【正文】 ：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（3）2010年廈門進(jìn)出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)，111月,，%。全市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場(chǎng)再度抬頭，政府極可能再次加碼調(diào)控政策來打壓樓市。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行。2010年廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。預(yù)計(jì)，2011年樓市的主旋律將會(huì)是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對(duì)的穩(wěn)定，成交量和價(jià)格的起伏均會(huì)較小。經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。 圖1 3：廈門市20032010進(jìn)出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，%。可見國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心，勢(shì)將抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲。29”國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，廈門市國(guó)土房產(chǎn)、金融管理、稅務(wù)等七個(gè)單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，從10月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購(gòu)買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。易居視點(diǎn)：廈門在新規(guī)未出臺(tái)之前，由于商品房預(yù)售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為頻出。易居視點(diǎn)：土地出讓金的有效管理和合理利用對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運(yùn)用的不規(guī)范。進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院住房信貸政策。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對(duì)殺傷力最強(qiáng)的外地客層限購(gòu)未實(shí)施、同時(shí)未來明確停貸第三套房政策，總體調(diào)控政策相對(duì)溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。對(duì)夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。目前與戶籍掛鉤的個(gè)人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會(huì)保障、計(jì)劃生育、交通事故人身?yè)p害賠償?shù)?。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。10％的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。切實(shí)加快保障性住房建設(shè)和分配。易居視點(diǎn)：繼“9“限購(gòu)令”的出臺(tái)，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預(yù)期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚(yáng)，住宅成交均價(jià)也是穩(wěn)中有升，本次樓市調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示2011年將采取“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預(yù)計(jì)新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。在房?jī)r(jià)水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房?jī)r(jià)過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到，調(diào)控或?qū)?huì)成為常態(tài)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策空前緊縮和限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點(diǎn)，對(duì)于打擊投資需求，遏制房?jī)r(jià)過快上漲將會(huì)起到一定作用。相信未來保障房的建設(shè)力度將會(huì)越來越大，從而逐步分流商品房市場(chǎng)的購(gòu)房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時(shí)樓市的反彈。廈門市國(guó)土房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭俊勝于12月9日表示，由于廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲壓力仍較大，政府將堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院和國(guó)家相關(guān)部委辦的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，廈門從10月1日起實(shí)行的“限購(gòu)令”沒有明確終止期限，2011年仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行表12：廈門市商品房銷售收入增長(zhǎng)速度（20032010）年度商品房銷售面積（萬㎡）商品房銷售收入（億元）商品房銷售收入增速社會(huì)商品銷售額增速2010年%%2009年%%2008年%%2007年%%2006年%%2005年%%2004年%%2003年%%數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì)局三、土地供求經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量2010年廈門市土地供應(yīng)68幅，㎡，%，㎡，%。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，%，㎡，㎡。其中，島內(nèi)地塊成交樓面價(jià)由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡，%；島外地塊成交樓面價(jià)由2992元/㎡降低到2738元/㎡，%。圖33：2006年至2010年廈門經(jīng)營(yíng)性土地成交樓面價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRIC土地成交結(jié)構(gòu)分析（1）成交區(qū)域分析2010年，㎡，成交主力來自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計(jì)成交41幅，㎡，%。2010年全市商住用地平均樓面價(jià)4436元/㎡，島內(nèi)思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。隨著“島內(nèi)外一體化建設(shè)”和“島外新城建設(shè)”逐步推進(jìn)，島外土地市場(chǎng)必然是主角。與2009年循序漸進(jìn)的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個(gè)月份放量，推出島內(nèi)外的多幅優(yōu)質(zhì)地塊，經(jīng)歷樓市調(diào)控政策調(diào)控的短暫緩沖，土地市場(chǎng)被盤活依然充滿活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。項(xiàng)目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，具備良好發(fā)展前景。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。萬達(dá)城市廣場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會(huì)上，經(jīng)過138輪叫價(jià)。2010P13地塊的高總價(jià)讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價(jià)6271元/㎡，相對(duì)五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤(rùn)。在物價(jià)上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費(fèi)者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢(shì)并未改變。圖:17：廈門市20032010商品房施工面積走勢(shì)圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局圖18：廈門市20032010商品房新開工面積走勢(shì)圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局%由于近年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工數(shù)量相對(duì)較多，導(dǎo)致待售面積大量增加。五、市場(chǎng)交易商品房市場(chǎng)（1）市場(chǎng)綜述㎡，%；㎡，%。2009年市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。圖53：2010年112月商品房供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC圖54：2010年112月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后，2010年廈門市商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控及地方政府政策影響，本年度成交總量平穩(wěn)下行。圖55：2010年112月商品房成交量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC圖56：2010年112月商品房成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（5）成交均價(jià)分析n 全市商品房成交均價(jià)上揚(yáng)2010年廈門市商品房成交均價(jià)為8686元/ m2，%。經(jīng)過兩輪調(diào)控后，廈門樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。20052007年，商品住宅新增供應(yīng)量呈遞增，07年底，國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)空政策，對(duì)廈門樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機(jī)影響，樓市成交低迷，許多項(xiàng)目推遲入市，0709年供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調(diào)控影響，全季度市場(chǎng)供應(yīng)量偏低，供應(yīng)量凸顯不足。圖54： 2010年廈門商品住宅供應(yīng)量月度走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡 20042007年，廈門樓市進(jìn)入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬m2左右波動(dòng)。圖55：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 樓市調(diào)控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場(chǎng)成交分為三個(gè)階段：調(diào)控前，第一輪調(diào)控期，第二輪調(diào)控期調(diào)控前（14月）：12月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)成交冷淡，市場(chǎng)觀望情緒，進(jìn)入3月下旬后，廈門樓市在島外新城啟動(dòng)、福廈高鐵、翔安隧道即將通車等多重利好下，前期觀望的潛在客戶紛紛出手，投資客重回市場(chǎng)，市場(chǎng)成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽(yáng)春”行情。2008年，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場(chǎng)陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價(jià)格小幅調(diào)整至8881元/㎡。今年房?jī)r(jià)走勢(shì)在不同階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 13月，在新政調(diào)控和成交量大幅跳水下背景下，銷售價(jià)格上漲乏力，房?jī)r(jià)高位盤整。圖58：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（6）項(xiàng)目分析在最為嚴(yán)厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個(gè)別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟(jì)面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價(jià)，以價(jià)換量，刺激市場(chǎng)，以保證樓盤的正常銷售步伐 。表52：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項(xiàng)目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價(jià)（元/ m2）成交主力戶型累計(jì)銷售率1萬科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房8090三房11012099%2未來海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房10413763%3萬科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房7090三房8012090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房11016084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80100三房11014092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房809094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)湖里區(qū)4698283316809三房15016093%8國(guó)際郵輪城湖里區(qū)6587838216531二房9611099%9綠苑新城海滄區(qū)721749248029兩房7590三房12013060%10古龍御景集美區(qū)6485981811489兩房809085%數(shù)據(jù)來源：CRIC商業(yè)市場(chǎng)（1）市場(chǎng)綜述近兩年，在商品住宅市場(chǎng)越來越受到宏觀調(diào)控政策影響之后，全國(guó)出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場(chǎng)。n 年度供應(yīng)量同比增長(zhǎng)㎡，%。n 年度成交均價(jià)上揚(yáng)經(jīng)歷2009年成交均價(jià)短暫回落后，2010年廈門商業(yè)用房成交均價(jià)仍舊延續(xù)歷年上揚(yáng)趨勢(shì)，本年度商業(yè)用房成交均價(jià)為15937元/㎡，%。其中有1個(gè)月出現(xiàn)零供應(yīng)，而除了7月和9月有較大供應(yīng)外，其余的幾個(gè)月多為少量供應(yīng)。而在商品住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，全國(guó)逐漸出現(xiàn)了越來越多的開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場(chǎng)。受個(gè)案項(xiàng)目影響，7月供應(yīng)量峰值達(dá)到15萬㎡。圖522：20062010年商業(yè)用房成交量數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈波浪型起伏8兩月，商業(yè)用房成交達(dá)到高峰。圖524：20032010年廈門商業(yè)市場(chǎng)銷售均價(jià)數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈大幅度波動(dòng)從2010年商業(yè)房地產(chǎn)月成交均價(jià)來看，最高11月成交均價(jià)27982元/㎡，最低8月成交均價(jià)僅為8653元/㎡，波動(dòng)幅度高達(dá)19329元，幅度較大。n 供應(yīng)需求同比大幅上漲2010年供求均達(dá)到近年高峰，㎡，%；㎡，%。由于08年是房地產(chǎn)調(diào)整年，09年的供應(yīng)量就出現(xiàn)緊縮局面，呈現(xiàn)供不應(yīng)求。受供應(yīng)影響，市場(chǎng)需求主要集中在4月和12份，12月份達(dá)到190000㎡以上的頂峰，其余各月主要是辦公市場(chǎng)項(xiàng)目逐漸去化。圖528：20052010年廈門辦公市場(chǎng)供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應(yīng)不均，出現(xiàn)斷檔局面全年供應(yīng)不均，㎡。圖529：2010年112月廈門辦公用房市場(chǎng)供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）市場(chǎng)成交量分析n 年度成交大幅上漲㎡，%，廈門新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心成為年度成交主力。而位于集美區(qū)的廈門新站片區(qū)營(yíng)運(yùn)中心，作為政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，㎡位于2010年廈門辦公用房成交面積榜首。13月成交均價(jià)逐月上揚(yáng)，到4月因新政影響均價(jià)大幅下跌并維持了3個(gè)月低開走勢(shì)，然后至8月再急劇上升突破萬元大關(guān)，至10月份的頂峰。n 項(xiàng)目區(qū)位分析：毗鄰仙岳路，交通四通八達(dá)項(xiàng)目位于仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)，緊鄰多條交通主干道，與湖邊水庫(kù)只有一路之隔。購(gòu)物中心不對(duì)外銷售，只銷售沿街商鋪。戶戶帶有獨(dú)立的工商注冊(cè)登記，讓辦公居住更具靈活性，也滿足一部分中小企業(yè)者的需求，能夠以較低的成本在城市中心繁華地段辦公。11600元/㎡起價(jià)，均價(jià)12800元/㎡，最高價(jià)約14000元/㎡，一天之內(nèi)基本售罄，只剩下三、四層約30套房源（項(xiàng)目一、二層為商鋪）。開盤僅七小時(shí)，此次推出的D2樓493套精裝SOHO全部售罄。購(gòu)房者需交50000元定金。 萬達(dá)廣場(chǎng)位于廈門市重點(diǎn)發(fā)展的湖邊水庫(kù)板塊，作為廈門新的城市中心綜合體，其豪華的綜合配套也催生了SOHO公寓的價(jià)值。D2精裝SOHO公寓開盤價(jià)格1300014500元/㎡，比一期的DD4在均價(jià)上有所上升，但是絲毫不影響購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，預(yù)期的升值空間讓購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)。但從市場(chǎng)反應(yīng)來看，除“限購(gòu)令”這一行政指令性調(diào)控措施直接限制了市場(chǎng)需求，令一線城市在內(nèi)的調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域住宅成交量大幅下降，但全國(guó)范圍