【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告思維導(dǎo)圖 項目分析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實施 客戶分析 目標(biāo)下的問題 推售及形象策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市屬性 ?徐州是全國鐵路交通樞紐 ， 而睢寧就處在這個交通優(yōu)勢圈內(nèi) 。 睢寧距徐州 80公里 ， 距隴海鐵路 40公里 ， 境內(nèi)104國道 、 寧宿徐高速公路橫貫東西 ，與連霍高速 、 京滬高速 、 京福高速相連 ， 從睢寧到徐州市區(qū)只有 50分鐘的車程 ， 到南京僅三個小時 ， 到連云港國際港口一個半小時 。 國家民航干線機(jī)場 —— 徐州觀音機(jī)場就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi) ， 從縣城到觀音機(jī)場只要半個小時 。 通過境內(nèi)的徐洪河 ， 800噸下貨船可以直通黃金水道 —— 京杭大運河 。 睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè) 城市屬性 ?睢寧縣地處江蘇省西北部，是徐州東南門戶。北臨邳州市，東與宿遷市毗鄰，西南部與安徽泗縣、靈壁接壤。為東部沿海與中部地區(qū)的結(jié)合部和蘇皖邊界地區(qū)的重要節(jié)點城市，江蘇省規(guī)劃建設(shè)三個特大城市圈之一 —— 徐州特大城市圈中 “ 一城兩翼 ” 的重要一翼。 ?睢寧縣縣域總面積 1773平方公里，轄 16個鎮(zhèn)，一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全縣人口約 130萬人。 2022年睢寧縣城建成區(qū)面積約 18平方公里，人口約 18萬人。有巨山、慶安湖等山水資源，睢寧兒童畫 更是享譽(yù)海內(nèi)外，被文化部命名為中國“兒童畫之鄉(xiāng)”。 ?2022年，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到 127家，個體工商戶達(dá)到 ，民營企業(yè)總數(shù)達(dá)到 。外商達(dá)到 49家；實際利用外資 8822萬美元，年均增長 19． 8％。天虹紡織城、港威制革、益友化工、金博藥業(yè)、益友特鋼、漢韻木業(yè)、鼎鴻激光、神龍巨力、海吉亞生物制藥等一批重大項目落戶睢寧，是睢寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生力量。 ?全縣基本形成了以紡織、板材、皮革、鋼鐵為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。其中天虹紡織城項目，建設(shè)規(guī)模江蘇第二，全國第三。 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩? ?城市定位 根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（ 20222020）要求，將睢寧縣城定位為： 睢寧縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。 ?城市發(fā)展重點 “東進(jìn)、北擴(kuò)、西展”戰(zhàn)略，重點加快東部市場區(qū)、北部新城區(qū)、西部開發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進(jìn)南部區(qū)域和老城區(qū)改造。 睢寧城市定位于重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，并具有濱河園林特色 ?社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) （ 1） GDP年均遞增：到 2022年為 13%左右， 2022— 2022年為 11%左右， 2022— 2020年為 9%左右。 （ 2）縣域總?cè)丝冢旱?2022年為 137萬， 2020為 146萬； （ 3）城市化水平： 2022年達(dá)到 39%左右， 2020年達(dá)到 47%左右； （ 4）市域城鎮(zhèn)人口： 2022年為 53萬， 2020年為 69萬； （ 5）市區(qū)人口規(guī)模： 2022年為 22萬， 2020年為 30萬； （ 6）城市建設(shè)用地： 2022年 22平方公里， 2020年為 30平方公里； 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩? ?一體兩翼 一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。 ?“三軸”指兩橫一縱三條城市功能發(fā)展軸。 商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯(lián)片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。 公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線。 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 項目位于 104國道與泰和路的交匯處，屬于城西 下邳生活居住片區(qū) ?“八片區(qū)”城市由綠廊分隔形成八個片區(qū)。 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。位于徐寧路南、小睢河西，主要為高福工業(yè)區(qū)和常青工業(yè)區(qū)配套居住。用地規(guī)模 ，規(guī)劃居住人口 。 元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)；樂園片區(qū)：即市場倉儲區(qū)； 潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)；天虹片區(qū)：即文化體育區(qū)； 觀音片區(qū)：即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)；高福片區(qū)：即工業(yè)集中區(qū)；常青片區(qū)：規(guī)劃為化工園工業(yè)園區(qū)。 ?“五心”集中布局形成相對分離的五個功能中心。 行政中心：位于徐寧路北濱河公園西側(cè)，集中布置睢寧的行政辦公用地。 商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。 科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施。 文體中心：位于天虹大道西側(cè)，集中布置睢寧大型文化展覽設(shè)施和縣級體育中心。 市場物流中心：位于樂園片區(qū)城市東環(huán)路內(nèi)側(cè)，依托生產(chǎn)資料市場以及便利交通條件做大市場，建設(shè)區(qū)域物流中心。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目屬性 ?項目四至： 項目的東面沿著 104國道，有一個加油站，對面為在建金港國際大型300萬平方米家具家居購物市場； 項目的南面目前為小型加工企業(yè)，不久將建成休閑娛樂為主的泰和廣場； 項目的西面主要是未拆遷的房屋； 項目的北面靠著泰和路，對面為民房，規(guī)劃為二期住宅用地。 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 總用地： 43129㎡ 住宅用地： 37857 ㎡ 商業(yè)用地： 5764㎡ 商業(yè)建筑密度： 55% 住宅建筑密度： 26% 住宅容積率： 商業(yè)容積率： 總建筑面積： 71743 ㎡ 多層建筑面積 :62588 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 13055㎡ 配套建筑面積： 240 ㎡ 綠地率： 30% 地面車位： 64個 總建筑面積： 71743 ㎡ 商住項目， 小型規(guī)模，以多層住宅為主，沿街商業(yè)為輔 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?城市屬性 ?區(qū)域?qū)傩? ?項目屬性 工業(yè)交通四線城市 睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè) 主城區(qū)邊緣 城西生活區(qū) 小型規(guī)模 配套檔次低 總建筑面積： 71743 ㎡ 商住項目，小型規(guī)模，以多層住宅為主，沿街商業(yè)為輔 以“東進(jìn)、北擴(kuò)、西展”為戰(zhàn)略，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu) 項目周邊配套較全，但檔次較低；未來商業(yè)配套和休閑廣場是區(qū)域亮點 項目界定：工業(yè)交通型四線城市主城區(qū)邊緣，配套檔次較低及小型規(guī)模的商住項目 項目位于 104國道與泰和路的交匯處，屬于城西下邳生活居住片區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告思維導(dǎo)圖 項目分析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實施 客戶分析 目標(biāo)下的問題 推售及形象策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 09年上半年國家通過降低房貸利率，降低新房公積金等措施救市 政策一：四大銀行存量房貸利率打 7折 時間： 2022年 1月 1日回顧：在沉默多日之后，中、農(nóng)、工、建四大國有銀行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在新年第一天松口：只要 2022年 10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。但一些中小銀行仍對存量房貸享受 7折利率，設(shè)置了各種各樣的門檻。 政策二：新房公積金首付降為兩成 時間： 2022年 1月 19日 回顧： 2022年樓市低迷，為了救市，“省十條”出臺。公積金新政緊隨