【正文】 ：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（3）2010年廈門進出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場恢復增長，111月,，%。全市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來打壓樓市。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運行。2010年廈門的房地產(chǎn)市場整體來看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。預計，2011年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會較小。經(jīng)濟繼續(xù)回升將對房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。 圖1 3：廈門市20032010進出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢，%?？梢妵覍鞘姓{(diào)控的決心，勢將抑制房價的非理性上漲。29”國家房地產(chǎn)新政出臺后，廈門市國土房產(chǎn)、金融管理、稅務等七個單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。易居視點：廈門在新規(guī)未出臺之前，由于商品房預售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價等違規(guī)行為頻出。易居視點：土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運用的不規(guī)范。進一步加強土地供應管理。進一步規(guī)范商品房預售管理。各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國務院住房信貸政策。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對殺傷力最強的外地客層限購未實施、同時未來明確停貸第三套房政策，總體調(diào)控政策相對溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。對夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。目前與戶籍掛鉤的個人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會保障、計劃生育、交通事故人身損害賠償?shù)?。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。嚴格商品房預售管理，加強市場監(jiān)管。10％的必須重新申報預售方案。切實加快保障性住房建設和分配。易居視點：繼“9“限購令”的出臺，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚，住宅成交均價也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達到預期的效果。12月的中央經(jīng)濟工作會議表示2011年將采取“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預計新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。在房價水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房價過快上漲”的調(diào)控目標遠未達到，調(diào)控或?qū)蔀槌B(tài)，在房地產(chǎn)市場信貸政策空前緊縮和限購政策陸續(xù)出臺以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點，對于打擊投資需求，遏制房價過快上漲將會起到一定作用。相信未來保障房的建設力度將會越來越大，從而逐步分流商品房市場的購房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時樓市的反彈。廈門市國土房產(chǎn)局副局長郭俊勝于12月9日表示，由于廈門房地產(chǎn)市場價格上漲壓力仍較大，政府將堅決貫徹國務院和國家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房價過快上漲，廈門從10月1日起實行的“限購令”沒有明確終止期限，2011年仍會繼續(xù)執(zhí)行表12：廈門市商品房銷售收入增長速度（20032010）年度商品房銷售面積（萬㎡）商品房銷售收入（億元）商品房銷售收入增速社會商品銷售額增速2010年%%2009年%%2008年%%2007年%%2006年%%2005年%%2004年%%2003年%%數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計局三、土地供求經(jīng)營性土地供應量2010年廈門市土地供應68幅，㎡，%，㎡，%。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，%，㎡，㎡。其中，島內(nèi)地塊成交樓面價由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡，%；島外地塊成交樓面價由2992元/㎡降低到2738元/㎡，%。圖33：2006年至2010年廈門經(jīng)營性土地成交樓面價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC土地成交結(jié)構(gòu)分析（1）成交區(qū)域分析2010年，㎡，成交主力來自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計成交41幅，㎡，%。2010年全市商住用地平均樓面價4436元/㎡，島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。隨著“島內(nèi)外一體化建設”和“島外新城建設”逐步推進，島外土地市場必然是主角。與2009年循序漸進的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個月份放量，推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖，土地市場被盤活依然充滿活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。項目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點高，具備良好發(fā)展前景。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。萬達城市廣場規(guī)劃建設為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會上，經(jīng)過138輪叫價。2010P13地塊的高總價讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價6271元/㎡，相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強的價格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。在物價上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢并未改變。圖:17：廈門市20032010商品房施工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局圖18：廈門市20032010商品房新開工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局%由于近年房地產(chǎn)項目竣工數(shù)量相對較多，導致待售面積大量增加。五、市場交易商品房市場（1）市場綜述㎡，%；㎡，%。2009年市場供應節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。圖53：2010年112月商品房供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC圖54：2010年112月商品房供應結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后，2010年廈門市商品房市場受宏觀調(diào)控及地方政府政策影響，本年度成交總量平穩(wěn)下行。圖55：2010年112月商品房成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC圖56：2010年112月商品房成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（5）成交均價分析n 全市商品房成交均價上揚2010年廈門市商品房成交均價為8686元/ m2，%。經(jīng)過兩輪調(diào)控后，廈門樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價格依然堅挺。20052007年，商品住宅新增供應量呈遞增，07年底，國家出臺一系列調(diào)空政策，對廈門樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機影響，樓市成交低迷，許多項目推遲入市，0709年供應量呈遞減趨勢。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調(diào)控影響，全季度市場供應量偏低，供應量凸顯不足。圖54： 2010年廈門商品住宅供應量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡 20042007年，廈門樓市進入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬m2左右波動。圖55：20042010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 樓市調(diào)控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場成交分為三個階段：調(diào)控前，第一輪調(diào)控期，第二輪調(diào)控期調(diào)控前（14月）：12月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場成交冷淡，市場觀望情緒，進入3月下旬后，廈門樓市在島外新城啟動、福廈高鐵、翔安隧道即將通車等多重利好下，前期觀望的潛在客戶紛紛出手，投資客重回市場，市場成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽春”行情。2008年，受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價格小幅調(diào)整至8881元/㎡。今年房價走勢在不同階段呈現(xiàn)以下特點： 13月，在新政調(diào)控和成交量大幅跳水下背景下，銷售價格上漲乏力，房價高位盤整。圖58：20042010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（6）項目分析在最為嚴厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價，以價換量，刺激市場，以保證樓盤的正常銷售步伐 。表52：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/ m2）成交主力戶型累計銷售率1萬科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房8090三房11012099%2未來海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房10413763%3萬科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房7090三房8012090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房11016084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80100三房11014092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房809094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號湖里區(qū)4698283316809三房15016093%8國際郵輪城湖里區(qū)6587838216531二房9611099%9綠苑新城海滄區(qū)721749248029兩房7590三房12013060%10古龍御景集美區(qū)6485981811489兩房809085%數(shù)據(jù)來源：CRIC商業(yè)市場（1）市場綜述近兩年，在商品住宅市場越來越受到宏觀調(diào)控政策影響之后，全國出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點逐漸轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場。n 年度供應量同比增長㎡，%。n 年度成交均價上揚經(jīng)歷2009年成交均價短暫回落后，2010年廈門商業(yè)用房成交均價仍舊延續(xù)歷年上揚趨勢，本年度商業(yè)用房成交均價為15937元/㎡，%。其中有1個月出現(xiàn)零供應，而除了7月和9月有較大供應外，其余的幾個月多為少量供應。而在商品住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，全國逐漸出現(xiàn)了越來越多的開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場。受個案項目影響，7月供應量峰值達到15萬㎡。圖522：20062010年商業(yè)用房成交量數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈波浪型起伏8兩月，商業(yè)用房成交達到高峰。圖524：20032010年廈門商業(yè)市場銷售均價數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈大幅度波動從2010年商業(yè)房地產(chǎn)月成交均價來看，最高11月成交均價27982元/㎡，最低8月成交均價僅為8653元/㎡，波動幅度高達19329元，幅度較大。n 供應需求同比大幅上漲2010年供求均達到近年高峰，㎡，%；㎡，%。由于08年是房地產(chǎn)調(diào)整年，09年的供應量就出現(xiàn)緊縮局面，呈現(xiàn)供不應求。受供應影響，市場需求主要集中在4月和12份，12月份達到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場項目逐漸去化。圖528：20052010年廈門辦公市場供應量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應不均，出現(xiàn)斷檔局面全年供應不均，㎡。圖529：2010年112月廈門辦公用房市場供應量數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）市場成交量分析n 年度成交大幅上漲㎡，%，廈門新站片區(qū)營運中心成為年度成交主力。而位于集美區(qū)的廈門新站片區(qū)營運中心，作為政府規(guī)劃發(fā)展的重點，㎡位于2010年廈門辦公用房成交面積榜首。13月成交均價逐月上揚，到4月因新政影響均價大幅下跌并維持了3個月低開走勢，然后至8月再急劇上升突破萬元大關(guān)，至10月份的頂峰。n 項目區(qū)位分析：毗鄰仙岳路，交通四通八達項目位于仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)，緊鄰多條交通主干道，與湖邊水庫只有一路之隔。購物中心不對外銷售，只銷售沿街商鋪。戶戶帶有獨立的工商注冊登記，讓辦公居住更具靈活性，也滿足一部分中小企業(yè)者的需求，能夠以較低的成本在城市中心繁華地段辦公。11600元/㎡起價，均價12800元/㎡，最高價約14000元/㎡，一天之內(nèi)基本售罄，只剩下三、四層約30套房源（項目一、二層為商鋪）。開盤僅七小時，此次推出的D2樓493套精裝SOHO全部售罄。購房者需交50000元定金。 萬達廣場位于廈門市重點發(fā)展的湖邊水庫板塊，作為廈門新的城市中心綜合體，其豪華的綜合配套也催生了SOHO公寓的價值。D2精裝SOHO公寓開盤價格1300014500元/㎡，比一期的DD4在均價上有所上升，但是絲毫不影響購房者的購房熱情，預期的升值空間讓購房者爭相搶購。但從市場反應來看，除“限購令”這一行政指令性調(diào)控措施直接限制了市場需求，令一線城市在內(nèi)的調(diào)控重點區(qū)域住宅成交量大幅下降，但全國范圍