【正文】 ： ； :； 群： 第一章：項目區(qū)域市場研究 一、區(qū)域市場 近 兩年，隨著亞 洲金融 風(fēng)暴影 響的逐 漸減弱 、國家 產(chǎn)業(yè)政 策的部分 傾 斜 、人 們 思 想形 態(tài) 的轉(zhuǎn) 變 及 各種 利 好消 息 的 出臺 等 諸 多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房 地局的 消息稱，僅 2021 年 批租出讓 的地塊 就達(dá) 700 多 塊，平均每 天 2 塊以 上，創(chuàng)歷史 新高 。另具本 公司企 劃部不 完全統(tǒng) 計，2021 年北 京僅新 開樓盤 就達(dá) 200 余個，平 均每 40 小時 即出現(xiàn) 一個新樓盤 ，大大 超過了 99 年 125 個新 盤上市 的數(shù)量 ，再 一次沖 破歷史記錄。 進(jìn)入 2021 年 后，第 一季度 新開盤 的項目 就達(dá) 90 個 ，平均每 天 一 個新 樓 盤 出現(xiàn) ， 市場 呈 現(xiàn) 出一 派 繁榮 景 象 ，同 時 又 孕育著激烈競爭的端倪。 康 堡花園 位于朝 陽區(qū)工 體東路 ，朝外 大街與 工體北 路之間 ，隸屬于 C BD 商圈、 朝外大 街商務(wù) 區(qū)、東二 環(huán)商務(wù) 區(qū)、使 館區(qū)的 邊緣地帶 。 由 于二 環(huán) 周 邊的 土 地資 源 越 來越 少 ，故 目 前 其項 目 周 邊在售競爭項 目并不 很多，但 是， 諸如“ 陽光都市 ”、“金菲 國際公 寓”“華普公 寓”“吉慶 里二期”等 競爭項 目體量 相對較 大、銷售 周期較長 、 售 價較 高 ， 還是 會 對本 項 目 的的 銷 售形 成 階 段性 影 響 。并且， 結(jié) 合 該區(qū) 域 目 標(biāo)客 戶 特點 等 因 素， 我 們認(rèn) 為 在 考慮 產(chǎn) 品 競爭對手的區(qū) 域時應(yīng) 擴(kuò)展到 整體 CBD 核心 區(qū)及輻 射區(qū)，該 區(qū)域內(nèi) 今后一兩 年 仍 是全 北 京 的開 發(fā) 熱點 地 區(qū) ，待 開 樓盤 較 多 ，體 量 較 大，其中主要項目有： 北京世界科貿(mào)中心： 開 發(fā)商為 香江國 際集團(tuán) ，曾在 北京成 功開發(fā) 北京國 際友誼 花園和北京科 技會展 中心 ，該項 目位于 京廣中心 以南 ，嘉里 中心以 北，原 3501 廠址 ，總建筑 面積 70 萬 平方米 ，是集 辦公、 住宅、 酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。 金地國際花園： 開 發(fā)商為 深圳金 牌上市 公司金 地集團(tuán) ，該項 目東至 北京施 工機(jī)械廠，西 至北京 儀表廠 ，北至 陽光 100 國際公 寓，南 至建國 門外大街，總占地面積 7 萬平米，預(yù)計建 設(shè)規(guī)模 為 40 萬 平方米 。 建外 SOHO： 開 發(fā)商為 北京紅 石企業(yè) —— 中 鴻天房地 產(chǎn)開發(fā) 公司 ，位于 建外大街第一 機(jī)床廠 ，占地 18 公 頃，總 建筑面 積 55 萬平 方米。 由日本建筑師 山本理 顯設(shè)計 ，計 劃于 200 1 年 6 月開始 內(nèi)部認(rèn) 購，樣板間將在 2021 年 5 月底完工，項目未推出，已 是喊殺 一片。 新城國際（理想世界） 開 發(fā)商為 北京萬 通實業(yè) 有限公 司，設(shè) 計方案 通過國 際招標(biāo) ，在10 多個方案 中優(yōu)選 出由香 港王董 設(shè)計事 務(wù)所設(shè) 計的弧 形板式 高層圍合建筑，立 面新穎。 它位于 原北京 開關(guān)廠 廠址，京廣 中心以 南，漢威大廈 以北， 占地面積 12 公頃， 總建筑 面積 53 萬 平方米 。新城國際由 C BD 國際中 心和 CB D 國際 公寓兩 部分組 成。 C BD 國際中心緊鄰 朝陽路 ，位于 整個項 目的北 部，占地 公 頃，總 建筑面積 12 萬平 方米，由 一棟 33 層 寫字樓 和一棟 酒店式 公寓以 及商業(yè)裙房組 成。 C BD 國際公 寓位于 整個項 目的北 部，東 臨東大 橋東路，西接 關(guān)東店 南街， 北依中 央商務(wù) 區(qū) 3 號路 ，南到 小區(qū)中 心商務(wù)區(qū)東西 街，占 地面積 公頃，總建筑 面積 38 萬平方 米。該項目已于 4 月 5 日 國貿(mào)展 會亮相 ，均 價 9400 元 /平 ，展會 期間認(rèn) 購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破 1 萬元。 建華大廈 開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期 即將開 工，近 10 萬平 方米， 近期在 國貿(mào)展 會正式 推出。 大連萬達(dá)項目 大 連萬達(dá) 本年度 將在北 京開發(fā) 兩個項目 ，一 個位于 CB D 商 圈，現(xiàn)代城對 面，金地國 際花園 西側(cè)，總 建筑面 積 40 萬 平方米， 屬 綜合性 高 檔 公寓 ； 另 外一 個 位于 燕 莎 商圈 ， 欲打 造 成 為標(biāo) 準(zhǔn) 的 高爾夫社區(qū)，預(yù)計本年度 7 月份亮相。 大連萬 達(dá)和深 圳金地 今年同時 在國貿(mào) 商圈出 手，被 業(yè)內(nèi)稱 為“南狼 北虎” 夾擊 CBD，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。 城中大廈 由 成功開 發(fā)中關(guān) 村地區(qū) 怡美家 園（我 公司代 理）的 宏大興 業(yè)房地產(chǎn)股份 有限公 司開發(fā) ，預(yù) 計于下 半年開工 ，地 處華彬 大廈西 側(cè)，建筑面積 7 萬平方米。 上 述項目 或占據(jù) 良好位 置或由 經(jīng)驗豐富 的大型 開發(fā)商 所控制 ，將成 為 我 們項 目 最 大的 競 爭對 手 ； 并且 ， 在我 方 產(chǎn) 品性 質(zhì) 已 基本定 性 的 情 況 下 ， 表 現(xiàn) 在 銷 售 上 會 形 成 一 定 沖 擊 ， 對 整 體 實 現(xiàn)11000~12021 元 /平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難。 詳細(xì)調(diào)研資料見下表： 附表 1：部分在售項目戶型、面積市場調(diào)查統(tǒng)計 單位：平方米 項目名稱 一居 二居 三居 四居 備 注 雍和家園 67 96 108 153 197 261 吉慶里二期 169 203 幸福二村 115 170 220 六居 400 華普中心 145 169 177 199 205 鴻安國際 151 202 218 239 美惠 大廈 183 188 197 俊景苑 86 125 京華豪園 180 220 230 世貿(mào)國際 73 181 256 建外 SOHO 80 120 150 180 200 250 陽光 100 48 104 112 140 170 復(fù)式 112 340 亮馬名居 90 120 140 190 220 330 京香福苑 125 143 151 206 五居 260 芳馨園 78 98 169 189 214 國展家園 90 120 176 198 226 230 復(fù)式 276 353 浩鴻園 107 140 136 164 博雅園 123 228 柳源居 76 76 103 134 177 福景苑 179 194 272 鳳凰城 84 118 158 184 國際港 66 74 88 96 126 128 227 253 五居 246 255 陽光都市 159 164 177 204 柳清居 161 183 184 平均面積 大小戶型平均面積 66 117. 3 215. 7 戶型比例 % % % % % 附表 2：在售項目戶型、價格市場調(diào)查統(tǒng)計 單位：元 項目名稱 一居 起價 均價 二居 起價 均價 三居 起價 均價 四居 起價 均價 雍和家 園 7316 9255 7180 9240 7480 10130 10450 12250 吉慶里二期 10080 10080 幸福二村 9950 10050 9950 10050 9950 10050 9950 10050 幸福一村 9000 9300 9000 9300 9000 9300 9000 9300 華普中心 9600 15000 9600 15000 鴻安國際 11400 11400 11400 11400 美惠大廈 11898 13000 11898 13000 俊景苑 13000 15000 13000 15000 京華豪園 11000 13000 11000 13000 世貿(mào)國際公寓 8889 13000 8889 13000 建外 SOHO 8000 9000 8000 9000 8000 9000 陽光 100 8000 8100 9000 9300 9500 亮馬名居 9000 10000 9000 10000 9000 10000 9000 10000 京香福苑 8300 8800 8300 8800 8300 8800 芳馨園 5700 6800 5700