【正文】 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1 昌里花園營銷推廣方案 昌里花園三期專案小組 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2 2020 年 4 月 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 3 市場鳥瞰 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 4 市場趨勢走向 2020 年新開樓盤特征 房型 ? 錯層仍然是今年流行的房型 ,其普遍程度更甚于去年。十之七八設計了錯層，如上海知音、西班牙名園、居家豪門、上海康城、世紀名門等，而且錯層基本上是三房，二房錯層欠缺。 ? 在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。據(jù)統(tǒng)計，上海全市二房的平均面積已經(jīng)由以前的 104 平方米降至 100平方米，集中供應面積集中在 80100平方米。三房的面積從 138 平方米降至 130 平方米，集中供應面積在 110130 平方米。 ? 時下購房主力正從高收入群體向中收入群體轉(zhuǎn)變，購房者在平均單位購房面積沒有下降，而是呈逐漸上升趨勢。與此相隨，三房的選擇比例也在增加。 2020 年新開樓盤的三房戶型比已經(jīng)與二房戶型比接近。據(jù)統(tǒng)計，二房所占比例時下已從 48%下降至 42%，而三房卻已從 39%上升至 45%。三房在整體的比例中增長趨勢明顯，預計未來的三房戶型比仍然會有所增加。三房的面積也會分化， 130 平方米以上的三房比例會逐漸增加。 ? 板式高層取代點式高層?，F(xiàn)在新開的樓盤中，小高層基本上是板式，高層中板式也逐步取代點式。其原因是板式高層通風采光性能好。傳統(tǒng)點式建筑因自身遮擋視野，光線差。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5 ? 房型設計上注重功能化、獨立化。許多新開樓盤設計儲藏室、洗衣房，主臥室設計更衣室。這些房間面積小，功能獨立，為消費者帶來諸多便利，使房間更加整潔，利用率提高。 ? 廚房與餐廳相互融合，功能區(qū)間獨立化。廚房與餐廳的連接采用開放式，兩者同時與陽臺連接，擴大了廚房的操作空間，同時加強了餐廳的采光，增加了餐廳的景觀效果和浪漫氣氛。 ? 衛(wèi)生間設計在全明的前提下趨向膨脹。衛(wèi)生間面積一般在 56 平方米，有的樓盤達到了 10 平方米以上。衛(wèi)生間設 計流行干濕分離，三房基本上雙衛(wèi)生間設計。 ? 房型設計更注重景觀。凸窗、低平臺窗被普遍采用，使臥室的日照更加充分，同時將室外景觀引入室內(nèi)，增加臥室的溫馨浪漫氛圍。 ? 臥室開間寬敞化。新開樓盤的臥室的開間基本上在 4 米左右，有的甚至達到了 5米。主臥室趨向于舒適化，多數(shù)主臥室面積在 1618 平方米，帶有衛(wèi)生間和更衣室。 ? 復式房型面積趨小化。前兩年復式面積基本上在 180 平方米以上， 200 平方米以上的比比皆是?，F(xiàn)在新開的樓盤復式面積明顯縮小， 130 平方米左右的小復式不斷涌現(xiàn)， 160 平方米的復式已經(jīng)是主力面積。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 價格 中 檔價位樓盤是主流 從 2020 年第一季度上海推出的新盤統(tǒng)計中，開盤均價在 30004000 元 /平方米的新盤 23 個，占新盤量的 32%；開盤均價在 3000 元 /平方米以下的有 18 個，占新盤總量的 25%，主要分布在寶山、浦東和郊區(qū)；開盤均價在 5000 元 /平方米以上的樓盤 13個，占新盤總量的 18%。 總體分析 30004000 元 /平方米是上海的主力價位。 建筑風格 三分天下 今年新開樓盤以歐陸風格、北美風格和現(xiàn)代簡約風格三分天下。預計清新簡約的現(xiàn)代建筑風格將會越來越受到消費者的青睞，將逐漸成為主流風格，當然 其他風格仍然能獨立存在。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 7 環(huán)境 ? 新開樓盤流行雙景住宅 ，即指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合。不少樓盤都打出了“安家在公園”的口號，取得了極好的銷售業(yè)績，如愛甸苑 2020，南接閘北公園；佳泰花園與黃興綠地共享綠資源；還有兒童交通公園旁的翠庭、中山公園旁的笠園、桂林公園旁的師大森呼吸等，它們變革了以往“在建筑中堆砌綠”的概念，創(chuàng)造性的提出了“在綠化中放置建筑”的逆向思維。 ? 綠化共享，講求均好性 ?，F(xiàn)在新開的樓盤講究樓宇間合圍式組團綠化的精致、小巧美觀，以此取代大型的集中綠化，以求家家門前都能分享綠化環(huán)境。一些朝 向或景觀不理想的地塊，設計人通過弧形、 L 型的房型設計，最大限度的滿足消費者日照和觀景需求。 ? 環(huán)境規(guī)劃風格多樣化 。 99 年 2020 年的樓盤環(huán)境規(guī)劃盛行歐洲風格，尤其是馬斯洛和洛可可宮廷風格，講究高貴典雅。但新千年新開樓盤中，已經(jīng)由親近自然的風格所取代。現(xiàn)在流行的是講求自然，貼近大自然、回歸大自然。 ? 水景依舊紅火 。從 99 年下半年開始盛行的水景住宅依舊一路紅火，新千年新開的樓盤十之八九都設計了精致的水景，許多樓盤則表現(xiàn)出了強烈的親水性，如貴龍園、上海知音、上?？党?、新時代花園等等。水景分為兩種類型：一是自然水景，即 利用自然的河流湖泊設計水景；一是仿生水景，即人工造湖泊河流，設計水景。水能改善小區(qū)環(huán)境，豐富整體景觀，增加園林情趣，與綠化效果相得益彰。預計水景今年依舊是環(huán)境規(guī)劃的主流，但會出現(xiàn)多種環(huán)境非水性景觀設計。 物業(yè)類型 ? 小高層需求持續(xù)升高 20 年市民對小高層的需求僅為 21%， 2020年上升了 11 個百分點，而如今已經(jīng)達到了 %，逼近多層的需求 46%。這是因為小高層的得 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 8 房率在 85%以上，配有電梯的快捷便利，聚集多層和高層的優(yōu)點，倍受歡迎。預計小高層需求仍將升高，達到與多層需求持平。 ? 高層銷售趨勢見旺： 2020年第一季度上海住宅預售價格指數(shù)為 ，比上季度上升了 。其中多層較上季度上升 點，高層則上升了 。徐匯區(qū)高層指數(shù)上升了 點，閘北上升了 。這說明高層預售量在不斷增大，另一方面也表明高層的預售總體上升勢頭。這主要因為板式高層逐步取代了點式高層，克服了通風采光、朝向等存在的弊病。 消費者市場 以中小白領為主體，年齡趨向年輕化 上海的國際化都市性質(zhì)決定它擁有大量高收入且穩(wěn)定的中小白領市場，而且這部分的消費者年齡輕，學歷高。這個市場不屬大富大貴，但穩(wěn)定，他們對于 價格有了彈性。因此高檔房或是小房型或是低價房，追求低總價，對于市場的吸納有很大的機會。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 9 本案自身分析 一、 地理位置 昌里花園為浦東西部較大型個案，其東靠云蓮路，西近云臺路，北接齊河路，南貼昌里路，整個小區(qū)分三期開發(fā)，一期、二期主要由小高層為主，經(jīng)過一段周期的市場消化目前以銷售殆盡。 二、 經(jīng)濟商業(yè) 昌里花園緊貼的昌里路是浦東西部，主要的商業(yè)網(wǎng)點。昌里路是一條東西二車道的道路，東起浦三路西致長清路，全長約 5 公里，道路兩旁綠樹成蔭，與徐匯衡山路，長寧新華路有異曲同功之妙。昌里路沿街有較多購物（家得利超市，聯(lián)華超市，家家 樂超市）餐飲（申鼎雞，