【正文】 重點(diǎn)策略 2：通過(guò)夾報(bào)、 DM、派單直效渠道深耕區(qū)域客戶 針對(duì)項(xiàng)目客戶的地緣性特質(zhì)，主要選取下關(guān)區(qū)的小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、私營(yíng)企業(yè)等渠道進(jìn)行直效媒體投放，價(jià)格較低，而產(chǎn)出較高。 項(xiàng)目牽引市區(qū)客戶的過(guò)程中同樣受到客戶認(rèn)知和板塊競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)， 向外輻射困難 項(xiàng)目所在幕府西路板塊周邊以拆遷房和幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)為主，周邊配套缺乏，客戶（尤其是老南京人）對(duì)該區(qū)域認(rèn)知較低 本土化營(yíng)銷 金域中央采取了 以開(kāi)拓區(qū)域內(nèi)客戶為主 ，市區(qū)客戶為輔的策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金域中央位于市區(qū)城北邊緣，與本項(xiàng)目相似 同屬于 具有能牽引市區(qū)客戶的地塊 項(xiàng)目合計(jì) 占地： 建面： 24萬(wàn)方 二期住宅 4號(hào)地塊 占地： 容積率： 建面： 5號(hào)地塊： 占地： 容積率： 建面： 金域中央 ?本項(xiàng)目所在位置靠近五塘廣場(chǎng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從認(rèn)知、市場(chǎng)、項(xiàng)目屬性都說(shuō)明本項(xiàng)目在被市場(chǎng)邊緣化的同時(shí)，想要突破市場(chǎng)， 需要在本區(qū)域中實(shí)現(xiàn)中心化，需要通過(guò)自我創(chuàng)造中心化價(jià)值。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以高福和常青工業(yè)園區(qū)的管理人員及周邊改善型居民為本項(xiàng)目的主要客群 1）大中型民企中高層管理人員 2）城西改善型居住的客戶 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 城西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的居住需求主體： 1）睢寧外來(lái)務(wù)工者 2）市區(qū)外溢客戶 1）結(jié)婚購(gòu)置的外出打工者 2）子女上學(xué)的農(nóng)村家庭 重要客戶： 偶得型客戶： 客戶定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但對(duì)日后與己息息相關(guān)的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，增加了消費(fèi)理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。 ?多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場(chǎng)所接受。需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個(gè)人可以帶動(dòng)出 115個(gè)潛在的消費(fèi)者，所以在營(yíng)銷的過(guò)程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑。 客戶分析 ?在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項(xiàng)依次是便利店 、 診所 、 健身器材 、 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 ， 在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面 ， 被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項(xiàng)分別是超市 、 醫(yī)院 、 公園 、 學(xué)校 。 ?地段、周邊配套及房?jī)r(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購(gòu)房的因素。其地理位置有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 客戶分析 價(jià)格接受范圍在 2022—2500元 /㎡ 符合城西市場(chǎng)現(xiàn)狀，三居室是睢寧的主流戶型 ?從圖上可以看出 ， 三居室是睢寧市民的一大主流 ， 選擇該居室的比例占到了整個(gè)被調(diào)查者的 76％ 。 ?從面積的選擇上來(lái)看，當(dāng)?shù)厥忻襁x擇的范圍基本是在 100120㎡ ，占了 56%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容 購(gòu)房年限調(diào)查28%34%17%21%一年內(nèi)二年內(nèi)三年內(nèi)四年及以上購(gòu)房目的投資10%自住90%?34%的調(diào)查者將在二年內(nèi)買房 ， 而一年內(nèi)買房的人數(shù)占了整個(gè)被調(diào)查者的 28%，而將在三年內(nèi)買房的比例為 83%， 雖然不能精確的計(jì)算出購(gòu)房人數(shù) ， 但是這一數(shù)據(jù)在一定程度上說(shuō)明睢寧縣的房產(chǎn)需求市場(chǎng) 。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20221209成侯花園現(xiàn)均價(jià) 1900元 /平米。 政策十：中央將遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 時(shí)間： 2022年 12月 14日 回顧：溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。 12月 1日，本報(bào)又獨(dú)家披露深發(fā)展也跟風(fēng)招行，將首套房 7折利率變?yōu)?8折。 宏觀政策 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年 4月份開(kāi)始，樓市全面回暖，投資性和投機(jī)性購(gòu)房井噴，二套房貸也多了起來(lái)。公積金新政緊隨其后，規(guī)定貸公積金買新房的首付由原來(lái)的最低三成降為兩成，貸公積金買二手房的首付由原來(lái)的最低四成降為最低三成，同時(shí)取消二次貸公積金的限制。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。用地規(guī)模 ，規(guī)劃居住人口 。 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 區(qū)域?qū)傩? ?一體兩翼 一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。 區(qū)域?qū)傩? ?城市定位 根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（ 20222020）要求，將睢寧縣城定位為： 睢寧縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點(diǎn)和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫(huà)之鄉(xiāng)。天虹紡織城、港威制革、益友化工、金博藥業(yè)、益友特鋼、漢韻木業(yè)、鼎鴻激光、神龍巨力、海吉亞生物制藥等一批重大項(xiàng)目落戶睢寧，是睢寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生力量。 2022年睢寧縣城建成區(qū)面積約 18平方公里，人口約 18萬(wàn)人。 睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè) 城市屬性 ?睢寧縣地處江蘇省西北部，是徐州東南門戶。 城市屬性 ?徐州是全國(guó)鐵路交通樞紐 ， 而睢寧就處在這個(gè)交通優(yōu)勢(shì)圈內(nèi) 。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)境內(nèi)的徐洪河 ， 800噸下貨船可以直通黃金水道 —— 京杭大運(yùn)河 。 ?睢寧縣縣域總面積 1773平方公里，轄 16個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全縣人口約 130萬(wàn)人。外商達(dá)到 49家；實(shí)際利用外資 8822萬(wàn)美元，年均增長(zhǎng) 19． 8％。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 2）縣域總?cè)丝冢旱?2022年為 137萬(wàn)， 2020為 146萬(wàn)； （ 3）城市化水平： 2022年達(dá)到 39%左右， 2020年達(dá)到 47%左右； （ 4）市域城鎮(zhèn)人口： 2022年為 53萬(wàn)， 2020年為 69萬(wàn)； （ 5）市區(qū)人口規(guī)模： 2022年為 22萬(wàn)， 2020年為 30萬(wàn)； （ 6）城市建設(shè)用地： 2022年 22平方公里， 2020年為 30平方公里； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線。位于徐寧路南、小睢河西，主要為高福工業(yè)區(qū)和常青工業(yè)區(qū)配套居住。 行政中心：位于徐寧路北濱河公園西側(cè)，集中布置睢寧的行政辦公用地。 市場(chǎng)物流中心：位于樂(lè)園片區(qū)城市東環(huán)路內(nèi)側(cè)，依托生產(chǎn)資料市場(chǎng)以及便利交通條件做大市場(chǎng)，建設(shè)區(qū)域物流中心。 ?城市屬性 ?區(qū)域?qū)傩? ?項(xiàng)目屬性 工業(yè)交通四線城市 睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè) 主城區(qū)邊緣 城西生活區(qū) 小型規(guī)模 配套檔次低 總建筑面積： 71743 ㎡ 商住項(xiàng)目，小型規(guī)模，以多層