上漲銷售型辦公類物業(yè)供應(yīng)量從05年開(kāi)始連續(xù)4年攀升，至008年達(dá)到高峰。09年受08年宏觀經(jīng)濟(jì)的影響供應(yīng)量大幅下滑，2010年則因09年市場(chǎng)回暖，辦公供應(yīng)量恢復(fù)到008年的增長(zhǎng)趨勢(shì)。圖528：20052010年廈門辦公市場(chǎng)供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度供應(yīng)不均，出現(xiàn)斷檔局面全年供應(yīng)不均，㎡。全年的供應(yīng)主要集中在3月和11月，有部分辦公項(xiàng)目選擇在“金九銀十”集中放量。另一方面，有5個(gè)月為零供應(yīng)量。11月放量最為明顯，達(dá)到峰值，㎡，%，主要原因是廈門（新）站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心和五緣灣營(yíng)運(yùn)中心海滄大廈的放量入市。圖529：2010年112月廈門辦公用房市場(chǎng)供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（4）市場(chǎng)成交量分析n 年度成交大幅上漲㎡，%，廈門新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心成為年度成交主力。湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為年度銷售亞軍，主要原因是萬(wàn)達(dá)品牌效應(yīng)、產(chǎn)品規(guī)劃、良好的升值空間。圖530：2005 2010年廈門辦公成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度成交起伏較大受供應(yīng)影響，市場(chǎng)需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場(chǎng)項(xiàng)目逐漸去化。圖531：2010年112月廈門辦公用房市場(chǎng)成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 成交重心向東部新區(qū)轉(zhuǎn)移2010年成交面積居前十位的辦公項(xiàng)目，湖里區(qū)占7個(gè)，成交面積占比為七成，隨著五緣灣營(yíng)運(yùn)中心以及湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大量成交，湖里區(qū)逐漸成為廈門新商務(wù)中心。而位于集美區(qū)的廈門新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心，作為政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，㎡位于2010年廈門辦公用房成交面積榜首。表55：2010年112月廈門辦公用房成交量排行排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(㎡)成交套數(shù)成交金額(萬(wàn)元)成交均價(jià)1廈門新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心集美區(qū)1211299945181277137302湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)湖里區(qū)9481520191238527014130633金海灣財(cái)富中心湖里區(qū)747178639998255753534五緣灣湖里營(yíng)運(yùn)中心（寶拓大廈）湖里區(qū)6688414938674438857825五緣灣海滄營(yíng)運(yùn)中心湖里區(qū)5977516441429184169316聯(lián)發(fā)電子廣場(chǎng)（聯(lián)發(fā)電子商城）湖里區(qū)25281348362558157143417海滄商務(wù)大廈海滄區(qū)235518311605409249288五緣灣同安營(yíng)運(yùn)中心湖里區(qū)196714814143848371909海富中心湖里區(qū)15527641693293071090610新景世紀(jì)城（新景中心）思明區(qū)1385311424505987317689數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（5）成交價(jià)格分析n %2010年廈門辦公成交均價(jià)為7776元/㎡，%。均價(jià)處在低位，個(gè)案廈門新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心低價(jià)放量成交拉動(dòng)全市均價(jià)。圖532：20032010年廈門辦公成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRICn 月度成交價(jià)格維持在10000元/㎡波動(dòng)2010年成交價(jià)格維持在10000元/㎡左右波動(dòng)。13月成交均價(jià)逐月上揚(yáng)，到4月因新政影響均價(jià)大幅下跌并維持了3個(gè)月低開(kāi)走勢(shì)，然后至8月再急劇上升突破萬(wàn)元大關(guān)，至10月份的頂峰。過(guò)后又重新回到47月低價(jià)走勢(shì)。成交均價(jià)波動(dòng)的主要原因是由于個(gè)案的大量成交，其價(jià)格決定了當(dāng)月的均價(jià)高低。圖533：2010年112月廈門辦公市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（6）商業(yè)辦公項(xiàng)目案例分析湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)n 基本資料項(xiàng)目名稱湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)物業(yè)類型酒店、購(gòu)物中心、SOHO公寓、SOHO寫字樓總建筑面積53萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)商廈門湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC㎡，總建筑面積約53萬(wàn)㎡，項(xiàng)目定位為大型城市綜合體。n 項(xiàng)目區(qū)位分析：毗鄰仙岳路，交通四通八達(dá)項(xiàng)目位于仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)，緊鄰多條交通主干道，與湖邊水庫(kù)只有一路之隔。項(xiàng)目北臨城市迎賓大道——仙岳路，南臨軟件園二期，東臨環(huán)島干道，西臨金山西路。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)扼守著廈門南北向和東西向交通動(dòng)線的黃金十字點(diǎn)位置，一小時(shí)通達(dá)閩南金三角，由仙岳路、呂嶺路經(jīng)海滄大橋快速通達(dá)海滄、漳州，往西經(jīng)翔安隧道快速到達(dá)翔安、泉州，往北走廈門大橋，集美大橋到達(dá)集美、同安。n 項(xiàng)目產(chǎn)品分析： 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖萬(wàn)達(dá)商業(yè)包含購(gòu)物中心，以及沿街商鋪。購(gòu)物中心不對(duì)外銷售，只銷售沿街商鋪。萬(wàn)達(dá)SOHO為帶精裝的板式建筑，戶型布局為一層4梯17戶，戶戶都有獨(dú)立的工商注冊(cè)登記。配置上只有4部電梯，可能會(huì)造成在高峰時(shí)間段相對(duì)擁擠。戶型設(shè)計(jì)上較為緊湊，雖沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，但板式設(shè)計(jì)讓房間依然有較好的通透性。戶戶帶有獨(dú)立的工商注冊(cè)登記，讓辦公居住更具靈活性，也滿足一部分中小企業(yè)者的需求，能夠以較低的成本在城市中心繁華地段辦公。n 銷售情況 2010年7月27日，㎡，共274套，創(chuàng)造24小時(shí)即售罄的銷售紀(jì)錄。2010年8月28日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推售D地塊的4兩棟31層SOHO公寓，每層17套房源，共計(jì)986套，㎡。項(xiàng)目的戶型面積主要為42㎡㎡。11600元/㎡起價(jià)，均價(jià)12800元/㎡，最高價(jià)約14000元/㎡，一天之內(nèi)基本售罄，只剩下三、四層約30套房源（項(xiàng)目一、二層為商鋪）。2010年9月23日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)盤銷售D地塊的2兩棟31層精裝SOHO公寓，每層17套房源，共計(jì)986套，㎡。項(xiàng)目的戶型面積主要為42㎡㎡。12000元/㎡起價(jià)，均價(jià)13800元/㎡，最高價(jià)約15250元/㎡。開(kāi)盤僅七小時(shí)，此次推出的D2樓493套精裝SOHO全部售罄。繼萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪逆市狂銷，24小時(shí)內(nèi)售罄，DD4， D2精裝SOHO公寓再次印證了萬(wàn)達(dá)速度。n 優(yōu)惠促銷方式：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在兩次SOHO公寓開(kāi)盤當(dāng)天推出打折優(yōu)惠活動(dòng)，,首付5成。購(gòu)房程序?yàn)椋嘿?gòu)房者排隊(duì)等候叫號(hào)后，憑選房登記卡選房，定房后簽訂選房確認(rèn)單，認(rèn)購(gòu)?fù)曛蠛炗喩唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議和買受人確認(rèn)書。購(gòu)房者需交50000元定金。n 點(diǎn)評(píng)：216。 雖然新政不斷出臺(tái)，但購(gòu)房者的觀望情緒依舊不減，從熱銷的金色悅城到中央美地再到萬(wàn)達(dá)的SOHO公寓，再次印證了價(jià)格是最大的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商往往低價(jià)制勝。216。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于廈門市重點(diǎn)發(fā)展的湖邊水庫(kù)板塊，作為廈門新的城市中心綜合體，其豪華的綜合配套也催生了SOHO公寓的價(jià)值。大型購(gòu)物中心、高級(jí)酒店、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、高級(jí)寫字樓等多種業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多種一級(jí)功能，居家辦公兩相宜的SOHO特性，帶動(dòng)了大量的投資和自住客戶群。作為廈門首席精裝SOHO公寓，其富有震懾力的廣告語(yǔ)——“擁有一套SOHO公寓擁有整座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，引起了強(qiáng)烈的市場(chǎng)反響。D3 SOHO公寓開(kāi)盤價(jià)格1200014000元/㎡，比原先對(duì)外公布的1400016000/㎡，更是低了2000元/㎡，讓許多購(gòu)房者毫不猶豫地下手。D2精裝SOHO公寓開(kāi)盤價(jià)格1300014500元/㎡，比一期的DD4在均價(jià)上有所上升，但是絲毫不影響購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，預(yù)期的升值空間讓購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)。六、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策預(yù)期2010 年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購(gòu)等全方位的多項(xiàng)措施先后出臺(tái)，力度空前嚴(yán)格，受此影響市場(chǎng)表現(xiàn)大起大落。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行。行業(yè)政策：2010 年經(jīng)歷了“?和”?兩輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)全年始終處在調(diào)控的背景之下。但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，除“限購(gòu)令”這一行政指令性調(diào)控措施直接限制了市場(chǎng)需求，令一線城市在內(nèi)的調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域住宅成交量大幅下降，但全國(guó)范圍內(nèi)住宅銷量依然維持上升，價(jià)格上漲勢(shì)頭盡管有所遏制，但價(jià)格下調(diào)這一調(diào)控的核心目標(biāo)亦尚未實(shí)現(xiàn)。因此，2011 年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場(chǎng)再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來(lái)打壓樓市。預(yù)計(jì)，2011 年樓市的主旋律將會(huì)是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對(duì)的穩(wěn)定，成交量和價(jià)格的起伏均會(huì)較小。金融政策：今年以來(lái)央行的6次上調(diào)準(zhǔn)備進(jìn)率，以及10月和12月的兩次加息舉動(dòng)，強(qiáng)烈預(yù)示中央確定經(jīng)濟(jì)整體調(diào)控方向。而且12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，把好流動(dòng)性這個(gè)總閘門。由此可以判斷，明年進(jìn)入加息通道的可能性將增強(qiáng)。土地政策：鑒于目前土地市場(chǎng)情況以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境，預(yù)計(jì)2011年，國(guó)土資源部將更加嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有土地政策，而且可能還將有更大力度打擊囤地的政策措施出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，從而為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定作保障。土地供需2010年廈門成功出讓土地52塊，總面積達(dá)322萬(wàn)㎡，成交總價(jià)253億元。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面。樓市“新政”過(guò)后，市場(chǎng)短暫下行，土地供需雙方均表現(xiàn)出一定程度的謹(jǐn)慎，觀望氣氛呈現(xiàn)。下半年后，隨著樓市的走強(qiáng)，市場(chǎng)信心回復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊推出，加之傳統(tǒng)土地市場(chǎng)“火熱期”來(lái)臨，市場(chǎng)再度上行；而10月份由于所推地塊本身的因素，市場(chǎng)略顯平淡；11月，由島內(nèi)兩宗地塊帶動(dòng)，市場(chǎng)再度火熱，然而，同時(shí)三宗同安地塊的流拍從一定程度體現(xiàn)出了“組合拳”的威力。2010 年，經(jīng)歷著新國(guó)十條和國(guó)五條的宏觀調(diào)控，土地出讓市場(chǎng)的熱度卻未有冷卻跡象。以國(guó)十條為綱的一系列調(diào)控措施，要求增加有效供應(yīng)緩解供求矛盾。預(yù)計(jì) 2011年廈門土地出讓量也將延續(xù) 2010 年的趨勢(shì)，繼續(xù)增加或處于高位。隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的加速，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，土地出讓量明顯增加，溢價(jià)率普遍提高；而島內(nèi)受限于中心城區(qū)的可開(kāi)發(fā)空間，土地出讓量略有下降，而較高的土地價(jià)格門檻，令溢價(jià)率有所下降。市場(chǎng)走勢(shì)（1）市場(chǎng)供求走勢(shì)預(yù)測(cè)2011年樓市調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢(shì)，而市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡的走勢(shì)，供應(yīng)有上升趨勢(shì)，成交量平穩(wěn)運(yùn)行，但供應(yīng)不足問(wèn)題仍難解決，房?jī)r(jià)也難有較大幅度地下滑。雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢(shì)基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年依然是被調(diào)控的對(duì)象。明年3月政府工作會(huì)議前嚴(yán)厲的調(diào)控政策不大可能松綁。樓市將出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況，樓價(jià)在明年上半年將會(huì)上下兩難，而到下半年，一方面，市場(chǎng)有修復(fù)性的購(gòu)房需求，另一方面，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)地方財(cái)政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長(zhǎng)期被打壓。n 供應(yīng)量——預(yù)計(jì)供應(yīng)量將有明顯提升2010年的調(diào)控政策打亂了眾多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，放緩了入市步伐，甚至捂盤惜售，希望避開(kāi)此波市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將大幅增加，將一定程度緩解市場(chǎng)供需矛盾帶來(lái)的壓力。因此未來(lái)一年的供應(yīng)將可能逐步增加，預(yù)計(jì)三季度可能是供應(yīng)量最大的季節(jié)。此外，開(kāi)發(fā)商資金狀況在融資全面收緊后將更加倚賴銷售回款，均表明 2011 年住宅的實(shí)際供應(yīng)量將有明顯提升。未來(lái)潛在的住宅供應(yīng)將有大幅增加，預(yù)計(jì)2010年廈門將有47個(gè)新樓盤入市，其中島內(nèi)16個(gè)，島外31個(gè)。新樓盤最多的是同安和集美兩個(gè)區(qū)，明年將各推出11個(gè)。翔安有5個(gè)，海滄也有4個(gè)。島內(nèi)思明有10個(gè)，湖里則有6個(gè)。而其中部分項(xiàng)目體量較大，我們認(rèn)為這些項(xiàng)目將不會(huì)在2011年全部推出。此外往年成交和今年成交的土地將有部分在明年形成供應(yīng)。由于春節(jié)的季節(jié)性影響，以及政府未來(lái)調(diào)控政