【正文】 住宅為主，沿街商業(yè)為輔 以“東進、北擴、西展”為戰(zhàn)略，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu) 項目周邊配套較全，但檔次較低；未來商業(yè)配套和休閑廣場是區(qū)域亮點 項目界定：工業(yè)交通型四線城市主城區(qū)邊緣，配套檔次較低及小型規(guī)模的商住項目 項目位于 104國道與泰和路的交匯處，屬于城西下邳生活居住片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 政策二：新房公積金首付降為兩成 時間： 2022年 1月 19日 回顧： 2022年樓市低迷，為了救市，“省十條”出臺。 政策四：二套房貸收緊，首付 4成、利率上浮 10% 時間： 2022年下半年 回顧： 2022年樓市成交低迷，為了刺激購房，一些銀行的二套房貸政策形同虛設。同期，9月 7日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布 《 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場專項檢查的通知 》 ，打擊抬價捂盤、炒房號等行為。 政策七：個別銀行首套房 7折利率調(diào)為 8折 時間： 2022年 1112月 回顧： 11月 5日，南京招行率先將首套房 7折利率上調(diào)為 8折，在買房人中間引起軒然大波。 政策九：營業(yè)稅征免時限 2年改 5年 時間： 2022年 12月 9日發(fā)布， 2022年 1月 1日執(zhí)行 回顧：中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后，國務院召開會議，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年。 成侯花園 ——目前為城西片區(qū)的領導者，是本項目競爭對手之一 經(jīng)濟指標 建筑面積： 25萬㎡ 產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，花園洋房，沿街商鋪 戶型配比： 80140㎡ 競爭策略 樓盤規(guī)模大， 廣告品質(zhì)感強，主要針對在西邊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工作的人員 產(chǎn)品組合 花園洋房 +多層 +小高層 +沿街商鋪 營銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢 樓盤規(guī)模大，廣告品質(zhì)感強，總價低，周邊配套學校、大型超市以及成侯休閑廣場 客戶關(guān)系營銷、體驗展示 關(guān)鍵劣勢 離縣城中心較遠 推廣訴求 一樣的睢寧，不一樣的居住 最新動態(tài) 20221210成侯花園推出八一路邊的沿街商鋪，價格在 7500元 /平方左右。 西盛園 ——與本項目距離最近，體量達到30萬方，是項目最直接的競爭對手 經(jīng)濟指標 建筑面積： 30萬㎡ 產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，沿街商鋪 戶型配比： 80140㎡ 競爭策略 樓盤規(guī)模大， 售樓處氣勢宏大，價位低 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +沿街商鋪 營銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢 樓盤規(guī)模大，價位低， 7萬方的生態(tài)園林，大型醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、學校配套齊全 道旗、大牌、體驗展示、客戶營銷 關(guān)鍵劣勢 離縣城中心較遠，廣告品質(zhì)感不高 推廣訴求 30萬平方米睢寧首席生態(tài)大盤 最新動態(tài) 45,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71 ，一期推出靠后的 14棟多層，二三層已去化完成，均價在 2350元 /平方米 西盛園 本報告是嚴格保密的。 ?本次關(guān)于住宅問卷總共發(fā)放 130份，回收問卷 122份，有效問卷116份，回收率為 94％，有效率為95％，符合問卷調(diào)查有效性分析 的標準。 07年一年睢寧房價上漲較快 ， 08年房價較平穩(wěn) ，09年房價上漲過快 ， 在目前狀況下 ， 投資性購房比例更小 。 從我們的實地考察來看 ， 新開發(fā)的樓盤有不少小高層 ， 高層建筑占的比例相對較少 。 建筑類型別墅7%高層28%小高層31%多層34%面積選擇7%17%56%14%3% 3%608080100100120120140140180180以上 本報告是嚴格保密的。 ?7%的被訪者接受的價格范圍為25003000元 /㎡ ，城中樓盤，從銷售來看，這一價格已經(jīng)被市場所接受。 這一比例基本上與單價接受度與面積選擇相一致 。 總價分析77%10%10%3%2030萬 3040萬 4050萬 5060萬7228508340476633240102030405060708090影響購房因素分析房價建筑類型小區(qū)環(huán)境地段學區(qū)樓盤規(guī)模周邊配套戶型結(jié)構(gòu)物管水平外立面 本報告是嚴格保密的。 ?在營銷的過程中應該重點老客戶帶新客戶，戶外廣告，房產(chǎn)銷售人員宣傳這三種宣傳途徑。而其支付能力和市場狀況之間存在著一定的差距，但差距不是很大。注重生活的舒適度和便捷性。 本報告是嚴格保密的。 ——銷售節(jié)奏問題 本報告是嚴格保密的。 營銷定位思路 2： 小池塘里做大魚。 只有施行本土化的營銷，項目才能有效突破， 尊天公司具備協(xié)助中海進行本土化營銷的經(jīng)驗。 營銷實施 本報告是嚴格保密的。 參考案例標準 城市邊緣、內(nèi)向型樓盤 本報告是嚴格保密的。 道旗、公交車廣告前期效果不明顯，持續(xù)效果較好。 本土化營銷 本報告是嚴格保密的。 他們的生活剛剛進入一種穩(wěn)定的狀態(tài)，但是 事業(yè) 和 社會地位 尚且不穩(wěn)定，屬于一個上升的 爬坡階段 ，他們需要的物業(yè)并不祈求奢華、舒適，而是給自己及愛人一個依靠的港灣，疲累時得以棲息。 ?按奇偶層，利用內(nèi)庭院，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達到提升產(chǎn)品價值的目的。 基本設置 —— 區(qū)域最優(yōu)產(chǎn)品，高附加值（ 30%贈送率），可改 3房， 給客戶絕對的實惠，提升項目在區(qū)域的絕對競爭力。 三房產(chǎn)品客戶： 小三口之家 /改善型 本報告是嚴格保密的。 ?利用入戶花園，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達到提升產(chǎn)品價值的目的。 本報告是嚴格保密的。 他們年輕氣盛，精力充沛，但工作用腦量較大， 忙碌無序 的生活使其向往的生活方式為： 便捷、舒適、簡單的“懶人生活” ； 他們每天起早貪黑地拼搏，回到家里， 全無后顧之憂的社區(qū)服務 ，是他們選擇物業(yè)的一個重要指標！ 年輕一組支付能留有限，但對生活空間又有“小追求”，他們對房子的理解并不奢華，而是有品質(zhì)的 舒適與實用 ；對 性價比指數(shù)敏感； 創(chuàng)新產(chǎn)品客戶： 企業(yè)“定制” /年輕一組 本報告是嚴格保密的。 基本特征 —— 高附加值，高創(chuàng)新，制造稀缺 分布在地塊較差位置，提升整體質(zhì)素 營銷意義 產(chǎn)品意義 創(chuàng)新方向 —— 從使用者的角度出發(fā)，思考功能空間組合順序，預留功能空間，提供實用率更高的室內(nèi)空間，利用收納技術(shù)提升小戶型物業(yè)空間利用率與實用價值。商業(yè)體上建筑四層左右創(chuàng)新小復式，實現(xiàn)利潤最大化。 星河國際，在區(qū)域競爭力和產(chǎn)品優(yōu)勢都不突出的情況下，通過營銷突破成就了一個經(jīng)典樓盤 案例借鑒 ?占地 33946平米，建面 平米，容積率 。 主要策略 1—— 拋磚引玉，推廣上高舉[高打國際化概念 ]制造轟動 項目的系列推廣都是圍繞國際化概念而展開，得到社會各界的廣泛關(guān)注，在社會上形成良好的口碑，提升了星河國際的社會形象及樓盤知名度。 案例借鑒 案例啟示： 制造熱點和跟風 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。景：美景，項目處處是景，同時也暗示旁邊的泰和廣場。 報告思維導圖 項目分析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實施 客戶分析 目標下的問題 推售及形象策略 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保