【正文】 型特色三層設(shè)計(jì)屬?gòu)B門首創(chuàng)，更以島內(nèi)房島外價(jià)6380元/平贏得關(guān)注，今年成交量也在百套。該區(qū)其他項(xiàng)目，比如由廈門住宅集團(tuán)打造的悅?cè)A園項(xiàng)目今年也有136套入賬，均價(jià)9770元/平方米。另外，位于嘉禾路與呂嶺路交匯處，也是湖里區(qū)與思明區(qū)的交匯處，近距蓮花商圈、SM商圈、江頭商圈等多個(gè)商圈領(lǐng)地的福隆都市港灣項(xiàng)目自10月21日推出島內(nèi)震撼價(jià)6588元/平的價(jià)格后，已讓都市港灣占據(jù)11月份上半月全市住宅銷售總量的半壁江山。6月跌至11929元/平方米，7月小幅回升至13209元/平方米，繼8月竄到全年單價(jià)最高后，9月小幅下跌，均價(jià)15401元/平方米，10月開始大幅度下跌，11月住宅均價(jià)為8518元/平方米，為全年最低，12月微漲至8561元/平方米。價(jià)格方面，該區(qū)08年住宅均價(jià)為11508元/平方米，比07年的12062元/平方米，一平方米單價(jià)少了554元。 區(qū)域價(jià)格波動(dòng)大湖里區(qū)08年住宅成交1830套，占全市住宅成交的21%。以上樓盤都是思明區(qū)2008年主要的成交樓盤。位于新華路北側(cè)、華僑大廈（大酒店）斜對(duì)面的新華城，尾盤銷售，14000元/平米起價(jià)。另外，鴻圖嘉園、福隆國(guó)際、海峽國(guó)際社區(qū)和新華城等項(xiàng)目今年也有不錯(cuò)的銷售量，鴻圖嘉園承諾兩年內(nèi)若降價(jià)補(bǔ)償全部差價(jià)等方式緊抓市民的眼球。位于島內(nèi)濱北板塊的英皇該項(xiàng)目今年可謂噱頭十足，現(xiàn)房抄底價(jià)，不能再低的價(jià)格等，頻頻亮相。羅賓森廣場(chǎng)5月17日開盤之后，就以相對(duì)較低的價(jià)位贏得購(gòu)房者的青睞。位居該區(qū)第二的是羅賓森廣場(chǎng)一期，該樓盤簽約338套，均價(jià)5984元/平方米，該樓盤在8月份集中放量，另外，其全年價(jià)格走勢(shì)起伏也很大。金域藍(lán)灣。綜觀思明區(qū)住宅均價(jià)全年走勢(shì)，1月為全年最高價(jià)，一平方米高達(dá)15717元，2月至6月，價(jià)格幅度在12000——14000元/平方米，自7月開始，價(jià)格下降幅度越發(fā)明顯，由7月的11921元/平方米下跌至8月的10111元/平方米，9月均價(jià)首次破萬(wàn)，僅為9331元/平方米，10月小幅回升至10855元/平方米，11月又下滑至9907元/平方米，12月又攀回10800元/平方米。但對(duì)比07年的6507套，下跌了52%。錦繡翔安為主力成交。同安區(qū)本年度主力成交項(xiàng)目為同安大唐世家三期、廈航同城灣二期、麗水云天和蕓溪居住公園3期等項(xiàng)目，區(qū)域成交占比為10%，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)。大學(xué)康城二期、樂(lè)活小鎮(zhèn)和泉舜Patio等仍為區(qū)域成交主力構(gòu)成。水岸名筑、禹洲湖里區(qū)次之，占比23%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，以都市港灣、水晶森林、總裁行館、源昌鑫海灣等項(xiàng)目為主力支撐。金域藍(lán)灣、海峽國(guó)際社區(qū)、英皇主力成交樓盤共同的市場(chǎng)特征表現(xiàn)為：其一，項(xiàng)目性價(jià)優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，合理或優(yōu)勢(shì)定價(jià)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品、資源表現(xiàn)突出；其二，成交主力戶型多為中等或偏小戶型，剛性需求消費(fèi)特征顯現(xiàn)；其三，營(yíng)銷表現(xiàn)相對(duì)突出，項(xiàng)目市場(chǎng)形象塑造明確。英皇（三）成交樓盤特征縱觀2008年1月－12月的樓盤成交情況，主要的樓盤成交前三季度主要集中在島外，特別是集美和海滄區(qū)，主力戶型為120130平方米三房和8090平方米二房，均價(jià)在6300元/平方米左右。9月島外均價(jià)跌破六千。08年2月至6月，島外均價(jià)在7000——7200元/平方米之間徘徊，7月島外均價(jià)跌為6833元/平方米。10月島內(nèi)房?jī)r(jià)小幅回升，11月首次跌破萬(wàn)元，12月每平方米又回漲了600元左右。隨后的三個(gè)月，廈門房?jī)r(jià)一直徘徊在8500元左右。而就在今年的8月，住宅均價(jià)首次跌破萬(wàn)元，價(jià)格為9834元/平方米。全年商品住宅均價(jià)為9722元/平方米，比去年的9456元/平方米，一平米單價(jià)多了265元。11月新政以來(lái)，經(jīng)過(guò)理性的觀望后，剛性需求開始釋放，11月住宅成交量相較10月，大幅攀升，廈門樓市的觀望氣氛逐漸淡去，到08年最后一個(gè)月迎來(lái)銷售最高峰。由于五一勞動(dòng)節(jié)的促銷活動(dòng)，5月達(dá)到今年前三季度的最高點(diǎn)，5月銷售套數(shù)為1017套。08年1月仍有一絲07年的余熱，住宅成交量為616套，到了2月，因春節(jié)的緣故，住宅的銷售量跌到谷底，僅為228套。全年銷量在5月和12月達(dá)到銷售高峰，剛剛過(guò)去的12月成為08年月銷售冠軍。其中，島內(nèi)商品住宅全年總成交4896套，島外商品住宅銷售套數(shù)不及島內(nèi)，全年成交4006套。另一傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也未能出現(xiàn)，銷售量持續(xù)下挫，直至11月廈門十條新政的出臺(tái)以及市場(chǎng)“抄底價(jià)”的連續(xù)震撼出擊，商品住宅成交才出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，為歷盡深寒的廈門樓市帶來(lái)一絲暖意。從2008年全年的成交走勢(shì)來(lái)看，1－12月商品住宅成交呈現(xiàn)W形走勢(shì)，%。其他物業(yè)類型成交成交49套，成交金額約9464萬(wàn)元。別墅成交40套，成交金額3267萬(wàn)元。商場(chǎng)成交1411套。相對(duì)于一路狂飆突進(jìn)的2007年廈門樓市，2008年廈門樓市似乎顯得不慍不火。其中，商品住宅成交8902套，占新房市場(chǎng)總成交額的68％。 2008年，廈門全市新建商品房共成交14333套，總成交金額約148億元。其中國(guó)貿(mào)集團(tuán)、源昌集團(tuán)、新景地集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)傲立“五緣灣”；海投房產(chǎn)雄霸海滄，古龍集團(tuán)、住宅集團(tuán)、夏商地產(chǎn)、杏林建設(shè)主攻集美，特房集團(tuán)、匯景集團(tuán)二分翔安市場(chǎng)?；仡櫲ツ甑膹B門土地市場(chǎng)，唱主角的是廈門本土的實(shí)力開發(fā)商。附：廈門2008年商住用地出讓結(jié)果明細(xì)表五、拿地企業(yè)分析%的商住地塊由國(guó)有企業(yè)競(jìng)得，如特房、海投等，占據(jù)主導(dǎo)地位，外地開發(fā)企業(yè)和民營(yíng)開發(fā)企業(yè)較少，只有金都、紫金等。成交溢價(jià)率方面，今年以底價(jià)成交為主，溢價(jià)率較高的為2008G01，%。翔安區(qū)無(wú)新的商住地塊推出。成交面積方面，以湖里和同安最多，二者平分秋色，%。其次為辦公用地、工業(yè)用地，比重分別為32%、8%，辦公用地成交比重上升明顯，幅度為19%?！懊娣圪F過(guò)面包”是土地市場(chǎng)一度的特有氣象，但在今年樓市變局下，土地價(jià)格已漸漸回歸理性。而廈門島外各區(qū)的迅速發(fā)展，對(duì)未來(lái)所帶來(lái)的良好預(yù)期，使得島外土地市場(chǎng)越來(lái)越受到青睞。三、土地流拍讓地價(jià)重回理性2008年土地拍賣，共成功出讓25幅，其中島內(nèi)成交13幅，占比34%；島外成交12幅，占比66%。步入2008年上半年在土地價(jià)格回落之下，土地出讓仍保持著較高的出讓水平，同時(shí)呈現(xiàn)中心區(qū)、配套成熟區(qū)域的土地受歡迎的格局，體現(xiàn)了開發(fā)商在未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看淡，追求穩(wěn)健的開發(fā)策略,同時(shí)也表明部分開發(fā)商仍保持著較雄厚的資金。第二部分 一級(jí)土地市場(chǎng)分析一、2005年－2008年廈門商住土地招掛拍情況從上圖可看出，在經(jīng)歷2006年、2007年瘋狂“搶購(gòu)”之后，土地市場(chǎng)逐漸重新回歸理性，2008年土地出讓面積、出讓金額均大幅下降。預(yù)計(jì)2009年全國(guó)房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交價(jià)格同比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。樓市仍將處于深度調(diào)整周期，繼續(xù)下行的市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)改變，但市場(chǎng)有望逐步走出觀望、人氣逐漸回暖、信心逐漸恢復(fù)。預(yù)計(jì)此輪調(diào)整周期將持續(xù)12年。（二）宏觀市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)調(diào)控是有周期性的，貨幣政策的放寬并不能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格立即上漲，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的趨勢(shì)在短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2009房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌。四、2009年宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)2009年，樓市能否回暖，不僅僅取決于政策的松動(dòng)。（10）11月23日，廈門規(guī)定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收過(guò)程中的首次購(gòu)房界定以個(gè)人為信息查詢單位。（9）自08年11月1日起，調(diào)整單職工住房公積金最高貸款額度到25 萬(wàn)，雙職工調(diào)整到50 萬(wàn) ；調(diào)整住房公積金貸款最長(zhǎng)期限為25年。購(gòu)買首套普通自住房或改善型普通住房的貸款可享受貸款利率和首付款比例的優(yōu)惠。（6）自08年11月1日至2009年12月31 日，轉(zhuǎn)讓滿兩年普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓自用滿兩年住房免征收個(gè)人所得稅。首次購(gòu)（4）買90144平普通住房退還契稅1%。（2）自08年11月1日起，%下調(diào)至1%。8月12日，保障性商品房管理新規(guī)：廈門保障性商品房不設(shè)收入、資產(chǎn)限制，本市戶籍無(wú)房戶可申請(qǐng)；公務(wù)人員可申請(qǐng)保障性商品房；保障性商品房以60平方米兩房為主，并實(shí)行統(tǒng)一裝修；保障性商品房島內(nèi)均價(jià)初定在7000元/平方米以內(nèi)，島外5000元/平方米以內(nèi)；保障性商品房可辦理最高70%的銀行按揭貸款，可辦理住房公積金貸款。在目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)惡化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃郁的情況下，消費(fèi)者的信心難以在短期內(nèi)恢復(fù)；而在市場(chǎng)信心不足的情況下，宏觀調(diào)控難以起到立竿見影的效果，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)樓市有明顯的提振作用。近期政府的救市政策以“放松”(原先的緊縮政策)和“鼓勵(lì)” (刺激購(gòu)房需求)為主，主要針對(duì)“中低價(jià)位、中小套型”的普通商品房住宅市場(chǎng)，因此，部分首次置業(yè)的剛性需求將得到釋放，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到一定積極影響。隨后央行百日內(nèi)第5次降息、第4次降低存款準(zhǔn)備金率，凸顯出政府“保增長(zhǎng)”的決心。新政以降低購(gòu)房者的置業(yè)成本為主要導(dǎo)向，通過(guò)減少消費(fèi)者的購(gòu)房交易成本、月供及稅費(fèi)等措施，減緩其購(gòu)房壓力，從而促進(jìn)住房消費(fèi)，提高房屋成交量。新政以保障民生為前提。12月17日，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅。（2）其它稅費(fèi)10月9日起，對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。評(píng)：5次降息、降低首付、放寬二套房貸，表明政府進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求，促進(jìn)住房消費(fèi)的決心。12月23日起，；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。10月3