【正文】 結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢明顯向好，以及通脹預(yù)期更加增強(qiáng)的宏觀大環(huán)境，我們預(yù)計明年廈門商品住宅市場成交價格可能呈現(xiàn)穩(wěn)中上升態(tài)勢。所以明年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境是趨緊的，房價將總體保持調(diào)整態(tài)勢，不可能出現(xiàn)2008年那樣的低迷，也難以重現(xiàn)2009年那樣的報復(fù)性反彈。從全國來看，緊縮的貨幣政策，融資渠道受限，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大、房地產(chǎn)個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。（2）房價走勢預(yù)測2010年，可以稱之為“調(diào)控年”，從中央至地方出臺了一系列對樓市的調(diào)控政策。近期成交回暖，一是市場供應(yīng)繼續(xù)放大，推動有效需求釋放；二是11月CPI再創(chuàng)新高，通貨膨脹壓力下，不少資金流向保值增值能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)中來；三是部分購房者擔(dān)心貨幣政策收緊將提高購房成本。n 成交量——預(yù)計未來成交量平穩(wěn)運(yùn)行雖然政策對于房地產(chǎn)市場需求的實際影響較大，但市場后期的信心依然高漲，預(yù)計2010年市場成交將平穩(wěn)運(yùn)行。由于春節(jié)的季節(jié)性影響，以及政府未來調(diào)控政策的不確定因素形成的心理影響，2011年一季度的供應(yīng)依然較低，從二季度開始，政府的政策走向?qū)⒖赡苤饾u明朗化，入市項目開始增多，供應(yīng)逐步恢復(fù)到正常年份的水平。而其中部分項目體量較大，我們認(rèn)為這些項目將不會在2011年全部推出。翔安有5個，海滄也有4個。未來潛在的住宅供應(yīng)將有大幅增加，預(yù)計2010年廈門將有47個新樓盤入市，其中島內(nèi)16個，島外31個。因此未來一年的供應(yīng)將可能逐步增加，預(yù)計三季度可能是供應(yīng)量最大的季節(jié)。樓市將出現(xiàn)“有價無市”的狀況，樓價在明年上半年將會上下兩難，而到下半年，一方面，市場有修復(fù)性的購房需求，另一方面，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對地方財政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長期被打壓。雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場在2011年依然是被調(diào)控的對象。隨著島內(nèi)外一體化進(jìn)程的加速，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，土地出讓量明顯增加，溢價率普遍提高；而島內(nèi)受限于中心城區(qū)的可開發(fā)空間，土地出讓量略有下降，而較高的土地價格門檻，令溢價率有所下降。以國十條為綱的一系列調(diào)控措施，要求增加有效供應(yīng)緩解供求矛盾。下半年后，隨著樓市的走強(qiáng)，市場信心回復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊推出，加之傳統(tǒng)土地市場“火熱期”來臨，市場再度上行；而10月份由于所推地塊本身的因素，市場略顯平淡；11月，由島內(nèi)兩宗地塊帶動，市場再度火熱，然而，同時三宗同安地塊的流拍從一定程度體現(xiàn)出了“組合拳”的威力。土地市場呈現(xiàn)供需兩旺局面。土地政策：鑒于目前土地市場情況以及整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的大環(huán)境，預(yù)計2011年，國土資源部將更加嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有土地政策，而且可能還將有更大力度打擊囤地的政策措施出臺，進(jìn)一步規(guī)范土地市場，從而為整個房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定作保障。而且12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，明年要實施穩(wěn)健的貨幣政策，按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，把好流動性這個總閘門。預(yù)計，2011 年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會較小。但從市場反應(yīng)來看，除“限購令”這一行政指令性調(diào)控措施直接限制了市場需求，令一線城市在內(nèi)的調(diào)控重點區(qū)域住宅成交量大幅下降，但全國范圍內(nèi)住宅銷量依然維持上升，價格上漲勢頭盡管有所遏制，但價格下調(diào)這一調(diào)控的核心目標(biāo)亦尚未實現(xiàn)。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運(yùn)行。D2精裝SOHO公寓開盤價格1300014500元/㎡，比一期的DD4在均價上有所上升，但是絲毫不影響購房者的購房熱情，預(yù)期的升值空間讓購房者爭相搶購。作為廈門首席精裝SOHO公寓，其富有震懾力的廣告語——“擁有一套SOHO公寓擁有整座萬達(dá)廣場”，引起了強(qiáng)烈的市場反響。 萬達(dá)廣場位于廈門市重點發(fā)展的湖邊水庫板塊，作為廈門新的城市中心綜合體，其豪華的綜合配套也催生了SOHO公寓的價值。 雖然新政不斷出臺，但購房者的觀望情緒依舊不減，從熱銷的金色悅城到中央美地再到萬達(dá)的SOHO公寓，再次印證了價格是最大的競爭力，開發(fā)商往往低價制勝。購房者需交50000元定金。n 優(yōu)惠促銷方式：萬達(dá)廣場在兩次SOHO公寓開盤當(dāng)天推出打折優(yōu)惠活動，,首付5成。開盤僅七小時，此次推出的D2樓493套精裝SOHO全部售罄。項目的戶型面積主要為42㎡㎡。11600元/㎡起價，均價12800元/㎡，最高價約14000元/㎡，一天之內(nèi)基本售罄，只剩下三、四層約30套房源（項目一、二層為商鋪）。2010年8月28日，萬達(dá)廣場推售D地塊的4兩棟31層SOHO公寓，每層17套房源，共計986套，㎡。戶戶帶有獨立的工商注冊登記，讓辦公居住更具靈活性，也滿足一部分中小企業(yè)者的需求，能夠以較低的成本在城市中心繁華地段辦公。配置上只有4部電梯，可能會造成在高峰時間段相對擁擠。購物中心不對外銷售，只銷售沿街商鋪。萬達(dá)廣場扼守著廈門南北向和東西向交通動線的黃金十字點位置，一小時通達(dá)閩南金三角，由仙岳路、呂嶺路經(jīng)海滄大橋快速通達(dá)海滄、漳州，往西經(jīng)翔安隧道快速到達(dá)翔安、泉州，往北走廈門大橋，集美大橋到達(dá)集美、同安。n 項目區(qū)位分析：毗鄰仙岳路，交通四通八達(dá)項目位于仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)，緊鄰多條交通主干道，與湖邊水庫只有一路之隔。成交均價波動的主要原因是由于個案的大量成交，其價格決定了當(dāng)月的均價高低。13月成交均價逐月上揚(yáng)，到4月因新政影響均價大幅下跌并維持了3個月低開走勢，然后至8月再急劇上升突破萬元大關(guān)，至10月份的頂峰。均價處在低位，個案廈門新站片區(qū)營運(yùn)中心低價放量成交拉動全市均價。而位于集美區(qū)的廈門新站片區(qū)營運(yùn)中心，作為政府規(guī)劃發(fā)展的重點，㎡位于2010年廈門辦公用房成交面積榜首。圖530：2005 2010年廈門辦公成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交起伏較大受供應(yīng)影響，市場需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場項目逐漸去化。圖529：2010年112月廈門辦公用房市場供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）市場成交量分析n 年度成交大幅上漲㎡，%，廈門新站片區(qū)營運(yùn)中心成為年度成交主力。另一方面，有5個月為零供應(yīng)量。圖528：20052010年廈門辦公市場供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應(yīng)不均，出現(xiàn)斷檔局面全年供應(yīng)不均，㎡。 圖527：2010年112月廈門辦公用房市場供求走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）市場供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比大幅上漲銷售型辦公類物業(yè)供應(yīng)量從05年開始連續(xù)4年攀升，至008年達(dá)到高峰。受供應(yīng)影響，市場需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場項目逐漸去化。圖526：20052010年廈門辦公市場供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供求比極不穩(wěn)定，多月出現(xiàn)零供應(yīng)2010年的辦公供應(yīng)極不穩(wěn)定，有5個月為零供應(yīng)量。由于08年是房地產(chǎn)調(diào)整年，09年的供應(yīng)量就出現(xiàn)緊縮局面，呈現(xiàn)供不應(yīng)求。（2）供求關(guān)系分析n 年度供求趨于平衡2010年辦公市場供求比為1：，全年供求趨于平衡。n 供應(yīng)需求同比大幅上漲2010年供求均達(dá)到近年高峰，㎡，%；㎡，%。全國大型集團(tuán)品牌企業(yè)的進(jìn)駐，以及所形成的集聚效應(yīng)，帶動了辦公市場的旺盛需求。圖524：20032010年廈門商業(yè)市場銷售均價數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈大幅度波動從2010年商業(yè)房地產(chǎn)月成交均價來看，最高11月成交均價27982元/㎡，最低8月成交均價僅為8653元/㎡，波動幅度高達(dá)19329元，幅度較大。8兩月成交高峰主要原因是個別樓盤如萬達(dá)廣場的大量成交。圖522：20062010年商業(yè)用房成交量數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈波浪型起伏8兩月，商業(yè)用房成交達(dá)到高峰。08年受金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資回歸理性，投資者和經(jīng)營者日趨理性。受個案項目影響，7月供應(yīng)量峰值達(dá)到15萬㎡。圖520：20062010年廈門商業(yè)市場供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應(yīng)波動明顯從2010商業(yè)用房供應(yīng)量走勢來看，整體波動較大。而在商品住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，全國逐漸出現(xiàn)了越來越多的開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場。圖519：2010年112月廈門商業(yè)用房市場供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應(yīng)量分析n 年度供應(yīng)量同比增長㎡，%。其中有1個月出現(xiàn)零供應(yīng)，而除了7月和9月有較大供應(yīng)外，其余的幾個月多為少量供應(yīng)。歷史的累積及2008年的市場需求萎縮導(dǎo)致商業(yè)用房存在較大的存量，而2009年及2010的大量需求消化了部分商業(yè)用房的庫存量，整體市場的供求趨于平衡，但供應(yīng)仍然大于需求。n 年度成交均價上揚(yáng)經(jīng)歷2009年成交均價短暫回落后，2010年廈門商業(yè)用房成交均價仍舊延續(xù)歷年上揚(yáng)趨勢，本年度商業(yè)用房成交均價為15937元/㎡，%。n 年度成交穩(wěn)步上升㎡，%。n 年度供應(yīng)量同比增長㎡，%。而萬達(dá)廣場進(jìn)駐廈門湖里區(qū)這一利好消息，也帶動了廈門商業(yè)供應(yīng)及需求的增長，同時也提升了廈門整體商業(yè)發(fā)展水平。表52：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/ m2）成交主力戶型累計銷售率1萬科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房8090三房11012099%2未來海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房10413763%3萬科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房7090三房8012090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房11016084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80100三房11014092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房809094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號湖里區(qū)4698283316809三房15016093%8國際郵輪城湖里區(qū)6587838216531二房9611099%9綠苑新城海滄區(qū)721749248029兩房7590三房12013060%10古龍御景集美區(qū)6485981811489兩房809085%數(shù)據(jù)來源：CRIC商業(yè)市場（1）市場綜述近兩年，在商品住宅市場越來越受到宏觀調(diào)控政策影響之后，全國出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點逐漸轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場。市場上高性價比的樓盤仍是當(dāng)今客戶首選，如萬科金域華府、金色悅城等中小戶型產(chǎn)品，項目借開盤所推出優(yōu)惠活動等促銷手段，開盤即形成熱銷。圖58：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（6）項目分析在最為嚴(yán)厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟(jì)面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價，以價換量，刺激市場，以保證樓盤的正常銷售步伐 。46月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門限購令的出臺更是限制投資、投機(jī)性需求，受成交結(jié)構(gòu)及成交量下滑影響，4月起，價格初現(xiàn)下降趨勢。今年房價走勢在不同階段呈現(xiàn)以下特點： 13月，在新政調(diào)控和成交量大幅跳水下背景下，銷售價格上漲乏力，房價高位盤整。經(jīng)過09年的樓市瘋狂銷售后，開發(fā)商的資金較充足，島內(nèi)高端樓盤相繼入市并拉高全市均價。2008年，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價格小幅調(diào)整至8881元/㎡。金九銀十”來臨之際，9月份島內(nèi)外樓盤扎堆推向市場，不同檔次的樓盤給廣大購房者更多的選擇空間，第二輪調(diào)控期（1012月）：樓市二輪調(diào)控出臺，但對市場影響低于預(yù)期，購房者信心逐漸恢復(fù)，另外開發(fā)商開始調(diào)整營銷戰(zhàn)略，低調(diào)開盤，采取適度下調(diào)售價的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。圖55：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 樓市調(diào)控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場成交分為三個階段：調(diào)控前，第一輪調(diào)控期，第二輪調(diào)控期調(diào)控前（14月）：12月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場成交冷淡，市場觀望情緒，進(jìn)入3月下旬后，廈門樓市在島外新城啟動、福廈高鐵、翔安隧道即將通車等多重利好下，前期觀望的潛在客戶紛紛出手，投資客重回市場，市場成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽春”行情。2009年，在經(jīng)濟(jì)逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達(dá)376萬m2。圖54： 2010年廈門商品住宅供應(yīng)量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡 20042007年，廈門樓市進(jìn)入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬m2左右波動。二季度，開發(fā)商暫緩?fù)票P計劃，使得市場供應(yīng)持續(xù)走低，6月份達(dá)到低谷。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調(diào)控影響，全季度市場供應(yīng)量偏低，供應(yīng)量凸顯不足。圖53：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 金九銀十，供應(yīng)井噴2010年112月，廈門新增供應(yīng)主要集中在傳統(tǒng)的銷售旺季期“金九銀十”。20052007年，商品住宅新增供應(yīng)量呈遞增，07年底，國家出臺一系列調(diào)空政策，對廈門樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機(jī)影響，樓市成交低迷，許多項目推遲入市，0709年供應(yīng)量呈遞減趨勢。2010年，經(jīng)歷了“?和”?兩輪調(diào)控，需求量大幅萎縮，在供應(yīng)量回升下，市場供求趨于平衡。經(jīng)過兩輪調(diào)控后，廈門樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價格依然堅挺。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價同比上揚(yáng)。圖55：2010年112月商品房成交量走勢圖