【正文】 09年在國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)惡化、擴(kuò)大內(nèi)需已成為工作的重點，因此政府部門還會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵購房；因此政府的下一步政策取向，尤為值得關(guān)注。到了九、十月份，“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應(yīng)的“救市”政策鼓勵消費。五、后繼還將有更多的利好政策推出對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2008年的樓市可以說是政策市。另一種是開發(fā)商為主的個性化高端產(chǎn)品，這種變化主要取決于當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)和開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。這樣的話，必然會使得保障性用房無論是數(shù)量、規(guī)模還是非市場性的特點都會越來越強(qiáng)。四、住宅產(chǎn)品可能兩端分化近年來國家大力推行兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房政策，與市場化的普通商品房和高端住宅并存。相應(yīng)地，土地市場也將延續(xù)今年下半年以來的低迷態(tài)勢。 這將一定的程度上有利于市場消化現(xiàn)有存量土地。三、土地繼續(xù)流標(biāo)根據(jù)國土資源部近期下發(fā)的 《關(guān)于做好2009年報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。對比2008年中央政府相關(guān)部門和地方政府的救市措施可以發(fā)現(xiàn)，中央政府相關(guān)部門救的是市場需求，重點在于“救量”。再加上大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)期明年上半年樓市回暖無望，開發(fā)商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應(yīng)加大的前提下，再加上開發(fā)商資金回籠預(yù)期，很可能會在價格做出一定的讓步。藍(lán)皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。國際1魯能世貿(mào)國際都市港灣聯(lián)發(fā)碧海晴空云頂至尊羅賓森廣場夏商第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況一、島內(nèi)成交量較高的18個樓盤成交情況二、島內(nèi)關(guān)注樓盤銷售情況萬科碧海晴空、嘉盛豪園、幸福密碼、水晶森林、夏商于此同時，價格的威力也因成交量的連續(xù)上漲而越發(fā)明顯起來。這個位于東渡狐尾山下的樓盤，在10月下旬推出56套特惠房，最低價格為6588元/平米。（4）促銷方式層出不窮面對銷售態(tài)勢的疲軟，各個開發(fā)商可謂“八仙過海，各顯神通”，各種促銷方式層出不窮，諸如老客戶介紹新客戶贈送物業(yè)管理費，送車位、送裝修材料券、送汽車、送家具，更有甚者開發(fā)商還替客戶預(yù)先墊付10％－20％的首付款，也有個別開發(fā)商針對第二套住宅利息提高部分進(jìn)行讓利，總之，在不斷惡化的銷售行情中，各種促銷方式的出現(xiàn)，都說明開發(fā)商面對嚴(yán)峻的市場積極做出第一反應(yīng)，減少政策引起的不利影響。源昌鑫海灣典型的樣板房營造，將各種戶型形象呈現(xiàn)；海峽國際社區(qū)的景觀營造一如既往的專注，儼然成為廈門樓市品質(zhì)時代的代表作之一，賦予了置業(yè)人群對于它豐富的想像空間。這無疑給廈門市場帶來了閃亮的新意，也帶來了意味深長的思考。金域藍(lán)灣，銷售業(yè)績有目共睹，其深諳的體驗式營銷也發(fā)揮得淋漓盡致?；顒訝I銷的恰如其分，可以迅速引起市場轟動，從而樹立起樓盤鮮明的旗幟形象。大學(xué)康城和樂活小鎮(zhèn)則更成為杏北新區(qū)的代言，“美食節(jié)”、“七夕牽手會”、“中秋博餅”等活動提高樓盤知名度的同時，也彰顯了開發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)。一城市趣味運動會”，“元旦第二故鄉(xiāng)年”等大型社區(qū)活動，使社區(qū)氛圍獲得相當(dāng)程度的提高。（2）活動營銷吹拉彈唱奏作為廈門活動營銷踐行者的突出代表，每逢重大節(jié)假日，未來海岸推出的“五錦繡祥安以“十地同步公平銷售”賺了個滿堂彩；信貸新政之后，樂活小鎮(zhèn)也放眼省內(nèi)其他市場，涉足三明，龍巖等城市，在逆市中扭轉(zhuǎn)大局，扮演新政后廈門住宅交易市場“中流砥柱”的角色。未來海岸是廈門異地行銷的先行者，今年還是延續(xù)巡回展銷的傳統(tǒng)，普遍撒網(wǎng)，重點開花；無獨有偶，特房加之2007年頻繁調(diào)控的影響，市場龐大的供應(yīng)量依靠一島之力已經(jīng)顯得蒼白無力?？傊?，開發(fā)商為了緩解資金壓力，促進(jìn)銷售，利用各種營銷策略進(jìn)行宣傳推廣銷售，并取得了不錯的銷售業(yè)績。 08上半年，持續(xù)降溫下，廈門樓市呈現(xiàn)出不溫不火的局勢；2008年下半年的六個月時間內(nèi) ，地產(chǎn)商們開始著力抗擊“逆市”，此時“萬象”開始展現(xiàn)——盡管大家可能覺得“特價房 ”不足為奇，但島內(nèi)“6字頭”房價著實火了一把，“低價開盤”、“團(tuán)購”、“換算價” 等說法頻出，側(cè)面反映出開發(fā)商們在價格上做的文章。五、營銷方式分析2008年的地產(chǎn)寒流令許多人猝不及防，開發(fā)商們更是想盡辦法積極應(yīng)對。錦繡翔安”和位于翔安區(qū)馬巷鎮(zhèn)東部“特房該項目自3月30日開盤來，看好翔安前景的各方購房者紛紛出手，使得項目在4月份取得不錯的成交量，項目全年成交120套，均價7769元/平，占去翔安區(qū)08年度成交量的60% 。據(jù)統(tǒng)計，1—4月份翔安區(qū)住宅共成交106套，占去了該區(qū)年度總成交量的半壁江山。綜觀翔安區(qū)住宅均價全年走勢，8月為全年最高價，一平方米高達(dá)8052元/平，1月至3月，價格相對平穩(wěn)，在6200元/平方米以上，4月攀升到7863平/元，5月份略跌至7660元/平，6月份繼續(xù)小幅下跌，均價7365元/平，7月份跌回6885元/平，8月躥升到全年單價最高8052元/平后，9月下跌至均價7173元/平方米，10月繼續(xù)下跌，11月出現(xiàn)大幅度下跌，11月住宅均價為5388元/平方米，為全年最低，12月反彈回7175元/平方米。 翔安區(qū)08年住宅成交199套，占全市住宅成交的2%，同比07年的2579套，少了2380套。（六）翔安區(qū)08翔安成交大幅下跌 住宅均價6954元/平古莊新城項目，由于價格的下調(diào)也促進(jìn)了成交量的上漲，9月入帳25套，均價為4122元/平方米。除此以外，12月14日開盤的陽光清境項目表現(xiàn)亦不俗，該樓盤半個月內(nèi)簽約64套，占同安區(qū)當(dāng)月總成交量的23%。在短短一個月內(nèi)，禹洲大學(xué)城。同城灣二期戶型多樣，45至60平米精裝修甲殼蟲系列極受年輕人士追捧，而四千至五千的住宅均價也較實惠，因而成交量不俗。同城灣二期成交183套，占該區(qū)成交量71%。全年共成交216套，均價為4628元/平米。廈航1月至5月，同安大唐世家三期共成交210套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同安其他樓盤，單月成交量亦均穩(wěn)坐該區(qū)榜首。12月住宅均價跌至4322元/平米，為全年住宅均價最低。時隔一個月之后的9月，同安區(qū)住宅均價再次下降近千元，以4844元/平開啟了“4字頭”房價的先河。此后兩月均價以每月400元下跌。盡管上半年住宅均價呈現(xiàn)攀升之勢，但自2008年6月起，同安樓市就開始了長達(dá)半年的“降價之旅”，住宅均價從6字頭一直跌至4字頭。 縱觀同安區(qū)住宅均價全年走勢，2008年1月至4月，樓市價格基本處于平穩(wěn)上升態(tài)勢，均保持在6600元/平米以上。對比07年的2106套，下跌49%。以上樓盤均為集美區(qū)2008年主要的成交樓盤。同樣位于該區(qū)的祥和雅筑，自今年1月開盤以來，銷售了119套，均價5918元/平方米；而囊括大中小戶型的金海灣項目自從11月推出“”也取得了不俗的銷售業(yè)績，共銷售111套，均價6678元/平方米；“雙橋明珠”08年初推出觀湖組團(tuán)，4998元起，12月15日價格調(diào)整為3800元每平米起，共售89套，均價4597元/平方米。全年銷售套數(shù)為135套，均價9324元/平方米。名列該區(qū)排行第三的樓盤是泉舜位居該區(qū)第二的是樂活小鎮(zhèn)，該樓盤簽約291套，均價5674元/平方米。大學(xué)康城二期1號樓今年3月8日首度公開發(fā)售，起價5800元/平，推出即取得不錯的銷售成績；3月19日又緊接著打出“僅島內(nèi)1/3房價”廣告語，會員價5508元/㎡，掀起集美置業(yè)熱潮。該項目全年簽約357套，均價6187元/平方米。該區(qū)全年成交量最多的樓盤是夏商5月該區(qū)域住宅均價每平米上漲到7210元，6月為全年最高價，一平方米高達(dá)7325元。價格方面，該區(qū)08年住宅均價為6554元/平方米，比07年的6502元/平方米，一平米多了52元。（四）集美區(qū)集美成交量縮水六成 均價6554元/平 集美區(qū)全年住宅成交1290套，占全市的14%。 值得一提的是，近來成交情況不錯的“綠苑”系列已并入“海投房產(chǎn)”，這樣一來，海投旗下將擁有海滄兩大明星樓盤系列——“綠苑”、“未來海岸系”，經(jīng)過海投的優(yōu)化整合，09年這兩大系列的表現(xiàn)值得期待！ 另外，8月份海滄諸盤大幅度調(diào)整營銷策略，成交量立竿見影，該月成交174套，創(chuàng)下全年最高。天心島230套；占海滄區(qū)全年成交量的36%。天心島兩盤表示搶眼，位列二、三名；其成交量分別為：未來海岸系08年初，海投房產(chǎn)便制定了主打天御和天心島的營銷策略，兩盤果不負(fù)眾望，在該區(qū)全年成交量排行榜上，海投旗下未來海岸系但受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，禹洲4月份，禹洲 位于海滄興港路西側(cè)的禹洲成交量銳減4312套 個盤表現(xiàn)搶眼08年全市住宅成交量明顯萎縮，從07年的26146套降至8902套；海滄區(qū)08年成交1449套，%。08年海滄樓市中，禹洲1月份仍延續(xù)07年上升勢頭，以8368元/平方米的價位高開，創(chuàng)下全年最高記錄；2月至4月，雖略有回落，但仍維持在7700元/平方米以上的高位；57月份較前期回落明顯，已降至7101元/平方米；8月份風(fēng)云突變，從上月7325元/平方米跌至6308元/平，跌幅達(dá)14%；之后幾個月，均價持續(xù)走低，9月至12月，價格均低于6000元/平方米，10月份更是跌至全年最低的5672元/平方米。數(shù)據(jù)顯示，08住宅均價為6910元/平方米，相比07年的6848元/平方米，每平只微漲62元。位于枋湖的幸福密碼，小戶